圖：復(fù)基集團住房租賃生活產(chǎn)業(yè)板塊執(zhí)行總裁蔣中

從字面來看，“爬得高摔得重”闡釋的是一種眾所周知的物理現(xiàn)象，但將這句話套用在近幾年崛起的一些新興行業(yè)中，似乎也十分貼切。

過去兩三年，不論是房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，還是普通大眾，對于“長租公寓”都不陌生。從萌芽到遍地開花，長租公寓行業(yè)的發(fā)展速度來得迅猛。

越是野蠻的成長往往意味著要付出的代價也更為深刻。當(dāng)去年10月寓見公寓爆雷時，防備不及的長租公寓行業(yè)就像被一場聲勢浩大的海嘯洗劫過一般，沖掉了所有佯裝的美好。

寓見公寓曾是不少長租公寓運營商效仿和追逐的對象。作為曾經(jīng)的上海長租公寓行業(yè)龍頭，寓見公寓有著強烈的互聯(lián)網(wǎng)思維，深知規(guī)模能為其帶來的名和利。高舉著擴張的旗幟，寓見公寓僅用不到4年的時間就完成了從0到2萬間房源的跨越，寓見公寓創(chuàng)始人程遠還因此被稱作“小馬云”。

然而，“小馬云”終究不是馬云，一味擴張換來的是資金鏈的緊繃，到最后，寓見公寓的資金鏈沒有經(jīng)歷過多的緩沖，便轟然斷裂。突如其來的變故令寓見公寓有些措手不及，還未來得及收起慌張的表情，沉重的債務(wù)以及四面八方的口誅筆伐就接踵而至。寓見公寓就這樣倒下了。

去年年底，杭州一家名為復(fù)基集團的企業(yè)向寓見公寓伸出了援手，春節(jié)假期后，復(fù)基集團正式向外官宣，旗下“麥家公寓”已經(jīng)開始對寓見公寓進行資產(chǎn)重組。

但大結(jié)局不會就此輕易到來，故事中關(guān)于重組的這段篇章，市場等待著有人來將其填上。近日，復(fù)基集團住房租賃生活產(chǎn)業(yè)板塊執(zhí)行總裁蔣中接受了時代財經(jīng)的專訪，講述了這段外界并不知曉的情節(jié)。

寓見危機現(xiàn)于8月

情人節(jié)當(dāng)天，復(fù)基集團對外發(fā)布了一則公告，“在上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下，旗下麥家公寓子公司上海麥悅初步完成對原寓見公寓部分資產(chǎn)的重組工作。重組后的公寓管理品牌正式確定為：麥家公寓。”這也為一個多月前就宣布過的重組描了一個大概的眉目。

寓見公寓副董事長林小森在接受媒體采訪時曾透露，觸發(fā)寓見公寓危機爆發(fā)的是去年8月一次技術(shù)性的操作失誤。當(dāng)時，為緩解流動性緊張，寓見公寓的管理層決定出售約3000間分散式公寓房源給青客。

但在10月開始推進轉(zhuǎn)手的程序中，青客未能把握好分寸和注意對合作方的影響。同時，為了增加轉(zhuǎn)手的合理性，寓見公寓決定不再向房東支付房租，“寓見公寓資金鏈斷裂”的消息由此傳開，從而引發(fā)了之后的擠兌危機。

“爆雷事件”之后，青客立即向外釋放了接盤寓見公寓的信息，更有不少原寓見公寓業(yè)主及員工稱已經(jīng)收到青客的交接通知。青客的挺身而出為風(fēng)口浪尖的寓見公寓擋下了“子彈”，沸沸揚揚的爆雷風(fēng)波暫時得到平息。

但青客的接手工作并不順利，其給出的解決方案難以得到部分業(yè)主、租客及原寓見公寓員工的認可，一段時間的僵持之后，青客的“接盤”不了了之。

在外界看來，青客離場則意味著寓見公寓失去了手中的一棵“救命稻草”。然而，青客并非唯一一家有意接盤寓見公寓的長租公寓運營商，蔣中告訴時代財經(jīng)，與青客同時爭取寓見公寓的還有麥家公寓、蛋殼公寓兩家長租公寓運營商。

