基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公募REITs”）擴(kuò)募“箭在弦上”，滬深交易所近日分別就公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。與此同時(shí)，公募REITs擴(kuò)容也動(dòng)作不斷。截至目前，全市場(chǎng)共計(jì)發(fā)行12只公募REITs產(chǎn)品，累計(jì)募集規(guī)模約達(dá)458億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)仍有多只產(chǎn)品有望發(fā)行。

公募REITs配套機(jī)制持續(xù)完善

擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。滬深交易所4月15日分別發(fā)布的《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》征求意見(jiàn)稿細(xì)化明確了公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排。

“REITs產(chǎn)品首發(fā)時(shí)有的項(xiàng)目是單一資產(chǎn)，有的項(xiàng)目是多個(gè)資產(chǎn)。參照國(guó)外成熟市場(chǎng)發(fā)展歷程，具備了流動(dòng)性的底層資產(chǎn)才具有真正的生命力。此次《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引》的發(fā)布，是對(duì)于整個(gè)行業(yè)制度體系的有益完善。從微觀層面看，擴(kuò)募是解決資產(chǎn)稀缺性的重要手段之一，加大產(chǎn)品供給能有效緩解公募REITs市場(chǎng)供需矛盾?！北本┮患夜糝EITs基金負(fù)責(zé)人坦言，擴(kuò)募機(jī)制的推出意味著現(xiàn)有項(xiàng)目可以不斷注入新的資產(chǎn)，更好地體現(xiàn)產(chǎn)品的永續(xù)性，“年內(nèi)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地值得期待，下一步監(jiān)管層針對(duì)性政策文件出臺(tái)后，各家機(jī)構(gòu)也都會(huì)盡快形成可擴(kuò)募資產(chǎn)清單并積極申報(bào)”。

作為公募REITs試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，華夏基金也表示，將積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就公募REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望未來(lái)能有機(jī)會(huì)參與首批擴(kuò)募。

上交所副總經(jīng)理盧大彪在4月16日的“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，首批公募REITs項(xiàng)目上市即將迎來(lái)一周年，總體來(lái)看，試點(diǎn)整體符合預(yù)期。截至目前，各項(xiàng)目上市以來(lái)的平均上漲幅度約為30%，平均流通換手率是2%，投資結(jié)構(gòu)比較合理。上交所制定的擴(kuò)募規(guī)則，近日已經(jīng)向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，健全適配的業(yè)務(wù)系統(tǒng)和交易系統(tǒng)，做好擴(kuò)募儲(chǔ)備工作。REITs市場(chǎng)建設(shè)很難一蹴而就，需要各方協(xié)同推進(jìn)。交易所方面也將適時(shí)推動(dòng)相關(guān)方面就REITs開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)的立法。

首批產(chǎn)品業(yè)績(jī)整體好于預(yù)期

4月14日，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT發(fā)布2021年度收益分配公告。這意味著首批九只公募REITs基金均實(shí)現(xiàn)了分紅。近期，首批公募REITs產(chǎn)品年報(bào)也已披露完畢，綜合來(lái)看，基金層面收入利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、可供分配利潤(rùn)整體好于預(yù)期。

中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，九只產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標(biāo)，完成率在102%至187%。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT披露的可供分配金額與招募說(shuō)明書(shū)同口徑的預(yù)測(cè)值之比最高，分別達(dá)186.8%、155.8%和150.0%。

EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）方面，首批九只產(chǎn)品也均實(shí)現(xiàn)正值。具體來(lái)看，如華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和紅土鹽田港REIT的EBITDA均高出預(yù)測(cè)值5%以上，運(yùn)營(yíng)效益相對(duì)優(yōu)異。

穩(wěn)定的分紅收益是投資者追捧REITs產(chǎn)品的重要考量因素。根據(jù)東吳基金最新發(fā)布的收益分配公告顯示，截止到基準(zhǔn)日，按照合同約定的分紅比例計(jì)算的應(yīng)分配金額9261.6萬(wàn)元，分紅方案為1.029元/10份基金份額，分紅比例為99.99%。此前，中航首鋼綠能REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT兩次分紅的累計(jì)分紅比例約達(dá)97%和98%。

