"小區(qū)電梯內(nèi)廣告歸全體業(yè)主所有!""物業(yè)公司欠你一筆錢，但他們不會(huì)告訴你!"搜索"物業(yè)公司""小區(qū)廣告收入"等關(guān)鍵詞，立即會(huì)出現(xiàn)不少類似的標(biāo)題。

不少讀者會(huì)疑惑，小區(qū)廣告收入歸業(yè)主所有，我咋不知道?這個(gè)還沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)形成共識(shí)的"利好消息"，或?qū)⒈涣⒎鞔_。

其中，物權(quán)編草案加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，規(guī)定：物業(yè)改變小區(qū)外墻、電梯等共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定;明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。

【案例】業(yè)主要求物業(yè)公司公示廣告明細(xì)被拒，打官司獲勝

燈箱廣告、電梯口視頻廣告、電梯內(nèi)框架及視頻廣告、車庫(kù)門廣告……走進(jìn)城市小區(qū)，各種廣告五花八門，常換常新。那么問(wèn)題來(lái)了，小區(qū)內(nèi)的廣告收入，究竟應(yīng)該歸其誰(shuí)所有?是全體業(yè)主還是物業(yè)管理公司?業(yè)主有沒(méi)有權(quán)利過(guò)問(wèn)?

武女士居住在鄭州市中原區(qū)一小區(qū)，她發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)利用小區(qū)公共部位發(fā)布廣告，認(rèn)為物業(yè)公司進(jìn)行了有償經(jīng)營(yíng)，遂希望物業(yè)公布利用了哪些類型的業(yè)主共有資產(chǎn)、設(shè)施及空間，以及收費(fèi)明細(xì)和資金處置信息。不過(guò)，物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主享有的法定權(quán)利，但范圍不能無(wú)限擴(kuò)大，對(duì)于武女士的要求置之不理。

武女士隨后將物業(yè)公司告上法庭。鄭州市二七區(qū)法院審理后認(rèn)為，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。最終支持了武女士的訴求。

這樣的訴訟不是個(gè)例，更多的矛盾發(fā)生在法庭之外。2018年年初，鄭州市某小區(qū)的業(yè)主，為表達(dá)抗議，拆掉了小區(qū)內(nèi)設(shè)置的約50塊框架廣告牌，對(duì)物業(yè)利用小區(qū)公共場(chǎng)所實(shí)施營(yíng)利且收益的去向提出懷疑。

業(yè)主王先生稱，他們?cè)c物業(yè)溝通，希望物業(yè)公示小區(qū)電梯廣告的收入和使用情況，但物業(yè)未公示。他們?cè)诳紤]之后，遂將電梯內(nèi)的廣告牌拆掉了，目的是提醒物業(yè)，按照新的物業(yè)管理?xiàng)l例要求，公示物業(yè)費(fèi)及電梯廣告的使用情況。

【現(xiàn)狀】小區(qū)廣告費(fèi)到底歸誰(shuí)?現(xiàn)行物權(quán)法未明確，各地物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定不一

業(yè)主要求物業(yè)公示收入明細(xì)的要求過(guò)分嗎?小區(qū)廣告費(fèi)到底歸誰(shuí)?

記者了解到，業(yè)主們要求物業(yè)公示廣告費(fèi)去向，依照的是于2018年開始實(shí)施的新修訂的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例第十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用、收益情況業(yè)主享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

該條例第三十九條提到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫(kù)經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況。

“雖然我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例并未明確規(guī)定公共部分產(chǎn)生的收益的歸屬，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，電梯間、小區(qū)樓房外墻等部位屬于建筑物共有部分，歸小區(qū)業(yè)主共有，那么由此產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸屬業(yè)主所有，物業(yè)公司只是代替管理;并且《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了業(yè)主對(duì)這筆費(fèi)用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。”北京大成(鄭州)律師事務(wù)所律師馬瑞介紹說(shuō)，電梯廣告收入歸小區(qū)業(yè)主所有業(yè)已被司法審判實(shí)踐所認(rèn)可。比如最高人民法院公布的一起無(wú)錫市的物業(yè)糾紛案，無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院一審認(rèn)為：共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產(chǎn)生的收益，在沒(méi)有特別約定的情況下，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，可以享有一定比例的收益。

【修法】物權(quán)編草案明確：共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有

業(yè)主對(duì)于小區(qū)廣告的權(quán)利，未來(lái)或?qū)U(kuò)大，且更為明確。

第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議正在北京召開，《民法典各分編(草案)》(以下簡(jiǎn)稱"草案")27日提請(qǐng)常委會(huì)首次審議。其中，物權(quán)編草案加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。這一修改，主要是針對(duì)實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等進(jìn)行營(yíng)利的行為。

對(duì)此，草案增加規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定。

此外，草案還明確：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

不過(guò)，一個(gè)小區(qū)很大，住戶也多，如何才能算是業(yè)主共同決定呢?草案也考慮到了這一點(diǎn)，為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主作出決議難的問(wèn)題，適當(dāng)降低了業(yè)主作出決議的門檻。規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決。參加表決不必全部同意，經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意即可。

【建議】擔(dān)心"多個(gè)和尚沒(méi)水吃"?律師表示，單個(gè)業(yè)主也可以起訴

草案此項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，是個(gè)利好消息。但不免有讀者擔(dān)心，小區(qū)那么大，雖然不少人都對(duì)廣告收入及去向有疑惑，但大家都多一事不如少一事，"多個(gè)和尚沒(méi)水吃"，萬(wàn)一物業(yè)公司缺乏監(jiān)管，不愿意將廣告收入用在業(yè)主身上咋辦?單個(gè)業(yè)主可以起訴嗎?

對(duì)此，馬瑞介紹，民法典各分編草案是一部海納百川的法典，上述探討的幾項(xiàng)新規(guī)，也是提綱挈領(lǐng)的法律規(guī)定。一旦草案通過(guò)，隨后相關(guān)的法律、法規(guī)、條例、細(xì)則等都會(huì)做出相應(yīng)的修改。屆時(shí)，小區(qū)業(yè)主對(duì)共有部分的使用依法享有決定權(quán)及收益權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)逐步從被動(dòng)公示轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)配合，登記好小區(qū)內(nèi)業(yè)主人口數(shù)量、房屋專有面積等，在利用公共空間做廣告前，應(yīng)主動(dòng)征求業(yè)主的同意，并定期公布資金使用情況。

草案通過(guò)后，如果物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自處置小區(qū)共有部分侵害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以單獨(dú)提起訴訟維權(quán)，一方面可以要求停止侵害，恢復(fù)原狀;另一方面可以行使知情權(quán)，要求物業(yè)公司公示資金去向，確保資金的使用符合全體業(yè)主的利益。對(duì)于條件成熟的小區(qū)，建議成立業(yè)主委員會(huì)，維護(hù)小區(qū)業(yè)主共同的合法權(quán)益。