“麥家公寓和寓見公寓一直有業(yè)務(wù)上的合作關(guān)系，對寓見公寓的情況也比較了解。去年8月，我們就已經(jīng)知道寓見公寓碰到了資金問題。麥家公寓為其提供了一些咨詢和幫助，也是在這個階段，雙方就開始溝通重組的事宜。”

蔣中稱，資金出現(xiàn)問題后，寓見公寓依然沒有放棄重組的念頭，同步在與麥家公寓、青客和蛋殼公寓進行積極溝通。即使是青客公開表示要接盤后，寓見公寓也仍然與另外兩家運營商保持著密切的聯(lián)系。

協(xié)商的過程是復(fù)雜而漫長的，經(jīng)過連續(xù)幾個月的多番商議和討論之后，麥家公寓成為了重組方。去年11月底，其與寓見公寓達成重組協(xié)議，隨即啟動重組工作。

重組進度走到30%

“從目前這個階段來看，麥家和寓見的重組方案獲得的認可度應(yīng)該是最高的，雙方團隊、業(yè)主、租客以及政府部門都比較認可這種資產(chǎn)重組的模式。” 蔣中向時代財經(jīng)強調(diào)。

寓見公寓的遺留問題主要涉及對業(yè)主、租客的中斷服務(wù)，以及拖欠舊員工薪資和拖欠各合作方的債務(wù)。針對以上，麥家公寓制定了一系列解決方案，蔣中表示，目前都按照解決方案一一推進，但重組牽涉到方方面面，能順利接下多少房源仍是未知數(shù)。

據(jù)其介紹，針對業(yè)主的問題，麥家公寓會以平移租約的方式來承接原本寓見公寓與業(yè)主的合約，將舊合同平移至現(xiàn)在的新主體上海麥悅旗下。另外，寓見公寓拖欠的租金，麥家公寓亦會在接手后按照合約補足。

租客的問題則相對棘手一些，分為使用租金貸和未使用租金貸兩種情況。對于未使用租金貸的租客，麥家公寓會按照正常的運營來繼續(xù)跟進服務(wù)。而使用了租金貸的租客，麥家公寓則會與金融機構(gòu)達成協(xié)議，暫停對問題房源下的租客扣款，接著對租客原來的貸款做結(jié)清，完成結(jié)清后就會恢復(fù)正常。

至于寓見公寓對原來員工、供應(yīng)商、金融機構(gòu)的欠薪、欠款等債務(wù)問題，由于其中存在多種不同的狀況，無法一概而論，麥家公寓承諾會協(xié)助寓見公寓共同去談判解決。

多位原寓見公寓業(yè)主和租客向時代財經(jīng)證實，近期確實收到麥家公寓發(fā)出的房屋排查通知，也有不少問題房源完成了合約平移。蔣中預(yù)計，要解決上述種種遺留問題，需要花費幾千萬資金，他還透露，目前重組的進度大約走到了30%多。

時代財經(jīng)通過天眼查查詢到，自麥家公寓開啟重組程序后，“寓見公寓”主體公司“小寓科技”的股權(quán)結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)變動，但今年1月14日，寓見公寓創(chuàng)始人程遠不再擔(dān)任法人，取而代之的是岑月鳴，他同時是小寓科技旗下多家子公司的法人代表。

蔣中表示，這次重組只涉及寓見公寓的資產(chǎn)，寓見公寓的公司主體、股權(quán)都不涉及。換而言之，此次重組中，麥家公寓只會有選擇性地將其心儀的資產(chǎn)收入囊中，重組后，這些納入麥家公寓麾下的資產(chǎn)將與寓見公寓切割，用于接收資產(chǎn)的新經(jīng)營主體“上海麥悅”也與原寓見公寓無任何關(guān)聯(lián)。

