國開行分支行暫停棚改項目審批，且審批權限上收總行。
從昨天(6月25日)開始，一則重磅消息，讓三四線城市等待拆遷的拆遷戶，還有開發(fā)商們很忐忑——據(jù)21世紀經(jīng)濟報道消息，記者從國開行人士處核實到，
作為棚改貨幣化安置最重要的資金來源，國開行上述舉動的影響迅速擴散到資本市場。昨日，房地產(chǎn)板塊重挫，鋼鐵、建材等與房地產(chǎn)強相關的行業(yè)也位居跌幅榜前列。而到了今天，上述板塊依然沒有緩過勁來，個股一片“慘狀”。
▲截至發(fā)稿，今日地產(chǎn)板塊跌幅居前個股
“本來我們大部分中長期項目審批權限就在總行，而且要看金額?，F(xiàn)在是說棚改項目的審批權全部先上收，新項目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項目還是照常。”上述國開行人士表示：“至于未來還批不批，現(xiàn)在還不知道。”
▲2017年10月30日，菏澤城區(qū)，耿莊棚改區(qū)工地與新建起的樓盤。(圖片來源：視覺中國)
證券時報報道稱，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業(yè)務風險管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項目被暫停，但已獲批的存量項目仍在繼續(xù)執(zhí)行中。
所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。對于棚戶區(qū)改造后的安置問題，2015年以來興起了貨幣化安置的方式，即拆遷人獲得與安置房等價的安置款，自行選購住宅。該政策推行的初衷，是改善困難家庭住房條件的同時，推進房地產(chǎn)去庫存。
不過，有市場分析認為，在貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”，是助推中國三、四線城市房價上漲的重要因素。當前三、四線城市住宅去庫存效果斐然，卻透支了未來的房價上漲空間，與城市發(fā)展狀況脫離。因此，貨幣化安置比例可能會降低。
PSL推動棚改貨幣化，
但分析稱收緊PSL是大勢所趨
我國棚戶區(qū)改造于2013年后提速，2015年進入實質性攻堅階段并進行棚改貨幣化。中信證券的數(shù)據(jù)顯示，近年來我國棚改貨幣化進程不斷加快，2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%;而到了2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。
▲圖片來源：中信證券
目前，2017年棚改貨幣化安置的官方數(shù)據(jù)還未公布，不過中信證券預測2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%。貨幣化安置成為棚戶區(qū)改造的重要安置途徑。
而說到棚改貨幣化安置就不得不提到抵押補充貸款(PSL)。PSL由央行定向投向政策性銀行，再由他們投向具體的棚改項目，是棚改貨幣化資金的主要來源。
▲圖片來源：方正證券
中信建投數(shù)據(jù)顯示，PSL作為棚改金融工具，2014年到2016年占國家開發(fā)銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改貸款比例分別為90%、90%和82%，2017年開始大幅下降，僅為50%，2018年一季度為64%。
▲圖片來源：中信建投證券
針對市場有關棚改傳聞，每日經(jīng)濟新聞(微信號：nbdnews)記者從國開行新聞辦獲悉，今年以來，國家開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。
數(shù)據(jù)顯示，今年前5月PSL新增4371億元，而2017年PSL貸款總規(guī)模才6350億元。
不過，申萬宏源分析表示稱，今年PSL的投放強度顯著提前，后面將呈現(xiàn)前高后低走勢。今年第1季度至第2季度PSL投放增長明顯快于去年，后續(xù)新增項目受理偏向謹慎，實物安置的比例上升，在本輪降準之后，PSL作為基礎投放貨幣的作用下降，收緊PSL亦是大勢所趨。
棚改貨幣化推動三四線城市房價上漲？
實際上，有分析認為PSL帶動的棚改貨幣化安置是過去一段時間三四線城市房價上漲的一個重要原因。
住建部副部長陸克華在2017年接受記者采訪時表示，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點，可以從市場上購房2.5億平方米。
2017年6月住建部等《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置為主，避免重復建設。
舉一個例子，新華日報曾報道，2017年上半年，江蘇省中有22個縣(市、區(qū))棚改貨幣化安置比例達到100%。
中信證券研究指出：
2017年以來，三線城市的新建商品房價格和二手房價格與一二線城市同比增長變動趨勢出現(xiàn)了背離，同比增長大幅提升，尤其是2017年，三線城市同比增長上升至高位。三四線城市作為主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改貨幣化安置釋放的改善型需求，支撐了2017年其城市房價。而棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補充貸款的溢出效應間接拉動了三四線城市房價上升。
▲2018年5月27日，哈爾濱。南崗區(qū)現(xiàn)存最大棚戶區(qū)——“文昌街文景頭道街”區(qū)域棚改項目啟動，此次改造涉及300多戶居民。(圖片來源：視覺中國)
在這種背景下，全國有的地方依然在致力于提高棚改貨幣化安置的比例，但有的地方在降速。
山東省鼓勵棚改、拆遷實物安置，取消貨幣化安置獎勵。
湖南省提出，“根據(jù)商品住房庫存實際情況和棚改相關政策確定棚改安置方式，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣要及時取消棚戶區(qū)改造貨幣安置優(yōu)惠政策，更多采取新建棚戶區(qū)安置房的方式。”
江西省強調因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度。
廣東省則提出要控制棚改成本，實現(xiàn)收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
中信建投分析稱，事實上，今年三四線城市棚改對房地產(chǎn)市場的邊際貢獻已經(jīng)下降，2018年棚改將淡出焦點，在于棚改總量減少(609萬套到580萬套)，以及棚改貨幣化比重的下降(從60%的高點回落)，在區(qū)域去庫存任務階段性完成后，棚改貨幣化的意義也將減弱，這點并未超出市場預期。
政策調整或另有原因
不過，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道消息，上述國開行人士表示，貨幣安置雖然在客觀上助推了房價，但或許并非暫停棚改貸款審批的主要原因，更可能與財政系統(tǒng)整治地方政府負債有關。
根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，地方政府的棚改融資不屬于政府一、二、三類債務，不在地方債置換范疇，而屬于其他類。上述國開行人士表示，不排除相關部門在調研后，將地方政府的棚改項目融資視為隱性債務，需要控制其總量。
▲圖片來源：視覺中國
今年3月，財政部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》，意在“堅決遏制地方政府隱性債務增量，有序推進試點發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券工作”。
在上述國開行人士看來，支持地方政府發(fā)行棚戶區(qū)改造專項債券，實際上也是為了讓地方政府能夠“喘一口氣”，發(fā)債償還前期銀行貸款。
6月20日，天津市省財政局招標發(fā)行15億元棚戶區(qū)改造專項債，期限五年。這意味著，首單棚改專項債花落天津。
而證券時報援引消息人士的說法稱，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業(yè)務風險管理，不僅針對棚改項目。
“按照監(jiān)管部門要求，國開行正在加強風險管理和預警，按照授信集中度等相關要求，重新梳理授信白名單，目前這一工作剛啟動不久，尚未完成，所以一些新上報的項目也被暫停。”一位消息人士說。
