嶄新的50元現(xiàn)金和紅包封準(zhǔn)備就緒
當(dāng)一些小區(qū)業(yè)委會還在和物業(yè)服務(wù)公司就小區(qū)的公共收益互相博弈時，1月9日上午，鄭州市鄭東新區(qū)福澤門小區(qū)業(yè)委會經(jīng)決議，拿出2018年公共收益結(jié)余的近6萬元，開始給全體業(yè)主派發(fā)新年紅包了!小區(qū)內(nèi)1000余戶業(yè)主，每戶都能憑“大紅房本”和身份證，領(lǐng)到50元的現(xiàn)金紅包。據(jù)記者了解，像這樣直接將公共收益發(fā)紅包給業(yè)主的小區(qū)，在河南并不多見。
業(yè)委會年底發(fā)“紅包”業(yè)主們又稀奇又高興
1月9日上午9時許，室外天寒地凍，福澤門小區(qū)物業(yè)樓303房間里，卻溫暖如春。大河報·大河客戶端記者趕到時，一些前來領(lǐng)紅包的業(yè)主，正在屋里跟業(yè)委會的成員聊天。“今年干得不錯，物業(yè)公司在你們的監(jiān)督下也很給力!2019年還要再接再厲呀!”“是呀是呀!明年爭取給業(yè)主們發(fā)個大紅包!”
家住2號樓的秦女士是第一個前來領(lǐng)紅包的業(yè)主。“房本那邊有專人為您復(fù)印，要留個底兒，您把名字簽在這兒……”幾名業(yè)委會成員和物業(yè)人員在屋里忙前忙后，屋子正中間的長桌上的顯眼位置，放有一厚摞嶄新的50元錢和一堆紅包封。秦女士將登記表填好，從深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司河南分公司項目經(jīng)理郭廣會手中接過了紅包。“給業(yè)主發(fā)紅包這事稀奇!我準(zhǔn)備回去發(fā)個朋友圈!”秦女士笑道。
秦女士稱，家里原先在小區(qū)僅有一套房子，自從小區(qū)成立業(yè)委會后，小區(qū)的人居環(huán)境得到了逐步提升。去年9月，家里又湊錢在福澤門3號樓買了第二套房子，供家中老人居住。
記者發(fā)現(xiàn)，中南社區(qū)副主任王丹作為第三方見證人，被業(yè)委會請來在此坐鎮(zhèn)。“業(yè)委會和咱社區(qū)說到底都是為廣大居民服務(wù)的，只要居民們滿意了，所有付出都值得!”王丹笑道。
一上午，前來領(lǐng)取紅包的業(yè)主們絡(luò)繹不絕。家住9號樓的蘆老先生表示，由于工作經(jīng)常調(diào)動，他曾在省內(nèi)外多個小區(qū)居住過，但作為業(yè)主領(lǐng)業(yè)委會派發(fā)的紅包，卻是頭一遭，“小區(qū)建成已有10個年頭了，業(yè)委會接手時，小區(qū)就是個‘爛攤子’，一年多來他們?yōu)楦纳菩^(qū)做了多少努力，大家都看在眼里。如今，小區(qū)賬目收支公開透明，治安狀況、環(huán)境衛(wèi)生等都得到了很大改善，業(yè)主們的幸福感高了，就連小區(qū)的房價也跟著漲了，大家都跟著高興!”
一部電梯的廣告位收入一年能達(dá)4550元！
記者在小區(qū)里隨機采訪了一些業(yè)主，大家都對業(yè)委會發(fā)紅包一事持支持態(tài)度。
在小區(qū)樓道的公告欄里，記者看到一份7日由業(yè)委會下發(fā)的《關(guān)于福澤門業(yè)主委員會派發(fā)新春紅包暨公共收益結(jié)余分配的通知》，公告中對每戶領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)、領(lǐng)取時間、領(lǐng)取條件等做了說明。
有開心領(lǐng)紅包的業(yè)主，也有領(lǐng)了紅包卻表達(dá)憂慮的業(yè)主。一位50多歲的李姓女業(yè)主拿著紅包直皺眉，她對業(yè)委會副主任張迪說：“雖說把結(jié)余分給業(yè)主，大家都樂和，但明年要是入不敷出呢?到那時業(yè)委會、物業(yè)要想讓業(yè)主掏錢，那可是不容易啊!為啥不把結(jié)余的錢留著呢?”
