標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 趙春燕

強(qiáng)者恒強(qiáng)，馬太效應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)里愈發(fā)明顯?！?018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

這或許意味著一個(gè)殘酷的法則：在這個(gè)強(qiáng)者如林的市場(chǎng)中，前進(jìn)緩慢便意味著淘汰。

珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司(下稱“華發(fā)股份”)的董事長(zhǎng)李光寧便深諳此道，自其2012年上任以來，便將這家四平八穩(wěn)的企業(yè)帶上快速車道。李光寧上任不足6年，該公司總資產(chǎn)就擴(kuò)張了5.2倍。

規(guī)?？焖侔l(fā)展的同時(shí)，華發(fā)股份(600325.SH)的凈負(fù)債率和短期償債壓力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也明顯上升。在標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究院攜手《投資時(shí)報(bào)》推出的《中國(guó)房企缺錢報(bào)告·2018》中，該公司2017年凈負(fù)債率為263.19%，在19家千億資產(chǎn)A股上市房企中排名第三位;短期負(fù)債與貨幣資金的比值為1.74倍，在樣本中同樣排名第三。

規(guī)模擴(kuò)張迅速

華發(fā)股份成立于1992年8月，其前身始創(chuàng)于1980年，1994年該公司取得國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2004年在上交所上市。在上市的初始幾年里，華發(fā)股份走得四平八穩(wěn)。截至2010年末，其資產(chǎn)總額首次突破200億元。

變化發(fā)生在2012年。“70后”的華發(fā)集團(tuán)董事、總經(jīng)理李光寧，接替袁小波出任該集團(tuán)董事長(zhǎng)及法人代表。2013年底，李光寧召開改革創(chuàng)新戰(zhàn)略規(guī)劃工作會(huì)議，提出未來五年的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，即至2018年，集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到1500億元以上，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過500億元，凈資產(chǎn)達(dá)到600億至800億元。集團(tuán)綜合實(shí)力進(jìn)入中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)并位居較佳排位。

此后華發(fā)股份的規(guī)模擴(kuò)張速度異常激進(jìn)。截至2017年12月31日，其總資產(chǎn)為1396.83億元，是2012年底資產(chǎn)規(guī)模的4.82倍，離2018年1500億元的目標(biāo)僅一步之遙。甚至在2013、2014這兩年，該公司的總資產(chǎn)增速均超過50%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年該公司銷售金額突破300億元，同比增長(zhǎng)168.6%，行業(yè)排名來到第34位。

長(zhǎng)期保持高增長(zhǎng)并不是一件易事。由于市場(chǎng)調(diào)控不斷緊縮，加之其布局城市過于集中在珠海、武漢、上海、廣州等一、二線城市，2017年華發(fā)股份銷售業(yè)績(jī)明顯下滑，銷售金額為310.17億元，較2016年下降13.18%;銷售面積達(dá)133.76萬平方米，同比下滑20.23%，2017年該公司的行業(yè)銷售排名已退至第58。

杠桿率高企

激進(jìn)擴(kuò)張的代價(jià)之一便是杠桿率高企。截至2017年12月31日，華發(fā)股份凈負(fù)債率高達(dá)263.19%，在19家千億規(guī)模A股上市房企中排名第三位。

此外，其負(fù)債規(guī)模擴(kuò)張幅度亦高于資產(chǎn)擴(kuò)張幅度。2017年末，該公司負(fù)債合計(jì)達(dá)1157.67億元，是2012年底負(fù)債規(guī)模的5.73倍，而其資產(chǎn)規(guī)模較2012年末的擴(kuò)張幅度僅為4.82倍。

一方面?zhèn)_(tái)高筑，另一方面，華發(fā)股份的現(xiàn)金儲(chǔ)備也捉襟見肘。2017年度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，其短期借款為90.36億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為104.59億元，二者之和為194.95億元。而其貨幣資金僅為111.93億元，短期負(fù)債與貨幣資金的比值為1.74倍，這表明該公司面臨較大的短期償債壓力。

既要維持?jǐn)U張速度，又要償還債務(wù)，華發(fā)股份的資金運(yùn)營(yíng)面臨的壓力可想而知。

在此狀況下，公司不得不頻繁融資以補(bǔ)充“血液”。公告顯示，截至2018年4月底，華發(fā)股份累計(jì)新增借款約138.29億元，占2017年凈資產(chǎn)239.16億元的比重為57.82%。其中銀行借款新增約28.06億元，企業(yè)債券、公司債券等融資工具新增約25.65億元，委托貸款、融資租賃等減少約2.80億元，其他借款(保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃、信托貸款等)新增約87.38億元。