文/唐韶葵

上周，杭州余杭兩個(gè)新項(xiàng)目融信瀾天、華夏四季入市引發(fā)關(guān)注，由于項(xiàng)目所在片區(qū)一二手房?jī)r(jià)倒掛，引發(fā)多人前往指定銀行網(wǎng)點(diǎn)排隊(duì)凍結(jié)資金參與搖號(hào)。

此前，成都出現(xiàn)過(guò)2.2萬(wàn)人搖號(hào)449套房、5萬(wàn)人搖號(hào)640套房、7萬(wàn)人搖號(hào)1000套房，西安5000人搖號(hào)700套房，杭州過(guò)萬(wàn)人搖號(hào)幾百套房。以杭州融信瀾天為例，報(bào)名買房的客戶有1.5萬(wàn)組，符合資質(zhì)的就有1.1萬(wàn)多組，而此次推出房源只有400多套。上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳等8個(gè)搖號(hào)城市均有成交反彈跡象。

對(duì)此，同策咨詢研究院首席分析師張宏偉指出，一方面限價(jià)、搖號(hào)導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)倒掛、投資客尋租出現(xiàn);另一方面人口需求短期增加，各地競(jìng)相推出人才落戶政策，但是土地、住房供應(yīng)出現(xiàn)了不匹配的情況。“當(dāng)城市出現(xiàn)短期過(guò)熱的現(xiàn)象，市場(chǎng)或有收緊措施出臺(tái)，住建部最近約見(jiàn)多個(gè)城市也表明，政策有收緊趨勢(shì)。”

同策研究院在一份研報(bào)中提出，從全國(guó)歷年政策來(lái)看，政策時(shí)效期均值為6-8個(gè)月。出臺(tái)收緊的調(diào)控政策后，調(diào)控政策的時(shí)效性邊際遞減，同時(shí)考慮到中央重大會(huì)議后，樓市調(diào)控思路將被延續(xù)和強(qiáng)化，如果以歷次調(diào)控政策時(shí)間6-8個(gè)月推算，那么2018年2季度，樓市調(diào)控政策將進(jìn)入新一輪收緊期。

限價(jià)、搖號(hào)下的需求饑渴

猶如擊鼓傳花，武漢、成都、西安、杭州、無(wú)錫近期均上演了客戶蜂涌排隊(duì)搖號(hào)買房。不少客戶均參與多個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，杭州買房人小金對(duì)記者透露，她已在融信瀾天和華夏四季都凍結(jié)資金了，由于看中的戶型小，兩套房子凍結(jié)的資金加起來(lái)110萬(wàn)，其實(shí)壓力不算大，在這樣的情況下，很多客戶都選擇同時(shí)參與多套搖號(hào)。而在上海，不少投資客看中內(nèi)環(huán)內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，紛紛同時(shí)報(bào)名搖號(hào)，大部分客戶存在“買到即賺到”的心理。

杭州一名業(yè)內(nèi)人士透露，近期只要是搖號(hào)的樓盤(pán)都會(huì)被賣光，因?yàn)轫?xiàng)目售價(jià)比周邊的二手房?jī)r(jià)格低，各個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低的程度不同而已。二手房成交沒(méi)有以前那么快，但是去化仍然很快。

不僅一二線城市，三線城市也出現(xiàn)了成交回暖苗頭。無(wú)錫某項(xiàng)目近日加推443套房源，整體均價(jià)在11000元/平米，還有一些房源房?jī)r(jià)是9字頭，比周邊二手房便宜。據(jù)了解，該項(xiàng)目采取加推不搖號(hào)、先到先得的營(yíng)銷策略：誰(shuí)來(lái)得早誰(shuí)就可以優(yōu)先選房。5月25日只接受全款付的客戶，5月26日接受7成首付以上客戶，5月27日接受5成首付以上，5月28日才接受5成首付以下的客戶。因此吸引了1000多人在售樓處門(mén)外排隊(duì)3天2夜。

在這波引發(fā)市場(chǎng)熱度的城市里，除了限價(jià)之外，人才政策的落地對(duì)市場(chǎng)也有刺激作用。武漢、西安、南京、杭州等地之后，溫州也加入了搶人大戰(zhàn)的行列。其中，成都的市場(chǎng)反彈最為典型。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價(jià)首次突破每平方米萬(wàn)元大關(guān)。另?yè)?jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)報(bào)告披露，從全國(guó)整體來(lái)看，2017年成都房?jī)r(jià)全年上漲58.4%，位居全國(guó)67個(gè)城市基價(jià)漲幅排行榜首位。

然而，成都的新房供應(yīng)量卻跟不上需求量。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城房地產(chǎn)數(shù)據(jù)》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來(lái)的歷史最低值。也就是說(shuō)，如果不供應(yīng)新房，5.1個(gè)月后成都將無(wú)房可賣，進(jìn)入房荒。

于是，在住宅調(diào)控政策收緊的同時(shí)，成都的酒店式公寓去化也受到了刺激。5月19日，記者來(lái)到成都金牛區(qū)的首開(kāi)·龍湖紫宸香頌項(xiàng)目調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)只有40年。盡管如此，目前在售均價(jià)2萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊的中鐵瑞景匯中心、藍(lán)光中央天地和華僑城等商業(yè)項(xiàng)目，去化仍然很快。

