12月13日-15日，36氪WISE2021新經(jīng)濟之王峰會在上海舉行，今年我們以「硬核時代」為主題。“硬核”是當下時代和大環(huán)境帶給中國新經(jīng)濟企業(yè)的挑戰(zhàn)和機遇，一方面要求企業(yè)關注技術創(chuàng)新，找到自身“硬核”壁壘；另一方面要求企業(yè)回饋社會，展現(xiàn)更多“硬核”責任與擔當。在從商業(yè)模式創(chuàng)新的“應用時代”邁向技術創(chuàng)新的“硬核時代”之際，我們與上百家硬核企業(yè)匯聚一堂，聚焦宏觀政策、智能制造、半導體、新能源、新消費等熱門賽道，全方位探討各領域如何構建以創(chuàng)新驅動的硬核競爭力。
在本次大會上，保利資本管理合伙人李文軒先生以“建筑科技重塑產(chǎn)業(yè)鏈供需關系”為主題，分享了對于建筑科技驅動傳統(tǒng)行業(yè)升級的思考與總結。一方面建筑業(yè)的勞動力越來越稀缺，加上信息化滲透率尚低，仍然擁有巨大的可提升空間；另一方面建筑信息化成為藍海，建筑、工業(yè)將成為新的科技應用爆發(fā)場景，建筑行業(yè)又會朝著什么樣的方向發(fā)展？
保利資本管理合伙人李文軒先生
感謝大會安排，我是保利資本的李文軒。今天給大家?guī)淼难葜v主題是重塑產(chǎn)業(yè)鏈供需關系，即建筑科技驅動傳統(tǒng)行業(yè)的升級。
目前，地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員非常多，同時這個行業(yè)基本上還沒有見頂。今年整個地產(chǎn)的銷售仍然維持17-18萬億左右規(guī)模，如果加上建筑行業(yè)，差不多有40-50萬億的規(guī)模，如果算GDP占比還是有20-30%。
那么我們能夠推動這個行業(yè)有什么樣的發(fā)展？前面的嘉賓提到“硬核投資”，像地產(chǎn)行業(yè)、建筑行業(yè)這些傳統(tǒng)行業(yè)如何進行技術的創(chuàng)新和技術的升級？這些新經(jīng)濟領域的技術公司如何賦能到傳統(tǒng)的建筑和地產(chǎn)行業(yè)當中？這個行業(yè)會朝著什么樣新的方向發(fā)展，或者怎么樣更適應政策的變化？今天想跟大家做一輪分享。
先看一下我們今年的成績單，我們一共投資30多個項目，完成了6個IPO，同時有13個IPO正在推進。今年投資的項目中，從投資階段來說，有3個上市公司，4個上市公司子公司，PE/VC項目投了5個。從投資方向上來說，投了3個建材，4個家居消費，4個家電和4個建筑科技。建筑科技角度我們投了12個項目。
地產(chǎn)是工業(yè)品的集合形態(tài)，同時蘊含著海量的數(shù)據(jù)。這句話怎么理解？我們先觀察一下第一句話，地產(chǎn)是工業(yè)品的集合形態(tài)。地產(chǎn)在最初建造房子的過程當中，是由各式各樣不同工業(yè)品的組合，先拿產(chǎn)品作為例子，我們現(xiàn)在做的瓷磚，用的防水、涂料，無一不是工業(yè)品。這些工業(yè)品當中其實逐漸產(chǎn)生出來非常大的龍頭，舉例，防水行業(yè)有一家市值表現(xiàn)過千億的公司，叫東方雨虹，第二家上市公司現(xiàn)在的市值是兩百到三百億左右，叫科順。地產(chǎn)上游工業(yè)品當中只做地產(chǎn)工業(yè)品上市公司一共有多少家？A股上市的是144家，144家當中都是這個工業(yè)品的集合形態(tài)。從建造到最終，一開始的設計到最終我們把這個產(chǎn)品落定，再到這個產(chǎn)品最終交付給消費者的過程當中，蘊含著海量的數(shù)據(jù)。
