“美元資產(chǎn)、永久產(chǎn)權(quán)、無(wú)外匯管制，非CRS征稅國(guó)，博彩業(yè)合法、住房需求大、政治穩(wěn)定”等詞語(yǔ)，成為了這幾年柬埔寨的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員給中國(guó)投資客說(shuō)的最多的詞語(yǔ)。近年來(lái)，隨著柬埔寨經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，越來(lái)越多的中國(guó)人去柬埔寨淘金。柬埔寨首都金邊住房緊張，政府歡迎國(guó)外開(kāi)發(fā)商來(lái)投資，也讓國(guó)內(nèi)的房企看到了商機(jī)。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(股份代號(hào)：2777.HK)也是最早去柬埔寨掘金的國(guó)內(nèi)大型房企。

中國(guó)房企對(duì)柬埔寨投資熱情高漲

買(mǎi)房是中國(guó)人重要的投資手段，不論是國(guó)內(nèi)的主要城市，還是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，因?yàn)橹袊?guó)的投資客組團(tuán)去買(mǎi)房，房?jī)r(jià)均在短期內(nèi)迅速飛漲。但是，在2018年，悉尼、溫哥華、倫敦等中國(guó)人買(mǎi)房的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，而東南亞的主要城市房?jī)r(jià)卻一直在穩(wěn)定高速上漲，這也讓更多的中國(guó)投資客聚焦東南亞。

據(jù)柬埔寨國(guó)土規(guī)劃和建設(shè)部的報(bào)告，2000年到2017年，柬埔寨由外資公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有287個(gè)，總投資額42.97億美元。其中中資公司擁有110個(gè)項(xiàng)目，總投資額為16.56億美元，占比均接近四成，中資也成為柬埔寨房地產(chǎn)的最大投資方。

從2016年開(kāi)始，柬埔寨首相洪森不斷會(huì)見(jiàn)來(lái)自中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

2016年5月26日，碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)在柬埔寨和平大廈見(jiàn)到了洪森，這是他第一次去柬埔寨考察。楊國(guó)強(qiáng)當(dāng)時(shí)對(duì)洪森說(shuō)，碧桂園正在新加坡旁的馬來(lái)西亞依斯干達(dá)特區(qū)建設(shè)一座生態(tài)智慧城市，是中國(guó)民企最大的海外投資項(xiàng)目，碧桂園有意在柬埔寨投資開(kāi)發(fā)類(lèi)似的項(xiàng)目。

2017年1月4日，還是在和平大廈，第四次考察柬埔寨的富力地產(chǎn)行政總裁張力對(duì)洪森說(shuō)，在未來(lái)3到5年里，富力將在柬埔寨投資30億美元，還計(jì)劃在金邊市和西哈努克省投資建設(shè)六星級(jí)大酒店。

洪森會(huì)見(jiàn)完張力的16天后，他又會(huì)見(jiàn)了綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良，會(huì)談中張玉良說(shuō)，綠地下屬酒店集團(tuán)在兩個(gè)多月前已進(jìn)入金邊發(fā)展，目前已初步確立了教育產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、金融合作、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游度假產(chǎn)業(yè)等意向投資項(xiàng)目。

這樣的場(chǎng)面，在2012-2016年期間，曾經(jīng)出現(xiàn)在馬來(lái)西亞新山市，也正是這幾家房企，曾經(jīng)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)房企在馬來(lái)西亞掘金的熱潮，吸引了一大批國(guó)內(nèi)投資客去馬來(lái)西亞買(mǎi)房。

富力在國(guó)內(nèi)展廳銷(xiāo)售的馬來(lái)西亞項(xiàng)目“富力公主灣”

富力迅速布局柬埔寨

在馬來(lái)西亞投資并不太理想的富力地產(chǎn)，在柬埔寨反應(yīng)迅速。洪森和張力的會(huì)面結(jié)束一年多之后，富力地產(chǎn)的柬埔寨首作“金邊富力城”就開(kāi)門(mén)迎客了。從金邊的機(jī)場(chǎng)到街頭廣告牌，處處能看到富力打上了“中國(guó)十強(qiáng)地產(chǎn)品牌”的廣告語(yǔ)。當(dāng)然，如果仔細(xì)推敲這句廣告語(yǔ)，有些言過(guò)于實(shí)。在最近五年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模排行中，富力地產(chǎn)并未進(jìn)入過(guò)前十，相反還因?yàn)閿?shù)次踏空國(guó)內(nèi)的樓市節(jié)奏而完不成任務(wù)。

