上海新房積分搖號，既保障無房自住剛需，又避免誤傷合理的改善需求。

上海新年伊始打響了樓市調(diào)控的第一槍后，幾乎是一天一個政策的節(jié)奏，贈予、更名、法拍房、假離婚等漏洞逐一被堵上，嚴格信貸管理，調(diào)控持續(xù)升級，從嚴從緊。近期“滬十條”正式落地，備受關(guān)注的“無房家庭”界定、新房搖號操作細節(jié)得以明確，名下無房且5年無購房記錄的剛需可優(yōu)先加分，同時也給之前被誤傷的的改善型購房者留了一道小口子。作為一名實實在在的上海剛需，看完上海新房搖號積分制后，我感覺還是很滿意的，整個調(diào)控非常精細。

如何計分?綜合五大因素，重點保護剛需

“滬十條”最大的亮點就是新增搖號計分制，包含基本分和動態(tài)分兩大項，已婚、上海戶口、名下無房且5年無購房記錄、社保繳納年限長的可優(yōu)先加分，利好真正剛需。基本分最高60分，包含家庭、戶籍、住房狀況、在滬購房記錄4個基本項;動態(tài)分部分，由社保繳納月數(shù)和對應(yīng)系數(shù)相乘而來，最高可達52.08分。最終得分由基本分和動態(tài)分加總而得，總分可能超過100分。以下是具體計算方法：

1、基本分

(1)家庭：認購對象為夫妻更有利，可加10分，如果是未成年人、成年未婚、離異、喪偶，均為零分。這條明顯對于家庭更有利，之前是為了買房假離婚，以后可能就要為了買房而結(jié)婚了。

(2)戶籍：上海戶口可加10分，家庭認購時，夫妻雙方有一方需為上海戶籍，若均為非上海戶籍，此項不得分。由此可見，上海戶口還是很重要的。

(3)住房狀況：住房類型除了商品房，還包括共有產(chǎn)權(quán)、公租房等保障性住房。名下在上海無房可加20分，有1套可加5分，2套及以上為零分。另外2021年1月22日(含)后就算贈予出去了，也會計入其中。另外，這一條和之前還有明顯的不同，之前是全國范圍內(nèi)認房又認貸，這里僅統(tǒng)計上海房產(chǎn)，外地住房不計入。

(4)購房記錄：在滬名下無房且5年內(nèi)無購房記錄，可加20分;名下有1套住房且5年內(nèi)無購房記錄，加5分;近 5年內(nèi)有購房記錄的，不管名下是否有房，得分均為零。這里給先賣后買的改善型留了一道口子，保障合理的住房消費。

2、動態(tài)分

社保繳納年限從2003年1月起算，到2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個月，社保繳納系數(shù)區(qū)間為0.1-0.24分/月，若采用最高系數(shù)，最高可達52.08分。具體系數(shù)選擇，根據(jù)樓盤類型和結(jié)構(gòu)確定。新規(guī)實行后，今日開啟認籌的三個新盤，系數(shù)均為0.1分/月。

若以一個家庭名義認購，社保繳納年限可按社保繳納月數(shù)最高的1名成員計算，取其高者;如果是以2個及以上家庭認購，按社保繳納月數(shù)較低的家庭計算，取其低者。

如何參與?規(guī)則變化，三步確認資格

新房搖號規(guī)則明確后，以后采用“計分制”規(guī)則，分為認購、打分、搖號三個步驟。

第一步，認購。購房者在新房認籌時提交證明家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保的相關(guān)資料，初步計算得分。

第二步，打分。填報完成后，市房管局、民政局、社保中心等進行聯(lián)網(wǎng)核查，復(fù)查得分。按照房源數(shù)量和130%的認籌上限，確定入圍分數(shù)線，大于等于入圍線的所購對象可參與搖號。

第三步，搖號。確認入圍搖號名單后，滿足條件的入圍者可按照正常程序參與公證搖號。

我粗略地計算了下，自己差不多有60多分。根據(jù)買房群的一個統(tǒng)計，已經(jīng)有4466人參與，大部分人得分在50-60這一區(qū)間，60多分差不多可以排在前30%的位置，取得搖號資格應(yīng)該沒有太大的問題。

如何搖中?差額搖號，分高未必靠前

特別需要注意的是，即使積分排名靠前，并不意味著能搖中，后面的搖號過程依舊是隨機的。進入搖號系統(tǒng)后，積分分值會被完全打亂，不分先后，這就意味著之前的第一名和最后一名搖中的概率都是相同的。

無房戶在確認入圍搖號資格時確實有優(yōu)先權(quán)，這樣能緩解熱門樓盤高認籌率問題，但并不能保證優(yōu)先搖到。新政規(guī)定認籌比例不超過1.3倍，在此要求下，至少還是會有23%的入圍者搖不到房。

另外注意的是，企業(yè)用戶參與新房認購的門檻明顯提高，須同時滿足設(shè)立五年、累計繳稅100萬、有10名員工社保滿5年等多個條件，或者累計繳稅超過500萬。一旦認籌超過130%啟動積分排序，企業(yè)購房只能排在積分搖號買房后面，企業(yè)炒房難度更大了。

積分搖號實行后，首套剛需最先受益，其次是近5年無購房記錄、先賣后買的改善型需求，不再一刀切，保障合理的住房消費。但對于名下有房，希望通過二套房來改善的家庭，則相對不利，通過新房搖號改善成功的概率較小。

總體來看，上海的新房搖號政策確實十分精細，既保障無房自住的剛需，又兼顧合理的改善需求，還打擊投機炒房，有人戲稱是“奧數(shù)版積分”，基本沒有空子可鉆，有利于樓市平穩(wěn)發(fā)展。