白銀時代，經(jīng)歷短期利潤率低潮后，上市房企盈利能力正穩(wěn)步回升。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，受益于結(jié)算周期和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，2018年房地產(chǎn)市場整體盈利能力同比增長21.4%。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，房企在近年來開始“精耕細(xì)作”，高周轉(zhuǎn)、降三費成為運營主要模式，盈利更是取決于房企自身的運營管控和成本控制能力。亦有觀點認(rèn)為，市場對于企業(yè)的考驗才剛剛開始，未來不是所有的房子都好賣，“普漲”局面難再現(xiàn)，產(chǎn)品力、布局決定其后期的競爭力。
產(chǎn)品和成本，看似不矛盾的兩者在這一特定時期，走上了天平兩側(cè)，手持砝碼的房企運營者又將壓向哪端。
13.1%凈利潤逐年回升
市場競爭逐漸加劇、利潤空間不斷被擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力在2018年回升至較高水平。2018年，176家上市房企毛利率的加權(quán)平均值達(dá)到31.1%，同比增長2%-3%，凈利率加權(quán)平均值為13.1%。
其中，中國恒大在“規(guī)模+效益”發(fā)展模式下，實現(xiàn)雙增長，營收規(guī)模同比增長49.9%至4622億元，穩(wěn)居行業(yè)首位，實現(xiàn)凈利潤665.5億元，增速達(dá)79.6%。中南建設(shè)以地產(chǎn)與建筑雙輪驅(qū)動，盈利水平實現(xiàn)量的跨越式增長，凈利潤漲幅達(dá)271.6%，增速居行業(yè)之首。
在TOP10企業(yè)中，華潤置地、新城控股、中國海外發(fā)展等凈利潤均超過20%，同比2017年進一步改善。特別是新城控股，憑借高效的成本控制和運營管理，凈利率達(dá)到22.6%，大幅提升7.1%，盈利能力繼續(xù)保持在行業(yè)高位。
克而瑞研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人汪慧稱，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房企盈利空間受到擠壓。受益于行業(yè)銷售規(guī)模增長、行業(yè)集中度提升，及土地市場中存在低價收并購機會，短期內(nèi)規(guī)模房企整體盈利能力或?qū)⒕S持在較高水平。
近年來，大部分房企還通過收并購、合作開發(fā)等方式獲取項目，比重逐年增加。助力企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模快速擴張同時，隨著2018年起大量收并購項目進入結(jié)算周期，根據(jù)房企合作項目操盤并表與否，對房企利潤規(guī)模和盈利能力影響愈發(fā)明顯。
同時，不少規(guī)模房企在項目合作開發(fā)中，也有部分合作項目非并表。由于非并表的合作項目在利潤表中以權(quán)益法進行核算，對于這些房企而言，非并表合作項目的增加最終表現(xiàn)為對聯(lián)營及合營企業(yè)投資收益的增長，相應(yīng)的也會帶來歸母凈利潤的提升。特別是對于中小規(guī)模房企而言，增加非并表合作項目的比例可以顯著提升自身的歸母凈利潤水平及盈利能力。
降三費成提高盈利主要手段
高利潤、高杠桿的黃金時期已過去，行業(yè)進入“白銀時代”，調(diào)控政策持續(xù)從緊，土地成本、融資成本上升，高周轉(zhuǎn)難度大、銷售價格下降，導(dǎo)致企業(yè)利潤空間被蠶食。
汪慧稱，要想獲得合理的利潤，最有效的方式便是降低開發(fā)成本。通常“銷售費用、管理費用、財務(wù)費用”是房企成本的重要組成部分，“降三費”也是房企在控制企業(yè)成本，提高盈利的主要方法。
想法雖好，執(zhí)行時仍面臨極高難度。有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年52家營收超百億元上市樣本房企中，有32家2018年三費費用率比2017年同期有所上升，數(shù)量在樣本企業(yè)中占比超過六成。
從三費費用率分布來看，介于5%-15%房企居多，數(shù)量達(dá)到42家;另外，中海地產(chǎn)和五礦地產(chǎn)是2018年度最“省錢”房企，三費費用率在5%以下，費用管控能力相對較強;寶龍地產(chǎn)、花樣年控股、首創(chuàng)置業(yè)和建業(yè)地產(chǎn)等企業(yè)，三費費用率均超過20%。
