中新經(jīng)緯客戶端5月21日電(薛宇飛)自去年開(kāi)始，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始變得火熱，住宅庫(kù)存也隨之出現(xiàn)下降。易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，三四線城市的存銷(xiāo)比下跌較為明顯，4月份的數(shù)值已降至2010年以來(lái)的月度最低值。專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前需要防范三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也不排除新的調(diào)控政策出臺(tái)的可能。

供小于求現(xiàn)象出現(xiàn) 三四線城市存銷(xiāo)比跌至低點(diǎn)

樓盤(pán)。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

近日，受相關(guān)消息影響，東北邊境城市丹東房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，相關(guān)報(bào)道稱，個(gè)別樓盤(pán)新房均價(jià)兩天內(nèi)上漲超50%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)大中城市中，4月份丹東新建商品房環(huán)比漲幅最大，達(dá)2%，同比漲幅也排名靠前，為6.1%。

丹東市人民政府2017年1月發(fā)布的《丹東市加快房地產(chǎn)去庫(kù)存工作實(shí)施方案》顯示，通過(guò)全面推行棚改安置和公租房保障貨幣化、鼓勵(lì)支持農(nóng)民在城鎮(zhèn)購(gòu)房置業(yè)等措施，用3至5年時(shí)間，基本完成房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)，到2020年末，住宅類(lèi)商品房去化周期控制在12-18個(gè)月以內(nèi)。

但機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，隨著一二線城市房地產(chǎn)熱度傳導(dǎo)至三四線城市，丹東的樓市去庫(kù)存目標(biāo)已經(jīng)提前2年完成。易居研究院近日發(fā)布的中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)稱，該市在2017年落實(shí)了較為積極的去庫(kù)存政策，去庫(kù)存周期出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的新建商品住宅去庫(kù)存周期最高可以達(dá)到63個(gè)月，而4月份僅為13個(gè)月。

易居研究院認(rèn)為，庫(kù)存去化周期或者說(shuō)存銷(xiāo)比，它的合理區(qū)間為12-16個(gè)月，高于該區(qū)間說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說(shuō)明庫(kù)存規(guī)模偏小。

面對(duì)上漲明顯的房?jī)r(jià)，丹東出臺(tái)了限售等調(diào)控措施。

其實(shí)，丹東房?jī)r(jià)的上漲，在一定程度上代表了部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。居住在河南新鄉(xiāng)的祝先生告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)，據(jù)他觀察，今年以來(lái)，雖然新鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有之前那么火熱，但房?jī)r(jià)依舊在上漲，一些較好的樓盤(pán)甚至賣(mài)到1萬(wàn)元/平方米，這在當(dāng)?shù)?，還是比較轟動(dòng)的事件。

一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的補(bǔ)漲態(tài)勢(shì)，與房地產(chǎn)庫(kù)存走低不無(wú)關(guān)系。易居研究院近日發(fā)布的中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)顯示，截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。其中，三四線城市新建商品住宅庫(kù)存環(huán)比增加0.6%，同比下降-6.1%。上述100個(gè)城市包括4個(gè)一線城市、32個(gè)二線城市和64個(gè)三四線城市。

報(bào)告稱，4月份的數(shù)據(jù)表明，100城的新房供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了上升，但已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，限價(jià)環(huán)境下部分新推盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)低，認(rèn)購(gòu)的性價(jià)比較高，容易帶來(lái)部分城市出現(xiàn)“搶房”的現(xiàn)象。

從存銷(xiāo)比上看，三四線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為10.4個(gè)月，較3月份有所下跌。嚴(yán)躍進(jìn)稱，觀察歷史數(shù)據(jù)，三四線城市的存銷(xiāo)比下跌較為明顯，當(dāng)前數(shù)值已經(jīng)是2010年以來(lái)的月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達(dá)到了最低值。

防范三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 收緊政策或出臺(tái)

樓房。中新經(jīng)緯 萬(wàn)可義 攝

需要指出的是，城市圈周邊的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，存銷(xiāo)比更小。易居研究院的報(bào)告顯示，100城新建商品住宅存銷(xiāo)比最低的10個(gè)城市分別為：杭州(2.8個(gè)月 )、揚(yáng)州(3.3個(gè)月)、柳州(3.4個(gè)月)、惠州(3.6個(gè)月)、贛州(3.9個(gè)月)、南京(4.0個(gè)月)、日照(4.0個(gè)月)、馬鞍山(4.2個(gè)月)、滁州(4.2個(gè)月)、大連(4.3個(gè)月)。

上述10個(gè)城市中，除杭州、南京、大連市是二線城市外，其余城市都是三四線城市，而南京都市圈中的揚(yáng)州、馬鞍山和滁州，三地4月份的存銷(xiāo)比已經(jīng)較低。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，三四線城市受到一二線城市購(gòu)房需求外溢、棚戶區(qū)貨幣化安置等影響，樓市庫(kù)存已經(jīng)明顯下降。而環(huán)大城市周邊及人口凈流入的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)更熱。

不過(guò)，也有一些例外。報(bào)告顯示，環(huán)北京的香河、燕郊、大廠、固安4月的存銷(xiāo)比分別為59.6個(gè)月、58.1個(gè)月、41.1個(gè)月、26.1個(gè)月。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述區(qū)域的庫(kù)存量其實(shí)已經(jīng)很小，存銷(xiāo)比明顯偏高的原因是新房交易非常低，造成了去庫(kù)存周期偏高的“假象”。

王業(yè)強(qiáng)指出，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也出現(xiàn)了分化，人口凈流出城市缺乏市場(chǎng)支撐，后續(xù)增長(zhǎng)相對(duì)乏力，對(duì)于市場(chǎng)變化，需要引起警惕。

對(duì)于未來(lái)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，庫(kù)存過(guò)低容易引起房?jī)r(jià)上漲，不排除熱門(mén)三四線城市出臺(tái)新的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，2017年，樓市調(diào)控主要集中在一二線城市，2018年將逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

王業(yè)強(qiáng)分析稱，政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫(kù)存政策逐漸退出、棚戶區(qū)改造力度減緩，預(yù)計(jì)今年下半年市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)，一些人口凈流入地區(qū)或有回調(diào)的可能。