目標10萬間

若不是參與到對寓見公寓的重組，麥家公寓的名字或許不會在短時間內(nèi)被外界所熟知，甚至?xí)腥艘詾辂溂夜υ⒁姽⒌闹亟M實為一出“蛇吞象”的戲碼。

實際上，麥家公寓公寓的規(guī)模并不小，在重組寓見公寓之前，麥家公寓在上海已經(jīng)有數(shù)千間房源，且其持有的全部房源數(shù)量接近3萬間，超過寓見公寓2萬間房源的規(guī)模。

這一數(shù)字雖然與行業(yè)龍頭相比尚有差距，但3萬間房源的規(guī)模在行業(yè)中仍可占有一席之地。而這也離不開2016年成立的初期，麥家公寓在沖規(guī)模路上的疾走。

麥家公寓從杭州起步，緊接著火速進入寧波、溫州市場，而后還與成都滿城房產(chǎn)、北京鵬基偉業(yè)、廣東52團租等多家房產(chǎn)中介機構(gòu)和房屋托管企業(yè)合作開拓全國市場。

如今，說起麥家公寓的發(fā)展，蔣中臉上的自信又多了一份，他坦言，和很多長租公寓品牌一樣，麥家公寓的“終極目標”也是要進入資本市場，完成上市。

關(guān)于上市的標準，他指出，母公司復(fù)基集團是做實業(yè)起家，麥家公寓的血液中也有著實業(yè)基因，所以，規(guī)模并不作為其上市的標尺，而是以盈利為準。

但無論如何，在行業(yè)進入“洗牌期”的背景下，規(guī)模是一個無法輕易繞開的話題，10萬間是麥家公寓的目標。在蔣中看來，身處行業(yè)“洗牌期”，經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營能力要匹配，10萬間的規(guī)模在行業(yè)中不算太大，不失為一個合理的目標。

也就是說，通往上市的道路上，麥家公寓還有超過一半的路程要走。而要順利走完接下來的這段路，資金的支撐不可或缺。

蔣中告訴時代財經(jīng)，麥家公寓主要倚靠母公司“輸血”。成立于2015年10月的復(fù)基集團旗下主要有三大業(yè)務(wù)板塊，分別為住房租賃、醫(yī)藥化工和資本投資，去年2月，復(fù)基集團完成了對國內(nèi)醫(yī)藥企業(yè)“江蘇吳中”的收購，這也是其醫(yī)藥化工板塊重要的收入來源。

“目前來說，租賃板塊盡管規(guī)模還不大，但是我們最重要的一個板塊，是重點打造的一個板塊。而醫(yī)藥化工板塊是傳統(tǒng)行業(yè)，收入、利潤各方面都比較穩(wěn)定。以前還有一些貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)生意，現(xiàn)在都逐漸退出了，但這些業(yè)務(wù)讓復(fù)基集團有一定的積累，可以來持續(xù)對租賃板塊做一定的投入。”

除了復(fù)基集團的支持之外，麥家公寓方面也在推進融資。2017年以來，麥家公寓前兩輪融資已經(jīng)完成，第一輪獲得4000萬，第二輪超過1億，現(xiàn)在正在推進第三輪B輪的融資。

蔣中強調(diào)，復(fù)基集團對麥家公寓的投入并不是無止境的，早日實現(xiàn)盈利是其一個大目標。據(jù)悉，集中式公寓的盈利期平均為3-5年，分散式為1-2年。按照蔣中的計劃，麥家公寓在今年有望實現(xiàn)盈利。

以下為時代財經(jīng)對復(fù)基集團住房租賃生活產(chǎn)業(yè)板塊執(zhí)行總裁蔣中的專訪實錄節(jié)選：

時代財經(jīng)：麥家公寓重組寓見的前后過程是怎樣的?上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會在其中起到怎樣的作用?