第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在5月14-20日一周時(shí)間，成都公寓項(xiàng)目備案成交量達(dá)到過(guò)去10周里的最高峰，為近2300萬(wàn)平方米，其中近郊的認(rèn)購(gòu)數(shù)量首次超過(guò)主城區(qū)達(dá)近1300多套。與此同時(shí)，成都主城區(qū)公寓備案均價(jià)達(dá)到了1.45萬(wàn)/平方米，近郊也達(dá)到了0.86萬(wàn)/平方米;而同期的住宅備案均價(jià)主城區(qū)約在1.7萬(wàn)元/平方米，近郊0.95萬(wàn)元/平方米。

房天下數(shù)據(jù)顯示，保利天悅項(xiàng)目新推出的商辦類產(chǎn)品均價(jià)已經(jīng)在2.2萬(wàn)-2.4萬(wàn)/平方米，高于所在武侯區(qū)4月1.9萬(wàn)元/平方米的二手房均價(jià)。

杭州也是如此，去年杭州同一個(gè)區(qū)域的酒店式公寓單價(jià)相當(dāng)于住宅的6-7折，而目前，有的區(qū)位比如濱江區(qū)的酒店式公寓價(jià)格已經(jīng)超過(guò)住宅。

調(diào)控收緊周期來(lái)臨

搖號(hào)城市火爆的市場(chǎng)行情正在加速中央調(diào)控收緊步伐。就在半個(gè)月前，住建部約見(jiàn)12個(gè)城市負(fù)責(zé)人。這些城市抓緊在原有政策的基礎(chǔ)上查缺補(bǔ)漏：限購(gòu)方面：成都、太原;限售方面：哈爾濱、貴陽(yáng)、太原、成都;預(yù)售價(jià)格管理：長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、合肥。隨后不久，住建部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，核心只有一個(gè)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖”。

在被住建部約談一周后，成都出臺(tái)了二十多個(gè)月來(lái)的第6次調(diào)控政策。不僅如此，5月16日，成都房管局陸續(xù)約談綠地、融創(chuàng)、朗基、中糧、藍(lán)光等66家房企，涉及81個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

5月15日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭，從需求端進(jìn)一步加碼。

此外，有媒體報(bào)道，國(guó)務(wù)院調(diào)研組已赴西安調(diào)研，有關(guān)樓市新政或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，這一輪調(diào)控與前幾次不同的地方在于，以前政策反應(yīng)稍微慢一些，往往價(jià)格漲幅很高了再出，這輪調(diào)控舉措出來(lái)都蠻及時(shí)的，顯示出地方調(diào)控的自主性;限購(gòu)限貸不斷加碼和補(bǔ)短板，比如規(guī)定離婚三年后才可以買房、現(xiàn)售等等，力度是空前的;這次調(diào)控的精細(xì)化程度還是比較高的，以前是一城一策，現(xiàn)在一些城市還有區(qū)分，主城區(qū)是一個(gè)調(diào)控模式，其他城區(qū)和主城區(qū)又不一樣。盧認(rèn)為這體現(xiàn)了調(diào)控對(duì)于去庫(kù)存和風(fēng)險(xiǎn)防范的雙重標(biāo)準(zhǔn)。

盧文曦以海南為例，海南是調(diào)控升級(jí)力度最大的地區(qū)，今年3月30日后在海南購(gòu)買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。之前，海南僅有?？?、三亞、萬(wàn)寧和陵水四個(gè)市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限被提高到了5年。

調(diào)控收緊對(duì)企業(yè)的影響正在發(fā)酵。在成都寬窄巷子附近某項(xiàng)目，原計(jì)劃在今年6、7月預(yù)售，“但目前政府只能給2萬(wàn)元/平方米的預(yù)售價(jià)，實(shí)在是低于公司原先3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米的心理價(jià)。因此公司還在內(nèi)部商議中。”據(jù)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷總透露。

目前，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，地方政府表態(tài)保持住房市場(chǎng)健康發(fā)展的同時(shí)，積極展開(kāi)市場(chǎng)檢查，調(diào)控補(bǔ)短板加碼的舉措隨時(shí)會(huì)出來(lái)，投資客被套的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。正如盧文曦所言，所謂“搶房”是當(dāng)前價(jià)格扭曲引發(fā)的現(xiàn)象，投資客基于一二手房?jī)r(jià)倒掛，看到套利空間。

另外一些城市本身有利好預(yù)期，比如杭州亞運(yùn)會(huì)等等，不斷催化漲價(jià)預(yù)期，絕大部分買家抱有看漲心態(tài)，認(rèn)為眼前的調(diào)整是暫時(shí)的，現(xiàn)在是上車機(jī)會(huì)。如果人口流入是間接引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)，那么搖號(hào)購(gòu)房則是直接改變著供需關(guān)系，“當(dāng)前搶房肯定是短期現(xiàn)象，上海已經(jīng)出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)分化。所以這些城市也不會(huì)這樣持續(xù)下去”。

事實(shí)上，限價(jià)導(dǎo)致部分房企降低個(gè)別項(xiàng)目利潤(rùn)，甚至是“割肉”入市。這種現(xiàn)象，在2016年和2017年的高價(jià)地塊上，陸續(xù)發(fā)生。比如，成都金牛區(qū)的中南海棠灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目在拿地時(shí)的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到近1萬(wàn)元/平方米，而目前政府給的預(yù)售價(jià)幾乎接近樓面價(jià)。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在成都拿地變得謹(jǐn)慎了。”一名銷售人員對(duì)記者說(shuō)，此前在成都大舉拿地的房企，或?qū)⒆兊帽粍?dòng)。

據(jù)第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年在成都拿地金額前十名的開(kāi)發(fā)商有中海、萬(wàn)科、中房、中南、保利、金茂、人居置業(yè)、龍湖、新希望和成都集裝箱。

作者：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)