房地產(chǎn)投資基金是什么：
房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。
房地產(chǎn)私募基金的特點：
從基本的組織結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)私募基金以架構(gòu)上最為靈活、成本上最為經(jīng)濟(jì)的有限合伙制為主。但是，除星浩資本等極少數(shù)具有相當(dāng)品牌效應(yīng)和規(guī)模的基金外，市場上現(xiàn)存的大部分房地產(chǎn)私募基金仍存留不少“信托”特色，從而構(gòu)成目前境內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的獨有特點：
1. 多固定收益，少浮動收益
房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動收益結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起人(主要是融資方)會通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。這樣既能排除投資人的風(fēng)險顧慮，又將確保其取得項目開發(fā)的大部分利潤。
2. 多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu)
作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)，相當(dāng)于有融資需要的房企在基金架構(gòu)內(nèi)給投資人做了一定程度的擔(dān)保。值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，不僅房企的資金和擔(dān)保壓力將大大降低，房地產(chǎn)私募基金的受眾面也將得以擴(kuò)大，從而更好地符合不同收益需要和不同風(fēng)險承擔(dān)能力的投資者的需要。
3. 多夾層投資，少股權(quán)投資
房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán) 債務(wù)”的“夾層投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項目公司股權(quán)后，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導(dǎo)致的退出方式是：債權(quán)部分，還本付息;股權(quán)部分，由開發(fā)商回購。原則上，雙方還會簽訂一個固定的回購協(xié)議。
房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展態(tài)勢：
據(jù)中國報告大廳了解：2014年初，有近20家中國房企宣布赴海外融資，融資總額超500億元人民幣。分析認(rèn)為，出現(xiàn)這股熱潮的原因有二：
一是國內(nèi)房企再融資遇阻，雖確定年內(nèi)開閘，但目前上報再融資計劃的眾多房企中通過國土部資格審批的僅一家，預(yù)計，最終通過國土部審批的數(shù)量也將很少;
二是隨著美國逐漸退出QE，海外融資難度好而成本今后都將大幅上升，必須抓住這一時間窗口大舉吸收資金。
國內(nèi)銀根緊縮加大了房企再融資難度，在這種情況下，房企不僅紛紛在海外融資，還嘗試投資銀行和私募基金等金融產(chǎn)業(yè)，試圖實現(xiàn)融資渠道的多元化。
房企這種扎堆海外融資的情形并非首次出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2013年中國知名房企海外融資額逾552億美元，約合3369億元人民幣，比2012年上漲120%。
在國內(nèi)銀根緊縮的背景下，房企正在致力于打通多元化融資渠道。房企涉銀、實施金融創(chuàng)新成為一種新的發(fā)展趨勢。中國指數(shù)研究分析師指出，從國外的發(fā)展經(jīng)驗來看，未來國內(nèi)房地產(chǎn)也或?qū)⒅鸩綇囊蚤_發(fā)為主的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)向以財富及資產(chǎn)管理為主的經(jīng)營模式。
目前，已經(jīng)有部分房地產(chǎn)企業(yè)開始將發(fā)展觸角伸向銀行業(yè)等金融行業(yè)。 此外，房地產(chǎn)私募基金得到快速發(fā)展，募集資金規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計，2012年房地產(chǎn)私募投資基金的新募基金數(shù)為94只，是2008年的10倍。
房地產(chǎn)私募基金的投資方向也更加多元化，從住宅為主逐步延伸到商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域房企通過聯(lián)合拿地的形式融通資金也已漸成趨勢。分析指出，2014年，隨著流動性趨緊、信貸政策差別化待遇，以及外資逐步撤離、熱錢流出，房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊已成定局。資金安全將成為房企的生命線。一方面應(yīng)緊抓融資窗口期，加大海外發(fā)債、信托等多元融資力度，另一方面要積極探索金融創(chuàng)新，搭建更為多元化的融資結(jié)構(gòu)。
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