蔣中：上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會是一個半官方組織，從協(xié)會的角度來說，它更多是關(guān)注到一個社會的安寧穩(wěn)定問題，在這個事件中更多也是發(fā)揮穩(wěn)定作用。最初麥家和寓見有重組意向的時候就向協(xié)會進行了報備，整個重組過程在上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下進行。

其實，麥家和寓見一直有業(yè)務(wù)上的合作，對寓見的情況也比較了解。去年8、9月，我們就已經(jīng)知道寓見碰到了資金問題，我們提供了一些咨詢和幫助，也是在這個階段，雙方就開始溝通重組的事宜。

當(dāng)然，寓見作為一家企業(yè)，它出現(xiàn)問題肯定不只是跟我們一家企業(yè)保持這方面的溝通和聯(lián)系。在這期間，不論是麥家、青客還是蛋殼，都是為了幫助寓見解決問題，而且寓見與幾家企業(yè)的協(xié)商也是同步在進行。

最終達成重組協(xié)議是在11月底。從目前這個階段來看，麥家和寓見的重組方案獲得的認可度應(yīng)該是最高的，合作雙方團隊、業(yè)主、租客以及政府部門都比較認可我們這種資產(chǎn)重組的模式。

時代財經(jīng)：針對寓見遺留下來的各種問題，麥家公寓制定的具體解決方案是怎樣的?

蔣中：按照標準流程來說，針對業(yè)主的問題，首先是平移租約，原本寓見與業(yè)主的合約平移至現(xiàn)在的新主體上海麥悅旗下，另外，原來寓見有些拖欠租金的問題，麥家接手后會按照合約補足拖欠的租金。

租客的問題分為兩種情況：第一種，租客沒有使用租金貸，麥家會按照正常的運營來繼續(xù)跟進服務(wù);第二種是租客使用了租金貸的，這種情況會比較復(fù)雜，麥家會與金融機構(gòu)達成協(xié)議，對于問題房源下的租客，暫?？圻€款，征信上的影響不要再進一步擴大化了。暫?？劭詈?，麥家會把租客原來的貸款做結(jié)清，完成結(jié)清后就會恢復(fù)正常。接下來，這些租客續(xù)租或是退租，就按照正常的運營流程去處理。

最后還有一部分問題是寓見對于原來員工、供應(yīng)商、金融機構(gòu)的欠薪、欠款等債務(wù)問題，這些問題麥家都會協(xié)助寓見一起去談判解決。

時代財經(jīng)：麥家公寓和寓見公寓的重組是否涉及股權(quán)上的收購?這次重組麥家公寓會接手多少房源，預(yù)計支出多少資金?現(xiàn)在重組進度走到哪一步了?

蔣中：解決寓見的遺留問題，麥家公寓初步估算需要花費幾千萬資金。最終能接手多少房源還無法給出一個確切的數(shù)字，我們逐步在推進重組過程，目前進度是走到了30%多。

這次重組只涉及寓見的資產(chǎn)，寓見的公司主體、股權(quán)都不涉及。整個重組是麥家以新經(jīng)營主體“上海麥悅”來承接想要的資產(chǎn)，資產(chǎn)重組后，麥家也是以上海麥悅這一公司主體來繼續(xù)經(jīng)營，品牌推廣名字是“麥家公寓”。

時代財經(jīng)：重組需要大量的資金支撐，麥家公寓的資金從哪里來?

蔣中：麥家的發(fā)展主要還依靠母公司復(fù)基集團的投入。復(fù)基集團有三大板塊，租賃、投資和醫(yī)療化工。目前來說，租賃板塊盡管規(guī)模還不大，但是我們最重要的一個板塊，是重點打造的一個板塊。而醫(yī)藥化工板塊是一個傳統(tǒng)行業(yè)，收入、利潤各方面都比較穩(wěn)定。還有之前做過一些貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在都逐漸退出了，但這些業(yè)務(wù)還是讓復(fù)基集團有一定的積累，可以來持續(xù)對租賃板塊做一定的投入。而且我們也不是無限制的投入，麥家也要盡快的實現(xiàn)盈利，早日實現(xiàn)盈利是我們的一個大目標。

母公司的支持之外，麥家方面也在進行融資，前兩輪已經(jīng)完成，第一輪獲得4000萬融資，第二輪超過1億，現(xiàn)在正在推進第三輪B輪的融資。

時代財經(jīng)：麥家公寓現(xiàn)在有多少房源?接下來是否考慮上市?

