文/王營

在調控的諸多手段中，限價對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格起到了一定作用。但因為限價，高性價比房源成為炙手可熱的商品，在實際銷售中，真正的剛需購房者并不具備優(yōu)勢。

自3月以來，以公證搖號為主要特征的新一輪調控潮再度來襲。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，截至目前，已有7個城市發(fā)布相關政策，包括上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，搖號的主要原因是這些城市中，尤其對被限價的預售房源需求旺盛。部分開發(fā)商不僅拒絕公積金貸款，甚至要求全款購買，這種情況下，剛需買房難度加大。他指出，目前一二線主要城市均有限價調控，預計未來這些城市都將可能出臺公證搖號政策。傾斜剛需將是主流方向。

第五輪調控風暴

本輪調控周期始于2016年9月30日。至今，調控仍在疊加升級，未有放松之勢。

“3月份特別是兩會前后再次啟動的房地產(chǎn)調控政策，是第5輪調控升級。第一輪調控從2016年9月30日開始，主要內容是多地開始限購;第二輪調控是從2017年3月17日開始，主要政策內容是限售;第三輪調控從2017年7月開始，各城市鼓勵推出租賃相關政策為主;第四輪則是2017年9月開始，主要以三四線城市開啟調控為特征。”張大偉表示。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，3月以來，全國超過20個城市合計發(fā)布房地產(chǎn)調控政策內容達26條。疊加1-2月份的超過50次調控，年內前3個月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調控已超過76次。本輪調控主要特征則是房源統(tǒng)一搖號。

4月4日，杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調小組下發(fā)《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》(下稱《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，應采取公證機構主持搖號方式開展銷售工作。并明確，意向客戶登記數(shù)量超過準售房源數(shù)量的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應聯(lián)系公證機構，采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號，按序售房。

《通知》強調，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格確保選房結果與網(wǎng)簽名單一致，切實杜絕炒賣房號等行為。同時，開發(fā)企業(yè)不得設置有利于內部人員、關系戶等購房的條款，房管和司法部門將進行指導監(jiān)督。

杭州一位業(yè)內人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在公證搖號政策出臺前，杭州不少限價項目存在倒號、變相收取茶水費、服務費等暗箱操作現(xiàn)象。另外，由于限價政策，一些開發(fā)商對于購房者“挑挑揀揀”。比如，優(yōu)先全款、拒絕公積金貸款和組合貸、優(yōu)先關系戶等。而這導致真正的剛需買不到限價后的新建商品住宅。

限價背景下，剛需購房者買不到房源是熱點城市存在的普遍現(xiàn)象。21世紀經(jīng)濟報道記者也觀察到，一些限價樓盤因價格優(yōu)勢而導致出現(xiàn)供需失衡，開發(fā)商因此采取優(yōu)先全款或優(yōu)先關系戶等方式區(qū)分購房者。

剛需優(yōu)選將成常態(tài)

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，3月密集出臺搖號相關新政其實并不意外，早在兩會期間就已明確了短期調控不放松，長效機制深化落實的方向。一方面出臺新政直指一些房價上漲過快地區(qū);另一方面政策也更加結合當?shù)貙嶋H情況，并向剛需和無房家庭提供更多傾斜。這符合房地產(chǎn)市場調控的方向，又保證了市場健康發(fā)展。搖號買房的確會成為各地樓市調控的新舉措，且落地細則會有本地化表現(xiàn)。

張波認為，目前來看，搖號絕大部分都是市場購房熱度較高或整體庫存量偏緊的城市，加之地方對于商品房限價的因素影響，導致購房者對于新房的喜好度增強。因此，搖號政策一方面會打擊房托，但更多是杜絕“暗箱操作”，保證交易秩序。整體來看搖號的影響是正面積極的，負面影響如果一定要深究，則是或將造成整體供不應求的表象。

張大偉指出，全面統(tǒng)一搖號，或者類似成都的剛需提前選房將成為政策主要內容。雖然的確會增加剛需買到房的可能性，但這一政策指標不治本，和二手房價格倒掛的新房，開啟搖號后，很可能會增加非理性排隊購房者的數(shù)量。

不過，張大偉認為，搖號政策將會全面執(zhí)行，目前全國特別是一二線城市新建商品房市場，均存在限價現(xiàn)象。房源在限價下，需求相對旺盛，而傾斜剛需將是主流政策。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在已經(jīng)出臺調控政策的城市中，一些城市已明確搖號政策將優(yōu)先剛需。比如，杭州的《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應一次性公開銷售所有準售房源，并對“無房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”)給予傾斜;成都公布的《關于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關事宜的補充通知》規(guī)定，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房,并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。

至于此舉對房價的影響，張波認為，“影響可謂‘隔山打牛’，雖然對于樓市的作用力直接表現(xiàn)在新房，但更重要受力面則體現(xiàn)在二手房。眾所周知不少新房搖號的城市都存在一二手房價格倒掛的實際情況，有些城市價差還比較明顯。因此，商品房限價之后吸引了眾多買房者關注，買房搖號之后商品房的價格優(yōu)勢會更為突出，由此導致二手房的價格預期被逐步拉低，商品房集中區(qū)域的二手房成交量也會因此出現(xiàn)明顯下跌。從長期來看，對整體房產(chǎn)市場的成交價格會起到較大影響，市場慢慢會找到一個價格平衡點。”

作者：21世紀經(jīng)濟