審計(jì)署近期發(fā)布的報(bào)告，直指上市公司炒房囤房亂象。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，公司炒房加劇房地產(chǎn)供需失衡，已成刺激房價(jià)的重要推手。專家呼吁，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)對投機(jī)進(jìn)行“精細(xì)圍堵”，對企業(yè)和上市公司炒房囤房加強(qiáng)監(jiān)管。
一處新建小區(qū)
各類公司扎推買房的趨勢明顯
占比46.23%，合計(jì)持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。
審計(jì)署近日發(fā)布2017年工作報(bào)告顯示，多家金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)閑置。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，
房產(chǎn)閑置等待升值套現(xiàn)，已成為近年來一些上市公司增加利潤的做法。2016年至2017年，多家公司選擇出售房產(chǎn)增厚業(yè)績。江蘇日盈電子股份有限公司董秘陸鵬說，上市公司購買和持有投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象確實(shí)比較普遍。
上市公司炒房只是公司炒房的冰山一角，非上市公司炒房規(guī)模遠(yuǎn)比上市公司龐大
“房地產(chǎn)升值快，而企業(yè)并購或其他財(cái)務(wù)投資渠道又比較狹窄，投資房地產(chǎn)是資產(chǎn)升值的一個(gè)好渠道，特別是當(dāng)公司主營業(yè)務(wù)處在瓶頸期或利潤下滑比較明顯時(shí)。”陸鵬說。
近段時(shí)間以來，隨著部分城市房地產(chǎn)市場日趨火熱，各類公司扎推買房趨勢更加明顯。以上海為例，備受關(guān)注的老牌豪宅翠湖天地4月10日開盤推出118套房源，根據(jù)上海公證網(wǎng)公布的信息，一共有385組客戶參與上述樓盤搖號，其名單中的公司客戶達(dá)214組，占比55.6%，超過了總認(rèn)購數(shù)量的一半多。
深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳房地產(chǎn)市場的大宗交易已從2015年成交約122宗、金額306億元，迅速增長到2017年成交183宗、金額約514億元，而萬科深南道、中糧天悅壹號等公寓產(chǎn)品，都有過整體或部分打包出售給公司的情況。
公司炒房加劇供需失衡，成刺激房價(jià)重要推手
部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公司炒房加劇樓市緊張的供求關(guān)系，部分參與炒房的大企業(yè)已成為房價(jià)上漲的重要推手。
目前不少城市的新房二手房存在價(jià)格的“剪刀差”，這也是企業(yè)熱衷短期炒房獲利的一個(gè)原因。
公司炒房行為不僅擠占了剛需族的購房空間，更成為房價(jià)飆漲的一大推手。“的確有部分企業(yè)，特別是中小企業(yè)或者私人企業(yè)，因老板個(gè)人沒有買房資格，就利用企業(yè)來買房或炒房。隨著房價(jià)不斷高漲，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，公司炒房會造成市場需求在短期內(nèi)大漲，需要及時(shí)補(bǔ)上政策漏洞。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，以企業(yè)名義購買商品住房是普遍現(xiàn)象，這是躲避限購的一個(gè)通用辦法，在搖號限售的城市，企業(yè)購房比例持續(xù)增加。
美聯(lián)物業(yè)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，有部分人通過公司購房突破了限購束縛，在短時(shí)間內(nèi)利用政策漏洞賺取差價(jià)，給社會帶來不良影響。
“雖然上市公司適當(dāng)持有投資性房地產(chǎn)無可厚非，但如果非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大比例持有投資性房地產(chǎn)就需要各方關(guān)注。”廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認(rèn)為，首先，上市公司使用從公眾手中募集的資金參與商業(yè)地產(chǎn)或者住宅市場競爭，在資金和身份上占有優(yōu)勢，這對個(gè)人購買者來說不公平;其次，房地產(chǎn)升值并能快速變現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)，吸引了更多上市公司入市，“干實(shí)業(yè)不如炒房”的觀念助漲了社會投機(jī)風(fēng)氣，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展;再次，上市公司炒房、囤房是對資本的浪費(fèi)。發(fā)展資本市場的目的是要高效配置金融資源，上市公司炒房、囤房浪費(fèi)了有限的金融資源，就好比好鋼沒有用到刀刃上。
嚴(yán)控企業(yè)“炒房”，業(yè)內(nèi)呼吁對投機(jī)“精細(xì)圍堵”
堵住公司炒房等樓市調(diào)控漏洞已迫在眉睫。6月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，杭州在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手房)，這是近期的第三個(gè)熱點(diǎn)城市明確暫停企事業(yè)單位購房。此前的6月24日，西安住房保障和房屋管理局發(fā)布通知，將暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房;6月25日，長沙市政府辦公廳下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，同樣暫停向企業(yè)銷售商品住房和二手住房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次西安、長沙、杭州先后進(jìn)行調(diào)控加碼，紛紛禁止企業(yè)購房，其實(shí)還是在需求端進(jìn)行把控，調(diào)控思路和之前限購一樣，抑制炒作需求。未來監(jiān)管層應(yīng)出臺更為嚴(yán)格的措施，對企業(yè)和上市公司炒房囤房作出限制，尤其是那些已經(jīng)大比例持有投資性房地產(chǎn)的上市公司。
如果要堵截公司炒房，首先可以限制以公司名義購房的套數(shù)，其次是限制其出售房產(chǎn)的年限，再有就是加大公司購房的交易稅費(fèi)，此外還要嚴(yán)查是否存在高管通過此類方式繞過限購政策而炒房的做法。
何倩茹表示，
部分業(yè)內(nèi)人士建議，對于上市公司炒房的行為，一是應(yīng)從監(jiān)管角度入手，要求上市公司在IPO及再融資環(huán)節(jié)，主動出具不參與購買和持有投資性房地產(chǎn)的承諾書，并將這一行為納入日常監(jiān)管范圍，一旦違背承諾，由監(jiān)管部門進(jìn)行警告、約談、罰款等處罰;二是在銀行間接融資階段，對商業(yè)銀行貸款的流向加強(qiáng)監(jiān)管，對用商業(yè)銀行貸款購買投資性房地產(chǎn)的相關(guān)責(zé)任人落實(shí)主體責(zé)任，一旦查出即予以追責(zé)。
“正是因?yàn)閯傂枞巳号c房源之間夾進(jìn)了企業(yè)這一個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策在實(shí)施過程中出現(xiàn)了扭曲。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠建議，過熱城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控要向縱深發(fā)展，一些地方的調(diào)控需要更加精細(xì)化調(diào)整，要將有限的房源精準(zhǔn)對接剛需人群。“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)供需緊張的情況并不是簡單意義上的供不應(yīng)求，建議建立房源追蹤體系，規(guī)范房屋申購流程，從搖號、信貸、稅收等一系列環(huán)節(jié)為剛需人群提供便利。”