值得注意的是，距離6月下旬首批公募REITs限售份額解禁日漸近。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，目前九只首批公募REITs的發(fā)行規(guī)模達(dá)到64億份，12個(gè)月解禁的基金份額達(dá)到21.93億份。解禁份額占總份額的比例達(dá)到34.27%，超過(guò)了目前32.4%的流通份額。華泰證券提醒，公募REITs目前累積了較大漲幅，投資者可以出售兌現(xiàn)收益，需要警惕解禁帶來(lái)出售壓力和價(jià)格沖擊，投資者可以等待價(jià)格調(diào)整后買(mǎi)入基本面較好的產(chǎn)品，也可以關(guān)注打新機(jī)會(huì)。

不過(guò)，上述公募REITs基金負(fù)責(zé)人也表示，公募REITs項(xiàng)目參與機(jī)構(gòu)主要涉及險(xiǎn)資、銀行理財(cái)、券商自營(yíng)等，“事實(shí)上，我們定期會(huì)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)送諸如戰(zhàn)略投資者解禁份額等事項(xiàng)。就目前情況看來(lái)，對(duì)于‘優(yōu)中選優(yōu)’的首批試點(diǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)機(jī)構(gòu)表示將長(zhǎng)期持有?；鸨旧硪矔?huì)有相關(guān)預(yù)案，所以對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的沖擊可能有限。”

更多新項(xiàng)目漸行漸近

0.84%的公眾發(fā)售部分的配售比例、累計(jì)吸金超1500億元（比例配售前），華夏中國(guó)交建REIT近日的發(fā)行戰(zhàn)績(jī)備受矚目，再度提振了市場(chǎng)投資者情緒。機(jī)構(gòu)人士指出，特許經(jīng)營(yíng)類(lèi)REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)較高，體現(xiàn)了投資者目前對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)的認(rèn)可。

清潔能源、保障性租賃住房……更多新項(xiàng)目漸行漸近。鵬華深圳能源清潔能源REIT已獲得深交所的受理，目前狀態(tài)為“已問(wèn)詢”，這意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs品種將擴(kuò)容至清潔能源領(lǐng)域；國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT截至目前的推進(jìn)狀態(tài)為“已反饋”，國(guó)金鐵建重慶渝遂高速公路REIT為“已受理”；此外，4月13日，全國(guó)首單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目完成申報(bào)。據(jù)悉，深圳市人才安居集團(tuán)選取了四個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，按照首批產(chǎn)品的審批、發(fā)行速度，預(yù)計(jì)年內(nèi)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品有望完成發(fā)行上市。“目前來(lái)看項(xiàng)目少、資金多，整體還是供不應(yīng)求，并且未來(lái)一段時(shí)間都會(huì)呈現(xiàn)這樣的狀態(tài)。樂(lè)觀預(yù)計(jì)今年可能會(huì)有包含保障房項(xiàng)目在內(nèi)的六至七單發(fā)行?！币晃粰C(jī)構(gòu)人士告訴記者。

多家上市公司近日也披露了公募REITs申報(bào)進(jìn)展。4月8日，北京能源國(guó)際公告稱(chēng)，申請(qǐng)擬以300MW和100MW兩座光伏電站作為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立公募REITs。目前，公司已完成全套申報(bào)材料的撰寫(xiě)并已向監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報(bào)。后續(xù)公司將全力配合監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審核工作，爭(zhēng)取盡早完成中國(guó)首單公募光伏REITs的發(fā)行。4月11日，新特能源公告，公司擬以控股子公司特變電工新疆新能源股份有限公司的全資控股子公司哈密華風(fēng)新能源發(fā)電有限公司和哈密風(fēng)尚發(fā)電有限責(zé)任公司持有的風(fēng)能及光伏發(fā)電運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)發(fā)行工作。嘉誠(chéng)國(guó)際同日公告，公司擬探討通過(guò)嘉誠(chéng)國(guó)際海南多功能數(shù)智物流中心項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，項(xiàng)目已經(jīng)向海南省發(fā)改委申請(qǐng)納入REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。（韋夏怡）

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