“阿姨，咱小區(qū)賬目收支明細(xì)已貼在小區(qū)門口的公告欄啦，您可以去看看!咱的公共收益是長期都會有的，可以放心!”張迪說。
“我來揭個秘，給大家說說小區(qū)1臺電梯的廣告位一年能掙多少錢!”負(fù)責(zé)財務(wù)的業(yè)委會副主任周志強告訴記者，電梯框架廣告每臺每年收益為2300元，數(shù)碼海報每臺為1250元，電梯門上帖子廣告每臺為1000元，“這三種廣告在小區(qū)電梯里最常見，我們小區(qū)電梯涵蓋這三種廣告，1部電梯一年僅廣告位就能收益4550元。”
小區(qū)“財務(wù)、事務(wù)、人事”做到三公開
“小區(qū)的自治管理關(guān)鍵在‘信任’二字上，很多小區(qū)業(yè)主和物業(yè)鬧矛盾，問題多出在物業(yè)對財務(wù)等方面不公開，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)掙了很多錢，物業(yè)卻認(rèn)為很多不該自己管的事，業(yè)主都找到自己頭上來，一旦雙方互相怨懟、不信任，矛盾就顯現(xiàn)了。”業(yè)委會主任范長江表示，只有小區(qū)的“財務(wù)、事務(wù)、人事”三公開，才能令業(yè)主產(chǎn)生信任，使小區(qū)的運行進(jìn)入良性循環(huán)。所以，福澤門小區(qū)業(yè)委會走馬上任后，力求財務(wù)明細(xì)公開，物業(yè)整改逐項按月上墻，物業(yè)負(fù)責(zé)人的職責(zé)劃分和聯(lián)系方式全部公開。
成立業(yè)委會，對于維護業(yè)主權(quán)益、監(jiān)督物業(yè)管理都會有所幫助。在實際運行中，福澤門小區(qū)業(yè)委會也不是一個僅“看上去很美”的組織，而是贏得了業(yè)主的廣泛贊譽，但范長江在受訪時仍反復(fù)強調(diào)，業(yè)委會的首要任務(wù)是活下去，只有一個正常運作的業(yè)委會，小區(qū)的建設(shè)才有可能正常進(jìn)行。
為啥這么說?范長江表示，他看到不少業(yè)委會在成立之后很快陷入癱瘓、分裂，甚至走向解體。“成立業(yè)委會很難，運作一個業(yè)委會更難，如果成立業(yè)委會后沒有好的方法將其運行下去，那么業(yè)委會成立之日很可能就是業(yè)委會解體之時。”范長江表示，業(yè)委會成員不能用維權(quán)的心態(tài)去建設(shè)一個業(yè)委會，“業(yè)委會成立彌補了業(yè)主甲方權(quán)利主體的缺失，其意義在于為廣大業(yè)主服務(wù)，對全體業(yè)主負(fù)責(zé)。”
據(jù)記者了解，福澤門業(yè)委會成立后，范長江做的第一件事就是開設(shè)銀行專用賬戶，務(wù)求做到合法合規(guī)、公開透明，緊接著又和騰訊微眾銀行探索實踐區(qū)塊鏈財務(wù)共管體系;探索業(yè)委會秘書制度，確保業(yè)主建議的歸集和對物業(yè)公司監(jiān)督的正常。
是否用結(jié)余部分發(fā)福利，應(yīng)結(jié)合小區(qū)實際
業(yè)委會給業(yè)主發(fā)紅包，羨煞旁人，而更多業(yè)主關(guān)心的則是：當(dāng)一個小區(qū)剛交付，或者小區(qū)交付一段時間后沒有成立業(yè)委會，那么這段時間的小區(qū)經(jīng)營性收入，是否就歸物業(yè)公司所有呢?
“物業(yè)公司的定位就是提供‘管家’服務(wù)，除了收取物業(yè)費之外，對小區(qū)的經(jīng)營性收入只有代管的權(quán)利。”河南得益律師事務(wù)所王林月律師在受訪時表示，《物權(quán)法》已對住宅小區(qū)中的絕大多數(shù)組成部分進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，目前在實際操作中為全體業(yè)主共同享有的有：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有;建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有;業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利等。
王林月表示，根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條件》等相關(guān)規(guī)定，公共收益主要用作補充專項維修資金，但無論是用作維修資金，還是以福利的形式發(fā)放給業(yè)主，只要征得廣大業(yè)主同意，不違背“取之于民，用之于民”的原則，都符合相關(guān)規(guī)定，“考慮到該小區(qū)是個交付10年左右的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施維護得較好，目前需要動用的維修資金還不多，但隨著小區(qū)逐漸老舊，一些公用設(shè)備老化，要維修的地方肯定會越來越多，建議廣大業(yè)主未來可以結(jié)合小區(qū)實際，考慮將公共收益結(jié)余部分用于補充專項維修資金。”王林月律師建議道。
其實，不管小區(qū)是否成立業(yè)委會，為小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)企業(yè)也應(yīng)做到賬目收支的公開。根據(jù)《河南省物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用情況、公共水電分?jǐn)傎M用情況、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況。