金邊機(jī)場(chǎng)富力金邊城的廣告片和讓國(guó)人熟悉的廣告語(yǔ)

富力帶給柬埔寨的不僅是資本的投入，還將國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商慣用的大盤(pán)模式復(fù)制過(guò)去，造成一種視覺(jué)震撼。金邊老百姓目之所及，是從未看到過(guò)的龐大社區(qū)——體量高達(dá)56萬(wàn)平方米，共包含20棟建筑，每棟33層，總計(jì)提供5240套房，戶(hù)型涵蓋55-130平方米，項(xiàng)目總體資本花費(fèi)超過(guò)20億美元。在當(dāng)?shù)厝搜壑?，即便是近幾年外?guó)投資者建設(shè)的高檔社區(qū)，也基本是四五棟樓即成盤(pán)，金邊富力城的大手筆令人咋舌，這是金邊目前開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的項(xiàng)目。

柬埔寨是東南亞第二落后的國(guó)家，這么大體量的盤(pán)不可能靠當(dāng)?shù)厝藖?lái)完成銷(xiāo)售任務(wù)，最終還是要賣(mài)給國(guó)人。

富力在國(guó)內(nèi)打出的廣告語(yǔ)：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。五年前，在馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)時(shí)，他們喊出的口號(hào)也是投資下一個(gè)深圳。2017年，柬埔寨全國(guó)GDP為209億美元，僅和廣東省韶關(guān)市2017年的GDP總量相當(dāng)。根據(jù)IMF數(shù)據(jù)，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個(gè)增速看，金邊能否被稱(chēng)為“30年前的深圳”，還要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

龐大的項(xiàng)目?jī)H靠一句好的廣告語(yǔ)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要有廣泛的消費(fèi)群體買(mǎi)單。富力在國(guó)內(nèi)線(xiàn)上線(xiàn)下齊發(fā)力，并再次套用此前在馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方式，組織國(guó)內(nèi)看房團(tuán)打”飛的“來(lái)考察買(mǎi)房。

富力金邊城的看房團(tuán)海報(bào)

2018年9月29日，金邊富力城項(xiàng)目發(fā)布會(huì)暨京東平臺(tái)啟動(dòng)儀式在廣州康萊德酒店隆重舉行。富力集團(tuán)副總經(jīng)理、董事長(zhǎng)助理兼海外事業(yè)部總經(jīng)理朱文婷、富力集團(tuán)柬埔寨公司副董事長(zhǎng)王志豪及京東房產(chǎn)全國(guó)總經(jīng)理曾伏虎等出席了本次活動(dòng)。京東平臺(tái)的客群以高收入白領(lǐng)、中年男性居多，跟外海投資房產(chǎn)的客群高度匹配。但是京東只有國(guó)內(nèi)的客戶(hù)，無(wú)法覆蓋到柬埔寨，即使這樣，富力的高管依然重視這樣的合作并來(lái)參加發(fā)布會(huì)，可見(jiàn)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重視程度之高。

金邊富力城項(xiàng)目發(fā)布會(huì)暨京東平臺(tái)啟動(dòng)儀式

富力在柬埔寨當(dāng)?shù)刂挥薪疬呉粋€(gè)展廳，而在國(guó)內(nèi)西安、上海、杭州、武漢、廈門(mén)、深圳、廣州、北京等八個(gè)城市都開(kāi)了海外置業(yè)的展廳，其中深圳平安大廈的展廳有103層，是全亞洲最高的展廳。富力從國(guó)內(nèi)組織的看房團(tuán)，也是以這些展廳和中心，向當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域拓展客戶(hù)，組團(tuán)飛到柬埔寨看房。

從北京出發(fā)的金邊富力城看房團(tuán)行程

已有媒體報(bào)道，中國(guó)開(kāi)發(fā)商在柬埔寨的樓盤(pán)，80%以上的房源都賣(mài)給了中國(guó)投資客，少部分賣(mài)給了當(dāng)?shù)厣蠈与A級(jí)人士。