為什么地產(chǎn)是工業(yè)品的形態(tài)。與一個輛汽車生產(chǎn)的邏輯相似，地產(chǎn)的產(chǎn)品其實就是從技術研發(fā)到產(chǎn)品開發(fā)，再到設計方案，技術方案，加工生產(chǎn)，施工、安裝。所有的清單都是和我們工業(yè)品的集合沒有太大的不同。我們從產(chǎn)品端、方案端、深化端到制造端、施工端，每個端當中蘊含海量的數(shù)據(jù)。
怎么看這些數(shù)據(jù)？建筑業(yè)信息化滲透率尚低，提升空間巨大。建筑總產(chǎn)值來看，2017年大概20萬億，2018年到達22萬億左右，在今年看，這個數(shù)字已經(jīng)到了40-50萬億中間。我們現(xiàn)在建筑信息化的滲透率應該是整個世界來說最低，這個滲透率差不多0.1%左右，假設滲透率能夠達到0.3%，這個市場差不多有40-50萬億的規(guī)模，而同時大家都知道，從2010-2020年，中國工業(yè)建筑工人的年齡提高了10歲，2010年干活的人現(xiàn)在還在干，就是近十年來沒有更多新的勞動力涌入到這個市場中來，整個行業(yè)的勞動力的稀缺程度越來越明顯，催生這個行業(yè)朝著越來越多的機器替代人去發(fā)展。
什么是多、快、好、省？拿保利作為例子，保利發(fā)展控股地產(chǎn)銷售差不多五千億，明年我們大概這個目標是六千到七千億的銷售，在明年起我們的同時開工的項目數(shù)差不多在一個時間節(jié)點當中。大家都知道北方區(qū)域在冬天是不能開工的，那么在三到九月份密集開工期，同時開工的項目將有可能超過500個。這就是維持多個項目同時開工的時候，我們?nèi)绾文軌蜃龅浇y(tǒng)一的管理？
快，五百個項目同時開工，如何短時間內(nèi)完成。好，大家對于整個房子建設的規(guī)模以及房子建造的品質是有要求的。品質房，什么是品質房？首先要綠色，二是提高裝配化，我們?nèi)绾文軌蚪ㄔ旌玫姆孔?？在整個地產(chǎn)行業(yè)當中，如何在運作過程當中能夠盡量多的節(jié)省成本，把房子的售價達到國家的標準?！岸嗫旌檬 背闪说禺a(chǎn)公司的要求，這個過程當中很多的模式、很多的節(jié)點和很多的生產(chǎn)關系都是值得被再造的。建筑信息化是一個大的藍海，政策大力鼓勵“建筑”行業(yè)轉向“建造”行業(yè)，大力推行建筑工業(yè)化發(fā)展，機器替代人的趨勢是非常明確的，這便是我們發(fā)現(xiàn)的第一個機會。
第二個機會，是在政策整體推動建筑工業(yè)化發(fā)展過程當中，建筑、工業(yè)將成為新的科技應用爆發(fā)場景，社區(qū)成為線下流量的入口。從2019年開始，很多的地產(chǎn)公司分拆出物業(yè)公司在香港扎堆上市。今年有個非常重要的節(jié)點，這個節(jié)點是碧桂園地產(chǎn)旗下的碧桂園服務的市值在第一次超過地產(chǎn)。在A股，保利發(fā)展的市值是一千七百多億人民幣，保利物業(yè)公司在香港是三百億港幣的市值。終有一天物業(yè)的市值會超過地產(chǎn)。為什么這么說？因為地產(chǎn)建造的永遠是今年建，明年建造面積會從頭開始計算，但是物業(yè)不一樣，物業(yè)今年的建造面積會成為明年的在管面積，在管面積在后年可以持續(xù)，物業(yè)是長期的生意。像經(jīng)常說SaaS服務一樣，為什么它有價值，因為今年我簽下的服務，這個服務可以不斷被續(xù)費，跟物業(yè)邏輯一致。物業(yè)當中產(chǎn)生的經(jīng)濟價值極其巨大，線下流量的運維產(chǎn)生非常大的機會。
