在全國(guó)樓市持續(xù)低迷之際，北京等地卻表現(xiàn)迥異。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲的走勢(shì)，且其漲幅在70個(gè)城市中位居前列。

在當(dāng)下的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，誰(shuí)在買(mǎi)房？今年金三銀四時(shí)節(jié)，北京樓市成色如何？北京房?jī)r(jià)未來(lái)是漲是跌？

3個(gè)月沒(méi)開(kāi)張，1個(gè)月賣(mài)了3套房

張明在北京大型房產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家(2.870, 0.01, 0.35%)工作。自去年12月以來(lái)，連續(xù)三個(gè)月，張明一套房子也沒(méi)有賣(mài)出去，連帶看也很少。

入行三年的他聽(tīng)同行說(shuō)過(guò)，此前在2008年、2012年、2017年年底，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，很多人都沒(méi)能熬過(guò)樓市寒冬。

不過(guò)，今年3月以來(lái)，張明的帶看量突然增長(zhǎng)。

最終的結(jié)果連張明也感到意外。3月份，張明及其團(tuán)隊(duì)賣(mài)出了3套房子；4月至今，他又賣(mài)出了2套房子。

在北京二手房中介行業(yè)，3個(gè)月甚至半年沒(méi)有賣(mài)出一套房子，都是這一行里常有的事。而2個(gè)月賣(mài)出了5套房子，顯然十分難得。

“在正常年份，每逢3、4月份，北京樓市往往會(huì)上演一波小陽(yáng)春”，張明告訴中國(guó)新聞周刊，“今年3月以來(lái)，所在的大區(qū)已經(jīng)成交了80套房子，還有不少在途單?！?/p>

在我愛(ài)我家位于北京市豐臺(tái)區(qū)的另一個(gè)門(mén)店里，店長(zhǎng)向中國(guó)新聞周刊表示，3月份該門(mén)店賣(mài)出了10套房，比今年2月份上漲了近一倍。

鏈家位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一家門(mén)店里，多名置業(yè)顧問(wèn)表示，他們店面3月份成交了8套房，環(huán)比漲幅超50%。

二手房是當(dāng)前北京樓市成交的主體，其中，鏈家和我愛(ài)我家的成交量之和，占到北京二手房市場(chǎng)的半壁江山以上。這些大型中介公司門(mén)店成交普漲的勢(shì)頭，與最新的樓市動(dòng)態(tài)密切相關(guān)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京二手房成交18987套，環(huán)比今年2月份上漲107.3%；其中，二手住宅成交17085套，環(huán)比上漲106.8%。而且，自2021年8月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)基本處于下滑中，這意味著，今年3月份北京二手房的交易量，創(chuàng)出了8個(gè)月來(lái)的新高。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，近期北京樓市成交量在上漲，出現(xiàn)了一定的回暖勢(shì)頭。

而據(jù)合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，去年3月份，北京二手房成交24333套，這也是去年市場(chǎng)的峰值；去年4月至7月，北京二手房成交量均維持在2萬(wàn)套左右的高位。相比而言，今年3月份北京二手房同比下降22%，也低于去年4月至7月的成交量。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向中國(guó)新聞周刊表示，如果對(duì)比去年來(lái)看，今年3月份北京樓市呈現(xiàn)出企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。今年4月份，從目前的交易量看，預(yù)計(jì)全月二手住宅成交將保持在1.5萬(wàn)套左右，相比去年4月份2萬(wàn)套的水平，今年4月份也將處于相對(duì)企穩(wěn)的狀態(tài)。

北京鏈家研究院市場(chǎng)分析師冷會(huì)表示，從單季度成交來(lái)看，今年一季度北京市二手住宅成交量為35000套，成交規(guī)模環(huán)比持平，成交均價(jià)小幅上漲，市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)。

剛需推高了房?jī)r(jià)？

趙秀池分析認(rèn)為，“在穩(wěn)樓市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的背景之下，降準(zhǔn)等利好政策陸續(xù)推出，樓市預(yù)期出現(xiàn)了一定的積極變化，部分需求開(kāi)始入市”。

冷會(huì)告訴中國(guó)新聞周刊，“今年市場(chǎng)恢復(fù)速度相比2021年三、四季度較快，其主要原因在于相較去年下半年，銀行信貸額度充足，購(gòu)房者批貸及放款速度均相對(duì)較快，從而加快市場(chǎng)周轉(zhuǎn)，一定程度上擴(kuò)大交易規(guī)模”。

“其實(shí)更值得深入關(guān)注的，是樓市的需求結(jié)構(gòu)”，趙秀池對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，當(dāng)前積極入市的主要就是剛需和改善性需求；某種程度而言，這就是在房住不炒的背景下，剛需集中釋放。

“當(dāng)前北京樓市成交主力是剛需和剛改需求，這部分群體在市場(chǎng)中占比最高”，郭毅表示，相比于其他城市紛紛出臺(tái)寬松的樓市調(diào)控政策，北京的樓市政策仍處于持續(xù)嚴(yán)控的狀態(tài)，并沒(méi)有出現(xiàn)寬松，所以當(dāng)下購(gòu)房人群的主力還是基于自身真實(shí)的居住需求，而選擇入市購(gòu)房。

冷會(huì)表示，在北京市購(gòu)房需求中，京內(nèi)已有住房群體賣(mài)房改善的剛改人群占比高，這部分剛性改善需求比例遠(yuǎn)高于其他城市，其中包括品質(zhì)改善、養(yǎng)老改善等多個(gè)類(lèi)型。