繞開(kāi)中國(guó)外匯管制

早在2017年之前，中國(guó)的外匯管制就已經(jīng)對(duì)境內(nèi)辦理購(gòu)匯和境外投資房產(chǎn)進(jìn)行限制，但是當(dāng)時(shí)還有一些變通的方式能夠?qū)崿F(xiàn)去國(guó)外投資房產(chǎn)。但是自從碧桂園城市森林在國(guó)內(nèi)高調(diào)宣傳、組團(tuán)看房，僅2016年就銷(xiāo)售220億，絕大部分購(gòu)房者均是來(lái)自國(guó)內(nèi)客戶(hù)。如此大規(guī)模的外匯外流，也推動(dòng)了管制的加強(qiáng)。央行于2016年12月31日夜間對(duì)銀行下發(fā)的文件明確規(guī)定從2017年1月1日起，個(gè)人購(gòu)匯申報(bào)需要細(xì)化到用途和時(shí)間，禁止在境外用于投資。

2017年初，碧桂園城市森林在國(guó)內(nèi)的展廳全部以裝修升級(jí)的名義關(guān)門(mén)，整個(gè)城市森林在國(guó)內(nèi)的銷(xiāo)售暫停，雖然碧桂園自己并不承認(rèn)，但實(shí)際上還是跟外匯管制政策有關(guān)。

目前，我國(guó)外匯管制規(guī)定的個(gè)人年度購(gòu)匯額度5萬(wàn)美元的限制，還不能用于海外投資房產(chǎn)。之前富力、碧桂園等在東南亞有地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商常用的做法是讓客戶(hù)找多個(gè)人分拆購(gòu)匯，然后統(tǒng)一轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的海外賬戶(hù)?；蛘呤情_(kāi)發(fā)商幫客戶(hù)在香港開(kāi)戶(hù)并不是以買(mǎi)房子的名義，而是以買(mǎi)保險(xiǎn)的名義進(jìn)行操作，由此避開(kāi)外匯管制。然而這些操作方式，均需國(guó)內(nèi)購(gòu)房者個(gè)人進(jìn)行繁瑣的操作，并且本身對(duì)購(gòu)房者依然有很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。因政策監(jiān)管導(dǎo)致碧桂園城市森林展廳關(guān)門(mén)后，開(kāi)發(fā)商逐漸減少了以上操作，并使其更隱蔽。

如今，富力地產(chǎn)使用了更為便捷的方式讓中國(guó)的購(gòu)房者去柬埔寨買(mǎi)房結(jié)算。富力地產(chǎn)海外置業(yè)展廳的一名置業(yè)顧問(wèn)表示，購(gòu)房人在柬埔寨當(dāng)?shù)乜捶浚砂串?dāng)天換算匯率直接刷人民幣儲(chǔ)蓄卡。如在國(guó)內(nèi)，可直接刷卡付款，錢(qián)交給富力地產(chǎn)旗下的投資公司，開(kāi)客戶(hù)具購(gòu)房款的收據(jù)，后期事宜由開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)流程解決，最終客戶(hù)可以在柬埔寨等地獲得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣操作，完全繞開(kāi)了個(gè)人的外匯管制，由開(kāi)發(fā)商自己解決資金出海的通道問(wèn)題。

中國(guó)買(mǎi)家可在中國(guó)境內(nèi)用人民幣支付房款給項(xiàng)目方，項(xiàng)目方在境外向買(mǎi)家交割房屋產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)家甚至都無(wú)須到現(xiàn)場(chǎng)。這種看起來(lái)十分巧妙、采用瞞天過(guò)海的方式海外購(gòu)房法，其實(shí)已經(jīng)涉嫌犯罪了! 根據(jù)最高人民法院和最高人民檢察院聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于辦理非法從事資金支付結(jié)算業(yè)務(wù)、非法買(mǎi)賣(mài)外匯刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，今年2月1日起，這種海外購(gòu)房行為已經(jīng)被最高法和最高檢定性為非法買(mǎi)賣(mài)外匯行為中的“變相買(mǎi)賣(mài)外匯”，情節(jié)特別嚴(yán)重的依照刑法第225條第4項(xiàng)的規(guī)定，以非法經(jīng)營(yíng)罪定罪。最高法和最高檢也做出了詳細(xì)的定義：變相買(mǎi)賣(mài)外匯”金額超過(guò)2500萬(wàn)人民幣或者通過(guò)買(mǎi)賣(mài)外匯行為獲利超過(guò)50萬(wàn)人民幣。