今年我在裝修房子的時候，重新分析了裝修房子的邏輯。首先給你交毛坯房，大家選各式各樣的裝修公司來做設計，找完裝修公司，找施工隊，施工隊看不同的產(chǎn)品，每一個產(chǎn)品都要進來進行一輪量房，進行一輪設計，同時最后一步還要進行交付。交付的過程當中還要“扯皮”，每個人都“扯皮”以后，交付時間一拖再拖，我的房子在去年10月份交付，今天才住上，用了一年左右的時間，這中間很多的邏輯可以被重塑。
假設這個設計可以在線上完成，它的產(chǎn)品可以在海量的產(chǎn)品庫里面選擇，而產(chǎn)品可以一鍵直達生產(chǎn)。當然，報價得是準確的，同時有交付平臺能夠保證我們能夠安穩(wěn)交付，在手機上能夠進行實時監(jiān)測，知道這個房子在什么時間節(jié)點的裝修滿足到你，而同時你的付費也是根據(jù)這個節(jié)點去做的。如此看來，裝修行業(yè)也存在重塑的機會。
在這個裝修過程中，所有東西都是定制化，在工廠完成然后到現(xiàn)場裝配，速度提升非常大。大家可以看看建筑科技主題請的幾位圓桌嘉賓，聽聽他怎么去做這件事情。
我們對裝修過程的技術價值做了一個分析，發(fā)現(xiàn)這是一個技術重構或者生產(chǎn)關系重構的過程。第一步，高精細度的測量和定位技術；第二步是創(chuàng)新設計平臺，建筑信息化；第三步是數(shù)字化協(xié)同和移動通信技術；第四步是物聯(lián)網(wǎng)，AI智能化技術；第五步是新材料以及新技術，這是一套流轉的過程。建造的過程是非常長周期的，一個地產(chǎn)從前端第一個雛形開始到最終交付給大家需要5-6年的時候，加上裝修時間需要7-8年。這里面涉及到技術創(chuàng)新的機會，即剛剛提到的生產(chǎn)關系再造的過程。生產(chǎn)關系需要一起往前走一步，整個技術才會往前邁一步。
假如我在室內(nèi)裝修，高精細度的測量和定位技術沒有很好地完成，第一步就沒有辦法實現(xiàn)。室內(nèi)裝修的裝修測量的精度要求毫米級，0.1厘米左右。像美國的一家公司的技術，可以把室內(nèi)測量的技術做到毫米級。國內(nèi)大量的公司逐漸下場，我們看到技術創(chuàng)新的機會在逐漸產(chǎn)生。
后面五年，地產(chǎn)行業(yè)十四五的投資機會還有哪些？地產(chǎn)公司原來的邏輯是，以資源為中心，以流程為驅動。這個邏輯中，30-40%的成本是地價，剩下40%的成本是建安、裝修及其它成本，10-15%是人工，最后的15%中間分出來7-8%是金融成本，7-8%是利潤。地產(chǎn)公司的利潤率其實是非常薄的。人力、土地、供應鏈這三個屬于都資源類的品類，以它們?yōu)橹行闹螅呱龊芏嘤腥さ墓??？吹截悮さ某鍪?，現(xiàn)在整個過程當中，是以客戶為中心，數(shù)字為驅動。整個行業(yè)朝著數(shù)字化轉型之后，行業(yè)將關注客戶真正需要什么樣的房子，什么樣的住宅或者什么樣的基礎設施建造是用戶被需求的？
很多人問我房子還能不能買，這是我做投資以來，身邊朋友問的最多的一個問題。大家關心房價會不會跌，新房能不能買，在上海還有哪些房子可以升值。在前天，中央的新一次經(jīng)濟會議當中專門講到房地產(chǎn)。經(jīng)濟會議中指出非常重要的一點，堅持房住不炒，堅持居者有其屋，加速發(fā)展長租公寓。