蔣中：在重組寓見之前，麥家大約有近3萬間房源。至于上市，肯定是我們企業(yè)追求的目標。不過，麥家是有實業(yè)基因的，不是以互聯(lián)網(wǎng)思維在思考，我們不說達到多少規(guī)模，而是以盈利來作為參考指標。如果非要說上市的規(guī)模的話，我們的目標是10萬間。

時代財經(jīng)：麥家公寓的項目回報周期平均是多長時間?麥家公寓進入盈利期沒有?

蔣中：我們今年應(yīng)該能實現(xiàn)盈利。從單個項目回報周期來說，集中式的房源一般是3到5年開始盈利，分散式因為投入比較小一些，相對來說盈利也會快一點，平均1-2年實現(xiàn)盈利。

時代財經(jīng)：近期長租公寓行業(yè)收并購的案例有所增加，有觀點認為行業(yè)進入了洗牌期，并且即將迎來“寡頭時代”，您如何看?

蔣中：我個人不太認可寡頭時代這個說法。從行業(yè)現(xiàn)狀來看，集中度依然偏低。就是說，有頭部企業(yè)存在，但稱不上寡頭。這個行業(yè)足夠大，現(xiàn)在還沒有到形成寡頭化的程度。

我個人認為，長租公寓行業(yè)正在從無序走到有序。現(xiàn)在一些規(guī)范性的政策，包括金融方面的監(jiān)管政策出臺，都在幫助這個行業(yè)建設(shè)規(guī)范化、標準化的制度。在這過程中企業(yè)之間的并購重組就會陸陸續(xù)續(xù)增加，但寡頭化的說法，個人不是特別認可。

當(dāng)然，如果從行業(yè)優(yōu)勝劣汰的角度來說，長租公寓領(lǐng)域應(yīng)該可以算是進入洗牌的過程了，一些規(guī)模小的、實力不足的企業(yè)就會被淘汰了。

但實際上，我認為淘汰的關(guān)鍵詞不在“小”上面，而是在于它管理模式上。做到小而精、小而美，也會活得很好。如果做的大而粗，或者說大而亂，那么也會有被淘汰的概率。關(guān)鍵在于內(nèi)部的規(guī)范化管理，若內(nèi)部管理做到有序，我覺得不管規(guī)模大小，都會比較穩(wěn)健的走下去。

時代財經(jīng)：在這樣的環(huán)境中，麥家公寓有什么優(yōu)勢?

蔣中：復(fù)基集團出生于實體經(jīng)濟行業(yè)，在規(guī)模的擴張上會走得穩(wěn)扎穩(wěn)打一點，不會冒進，不會盲目去擴張。麥家重組寓見后沒有要在上海高舉高打的計劃，而是更注重能夠把寓見原來的存量房源妥善地接過來，然后運營管理團隊能夠把這些房源運營好，等細節(jié)打磨好之后，我們才會考慮下一步的擴張。

麥家的發(fā)展策略跟互聯(lián)網(wǎng)系的會不太一樣，很多互聯(lián)網(wǎng)思維的企業(yè)是不斷強調(diào)通過融資擴大規(guī)模，去搶占市場份額，到市場份額到一定程度之后，他有了一定的市場壟斷性，就開始收費等。麥家不是走這條路，我們不唯規(guī)模唯質(zhì)量，所以我們目標定得也不高，10萬間的規(guī)模在行業(yè)中來說也不算大。我們還是要求經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營能力要匹配，能力不夠勉強去做大規(guī)模肯定會出問題。