冷會(huì)進(jìn)一步分析認(rèn)為，由于北京市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，房屋購(gòu)置資格獲取困難，因此，對(duì)于投機(jī)型購(gòu)房者而言，北京市住房套利空間少、套利周期長(zhǎng)、杠桿撬動(dòng)難，并非投機(jī)的理想選擇，因此北京市投機(jī)購(gòu)房者比例較低，絕大多數(shù)購(gòu)房者均為真實(shí)居住需求驅(qū)動(dòng)。

不過(guò)，在這一需求背景之下，北京房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布，3月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，其中北京上漲0.4%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.4%，其中北京上漲1.2%，漲幅在4個(gè)一線城市中居于前列。

郭毅認(rèn)為，在整體企穩(wěn)的市場(chǎng)格局之下，區(qū)域板塊之間可能會(huì)形成價(jià)格的分化，一些配套較好、產(chǎn)業(yè)布局好的區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格會(huì)有所上漲，從而推動(dòng)整體二手房?jī)r(jià)格存在上漲的機(jī)會(huì)。

冷會(huì)也表示，北京市存在由于基礎(chǔ)設(shè)施改善、區(qū)域品質(zhì)提升等因素，導(dǎo)致局部地區(qū)存在價(jià)格小幅上行的可能性。

從目前走訪來(lái)看，北京大興、順義等郊區(qū)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)跌多漲少的態(tài)勢(shì)，而城六區(qū)則是漲多跌少。以北京市大興區(qū)黃村、觀音寺等區(qū)域?yàn)槔?，不少二手房小區(qū)整體房?jī)r(jià)降幅達(dá)10%、甚至是20%，但東城、西城區(qū)的二手房小區(qū)，房?jī)r(jià)仍然比較堅(jiān)挺，不少小區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的上漲。

這種結(jié)構(gòu)性上漲還體現(xiàn)在更多方面。作為一名近期換房的剛改需求，方先生對(duì)樓市有著獨(dú)特的觀察。從去年至今，方先生在一家APP上關(guān)注了50套大兩居和三居室，這些房子從戶(hù)型到價(jià)格，基本都適合他換房置業(yè)的需求。令他感到意外的是，除了3套房被業(yè)主撤回銷(xiāo)售申請(qǐng)之外，其余47套房子全部都陸續(xù)成交了。

對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，方先生直觀地注意到，這47套房子一開(kāi)始成交的是價(jià)位相對(duì)低一些的，隨后是價(jià)位相對(duì)高一些的，但這些房子價(jià)格在掛牌期間并無(wú)太大變化，掛牌價(jià)往上報(bào)價(jià)的并不多。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平告訴中國(guó)新聞周刊，每個(gè)城市對(duì)外來(lái)人口的吸引力不一樣，不同的城市，樓市會(huì)有著不同的供求關(guān)系。作為一線城市的北京，其外來(lái)人口較多，整體的購(gòu)房需求仍然較大，這是北京等一線城市房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力。

后市會(huì)不會(huì)大漲大跌？

郭毅表示，就后市而言，北京房?jī)r(jià)上漲的空間并不大，大概率將會(huì)以穩(wěn)定為主。

冷會(huì)表示，北京市具有高置換、強(qiáng)管控、低杠桿的市場(chǎng)特征，即購(gòu)房人群以置換為主、政策定力強(qiáng)反饋快、總體杠桿率較低，絕大多數(shù)購(gòu)房者均為真實(shí)居住需求驅(qū)動(dòng)，用好用足現(xiàn)有政策工具能夠有效控制房?jī)r(jià)上漲，總之，北京市出現(xiàn)全局性、大幅度價(jià)格漲跌的可能性較低。

從目前來(lái)看，4月以來(lái)，北京樓市再次出現(xiàn)了一定的震蕩。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，4月份成交規(guī)模預(yù)計(jì)有10%—20%的降幅。

上述我愛(ài)我家門(mén)店店長(zhǎng)表示，3月份全店成交了10套，但4月份截至目前只成交了6套。從張明的交易情況來(lái)看，4月份他的成交量也比3月份少了一套房。

對(duì)此，冷會(huì)分析表示，主要原因是北京市疫情出現(xiàn)一定程度反復(fù)，房屋交易各環(huán)節(jié)均不同程度上受到疫情影響，整體交易節(jié)奏有所放緩，但預(yù)期相關(guān)需求可能會(huì)在疫后恢復(fù)釋放，整體影響可控。

“在目前的態(tài)勢(shì)下，政策也應(yīng)該有所放松，尤其要針對(duì)剛需和改善性需求，應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策”，趙秀池表示。

郭毅表示，從目前北京的調(diào)控政策來(lái)看，換房改善需求家庭其實(shí)面臨著較大的購(gòu)房困難，由于北京執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，一部分改善換房家庭最高需承擔(dān)80%的首付，這顯然是一個(gè)較大的負(fù)擔(dān)，也影響了更多自住需求的釋放。

連平告訴中國(guó)新聞周刊，政策面可依照“改善購(gòu)房者預(yù)期—釋放合理購(gòu)房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑，精準(zhǔn)施策。

為此，他建議，在需求端，切實(shí)因城施策，改善住房需求，提供穩(wěn)定的信貸支持，滿足首次購(gòu)房家庭貸款需求；大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大保障性租賃住房金融支持。在金融端，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩解房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。

隨著政策和市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，投資投機(jī)性需求是否會(huì)入市？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)快速上漲？

對(duì)此，連平認(rèn)為，政策面必須在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，突出“因城施策”，北京等一線城市，包括重點(diǎn)二線城市對(duì)于違規(guī)購(gòu)房行為要保持高壓監(jiān)管政策。

趙秀池表示，北京樓市未來(lái)仍然會(huì)落實(shí)“房住不炒”的定位，目前市場(chǎng)上的投機(jī)炒作需求已較鮮見(jiàn)，未來(lái)投資性需求仍要謹(jǐn)慎。

（文中張明為化名）

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