長租公寓的發(fā)展，不像原來由做長租公寓的公司組成，而是鼓勵開發(fā)商做長租公寓。就是轉向后面一個邏輯，開發(fā)、持有并運營，希望開發(fā)商不要去賺開發(fā)、賣出的錢，而是應該把開發(fā)商變成持有商，把運營的思路加進去，賺的是運維的錢、運營的錢。這同樣也能回答為什么物業(yè)有更大的機會，開發(fā)商整體的生產(chǎn)關系和運營策略，包括未來的運營機制都會發(fā)生巨大的變化。而這些變化的催生都是要以技術的提升為前提。設想未來，如果開發(fā)商轉向開發(fā)、持有并且運營，在做設計、建造過程當中通過技術公司支的持降低成本，提高運維能力。在運維的時候有大量動態(tài)的數(shù)據(jù)可以讓我們知道用戶有什么樣的需求。我為這個需求提供線下的服務，通過這個服務來收費，這一套邏輯就可以完全的長遠持久下去，就是地產(chǎn)的數(shù)字化變成了“數(shù)治化”（治是治理的治）。我越來越知道我的用戶在房間里會產(chǎn)生什么樣的需求，我提供的是一個長久可持續(xù)性的服務。
我們講講這個行業(yè)當中的ESG。建筑行業(yè)碳排放主要集中在建筑材料、建筑施工、建筑運行三大環(huán)節(jié)，分別占全國碳排放兩比重的的28%、1%、22%。整個碳排放在建筑行業(yè)是添量的過程。今年我們投資一個項目叫萬華禾香板，產(chǎn)品是我們經(jīng)常說的刨花板，有什么特別之處？原來的刨花板用的是木材，通過技術提升，現(xiàn)在可以用柳枝和秸稈去替代木材。整個地產(chǎn)行業(yè)的量是巨大的，找尋技術和材料提升的機會，就能帶來非常多行業(yè)發(fā)展的機會。
從裝配式建筑來說，2020年保利裝配式建筑的新開工面積是638萬方，2021年長到738萬方，漲幅比例非常高。整體的增長迅猛，在明年又將是一個翻倍的過程。在裝配式建筑逐漸大規(guī)模應用的過程中，我們提到的設計、運維、運行的公司都會在中間扮演重要的角色。
同時，所有的建筑都會成為“分布式光伏”的重要的節(jié)點，因為屋頂可以被利用，如果把開發(fā)商、投資商、工程商、運維商連接起來，我們可以保證整體光伏項目的正常運維，采用更多清潔能源。
綜上所述，地產(chǎn)是非常大的行業(yè)，這個行業(yè)到現(xiàn)在為止，我們經(jīng)常用一個詞——見頂之后。什么叫見頂之后，我們預計在未來5-10年，中國地產(chǎn)銷售還會維持在16-18萬億的市場，這里我說的是新增。中國的地產(chǎn)發(fā)展差不多是在2005-2008年，這一批房子基本上有15-18年的樓齡，這批建筑面臨重新做運維的機會，新增和存量是兩大市場，對于人來說，家里面的消費永遠是巨大的，包括裝修的消費、買房的消費，包括我們后服務的消費，后服務的消費是指在家中每天的生活的消費，所以這一批消費過程當中都有技術提升的機會，讓我們掌握或者讓我們知曉這些消費發(fā)生在哪里，有什么樣的機會。既可以做產(chǎn)品的投資也可以做技術的投資。而且越來越欣喜看到，不單單是各個大廠，現(xiàn)在各個創(chuàng)業(yè)公司都愿意在行業(yè)當中有更多硬核的投資，有優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)者進入這個行業(yè)。
我們相信，新經(jīng)濟的邏輯是把傳統(tǒng)經(jīng)濟做一次新經(jīng)濟的提升，做一次數(shù)字化的提升，任何行業(yè)都值得被數(shù)字化再做一遍，當然建筑和地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而且這個行業(yè)目前數(shù)字化的比例還非常低，我們認為這一片藍海還是有巨大可以投資的機會。我們今年投資31筆投資，在技術上的投資共有投資20多筆，當中有13筆的公司在當年拿到新一輪的融資。我們也看到其他各方，包括無論是產(chǎn)業(yè)方，還是產(chǎn)業(yè)的資本方，還是正常的美元基金等，都在關注這個行業(yè)，藍海的行業(yè)中蘊含著巨大技術提升機會，相信這個行業(yè)在我們一起共同努力下會有更好的機會。
謝謝大家！