“面對市場的調(diào)整，無論主動或被動，房企都在加強內(nèi)部管理能力建設(shè)。”上市房企某執(zhí)行總裁說，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了用管理換效益時代，三費費用率較高房企大概率是財務(wù)費用率過高導(dǎo)致。
“房企財務(wù)費用與籌資掛鉤，2018年房企財務(wù)費用增加，實際上與融資渠道收窄、融資成本上升有很大關(guān)系。未來收并購紅利弱化后，房企的盈利依然將更取決于企業(yè)自身的運營管控和成本控制能力。”一位業(yè)內(nèi)人士就對記者表示，如果財務(wù)費用增加到相對較高水平，企業(yè)凈利潤就存在被侵蝕風(fēng)險。
針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)型，從而實現(xiàn)“高盈利”的目標(biāo)。
汪慧則告訴記者，在目前行業(yè)競爭加劇的市場環(huán)境下，房企需要通過產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化、升級產(chǎn)品品質(zhì)等途徑，以產(chǎn)品力打造提升產(chǎn)品溢價。
質(zhì)量不應(yīng)與成本控制掛鉤
在企業(yè)“低成本，高盈利”的目標(biāo)得以實現(xiàn)的同時，產(chǎn)品質(zhì)量問題也浮現(xiàn)在公眾面前，2018年國內(nèi)就出現(xiàn)多起因房屋質(zhì)量引發(fā)維權(quán)事件。樓盤出現(xiàn)質(zhì)量與安全問題，核心的原因是高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略及限價下建安裝修的減配。
一家內(nèi)房公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其所在房企以前通常是拿地10個月開盤，現(xiàn)在已經(jīng)加快到3個月，“行業(yè)中每家公司具體要求不同，但普遍對工程周期要求越來越快。”
上述負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人表示，“這種快，有時甚至不是為成本考慮，主要是搶占搶銷售節(jié)點。”
另一種鞭策房企越來越“快”的原因是資金回籠。上述人士稱，“在外地住宅樓要想拿到預(yù)售證，結(jié)構(gòu)就必須達(dá)到三分之二的節(jié)點，比如說，30層樓那必須干到20層才能拿預(yù)售許可證;在京更為嚴(yán)格，房屋全部封頂才能有預(yù)售許可證。有證才能開始賣房子，有些企業(yè)為了讓資金早點回籠，會拼命加快工期，按正常施工本來要五天一層，現(xiàn)在把工期壓縮到三天或者三天半一層。”
“在品質(zhì)致勝的時代，降低成本又絕對不能降低品質(zhì)。”一位業(yè)內(nèi)人士就坦言，“控制成本跟質(zhì)量不應(yīng)該聯(lián)系在一起，兩者不能掛鉤，質(zhì)量一定不能受影響。周轉(zhuǎn)率是要求快開發(fā)快銷售快回籠，但物理上的施工周期該多長還是多長，不能縮短工期。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，行業(yè)規(guī)?；瘮U張在近20年都在持續(xù)演進，這個過程中也暴露出一些問題，但居住品質(zhì)的提升、生活方式的改善，是行業(yè)主基調(diào)，不能因個案而否定整個行業(yè)的進步。無論如何，“高質(zhì)量對房企不是苛求，而是最基礎(chǔ)的要求。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說。
如何在產(chǎn)品質(zhì)量與客戶口碑、企業(yè)利潤的博弈中取得巧妙平衡，成為開發(fā)商可持續(xù)發(fā)展路上必須解決的問題。質(zhì)量無論何時都是企業(yè)的硬實力，無論哪個行業(yè)都不能以犧牲產(chǎn)品的質(zhì)量來換取暫時的利益，質(zhì)量背后代表的是大眾口碑和品牌形象，隨意在質(zhì)量上打折扣不僅僅影響產(chǎn)品溢價，對企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，嚴(yán)重的質(zhì)量問題更會讓企業(yè)的生存變得岌岌可危。(崔陸鵬 赫天雪)
