2023年3月30日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司（股票代碼3383.HK，以下簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)”或“公司”）發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)公告。公告顯示，截至2022年12月31日，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)額為人民幣540.34億元。其中，物業(yè)發(fā)展確認(rèn)銷售收入及多元業(yè)務(wù)收入分別為人民幣374.26億元及166.08億元，收入占比分別為69.3%及30.7%。受到大環(huán)境影響，雅居樂(lè)出現(xiàn)了上市以來(lái)的首次虧損。2022年公司凈虧損約133.7億元。雅居樂(lè)表示，2022年公司業(yè)績(jī)虧損主要受到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利、外匯波動(dòng)、按照香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則要求計(jì)提資產(chǎn)減值增加等因素影響。盡管虧損，但雅居樂(lè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)維持穩(wěn)健。截至2022年12月31日，雅居樂(lè)實(shí)際借貸利率為6.03%；凈負(fù)債比率為57.3%；錄得現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣160.91億元。
銷售下滑，但2023年已企穩(wěn)向好
(資料圖片僅供參考)
受到不利因素影響，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)陷入全行業(yè)下滑的困難局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商品房銷售面積約13.58億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額約13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。行業(yè)整體不佳，雅居樂(lè)也不例外。
年報(bào)顯示，2022年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)總預(yù)售金額人民幣652.3億元，對(duì)應(yīng)累計(jì)預(yù)售建筑面積為517.9萬(wàn)平方米。預(yù)售均價(jià)為每平方米人民幣12595元。
在做精地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，雅居樂(lè)旗下物業(yè)管理、環(huán)保等多元業(yè)務(wù)繼續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)收入人民幣166.08億元，收入占比提升至30.7%，較2021年提升10.7個(gè)百分點(diǎn)。顯示雅居樂(lè)的“第二增長(zhǎng)曲線”持續(xù)步入收成期，為雅居樂(lè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。
作為多元化發(fā)展戰(zhàn)略中重要布局的物業(yè)板塊，雅生活表現(xiàn)亮眼。2022年雅生活營(yíng)收為153.8億元，同比增長(zhǎng)9.2%；毛利為33.8億元，毛利率為22.0%；凈利潤(rùn)為19.3億元，凈利潤(rùn)率為12.6%；股東應(yīng)占利潤(rùn)為18.4億元。與此同時(shí)，雅居樂(lè)多元布局成效凸顯，提供了廣闊的增值空間，雅生活的營(yíng)收結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步改善。2022年雅生活物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)營(yíng)收分別為100.3億元、23.2億元和13.1億元，分別同比增長(zhǎng)15.8%、24.3%和88.3%，三大核心業(yè)務(wù)整體收入占比88.9%，同比增長(zhǎng)21.7%，充分證實(shí)雅生活具備穿越周期的能力。
在環(huán)保業(yè)務(wù)方面，雅居樂(lè)持續(xù)深耕危廢物處理，擇優(yōu)布局生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復(fù)等業(yè)務(wù)。2022年環(huán)保業(yè)務(wù)營(yíng)收、回款均超額完成年度指標(biāo)，整體回款率創(chuàng)歷史新高。其中，產(chǎn)業(yè)園在建設(shè)過(guò)程中快步推進(jìn)的同時(shí)，業(yè)績(jī)?nèi)〉孟踩顺煽?jī)。
雖然2022年銷售承受了一定的壓力，但進(jìn)入2023年，已看到好轉(zhuǎn)的跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，雅居樂(lè)預(yù)售金額125.6億元，雖然同比下降了10.9%，但雅居樂(lè)的預(yù)售均價(jià)達(dá)到15189元/平方比，同比增長(zhǎng)12.5%。從具體月份來(lái)看，今年2月，雅居樂(lè)的預(yù)售金額同比跌了9%，較1月份12.7%的跌幅明顯收窄。與此同時(shí)，雅居樂(lè)2月份的預(yù)售均價(jià)同比上漲13%，漲幅高于1月。
業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧，但影響有限
在過(guò)去的2022年，面對(duì)不利的市場(chǎng)環(huán)境，雅居樂(lè)遇到了一定的經(jīng)營(yíng)壓力。公告顯示，雅居樂(lè)出現(xiàn)了上市以來(lái)的首次虧損。公司表示，2022年業(yè)績(jī)虧損受到多方面因素影響。首先是行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利，整體銷售放緩、交付規(guī)模下滑，導(dǎo)致公司毛利率較2021年同期有所下跌。其次，外匯波動(dòng)造成公司出現(xiàn)部分匯兌損失，而上年同期雅居樂(lè)取得了部分匯兌收益。此外，去年雅居樂(lè)出售附屬公司所獲得的收益減少，同時(shí)因按照香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的要求，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目及應(yīng)收賬款等計(jì)提的減值卻有所增加，影響了公司的業(yè)績(jī)。在行業(yè)性的普跌下，雅居樂(lè)2022年由盈轉(zhuǎn)虧并未超出市場(chǎng)預(yù)期。盡管利潤(rùn)虧損，但雅居樂(lè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻持續(xù)為正?，F(xiàn)金流代表企業(yè)當(dāng)下運(yùn)營(yíng)的能力，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是保障雅居樂(lè)有序經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)快速發(fā)展的關(guān)鍵，2022年，雅居樂(lè)通過(guò)多渠道的融資、積極的現(xiàn)金流管理，進(jìn)一步鞏固和優(yōu)化了財(cái)務(wù)的安全邊際。
據(jù)悉，從2021年下半年起至今，雅居樂(lè)提前處置了大量非核心資產(chǎn)，通過(guò)退出36個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目等措施，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)回籠資金超過(guò)200億元。正是這一戰(zhàn)略舉措，有效補(bǔ)充提升了公司的整體流動(dòng)性，幫助雅居樂(lè)在后期快速下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中保持了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
安然度過(guò)償債高峰，融資能力逐步恢復(fù)
2022年，雅居樂(lè)延續(xù)一貫的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，在行業(yè)融資環(huán)境整體收縮與市場(chǎng)波動(dòng)下，雅居樂(lè)堅(jiān)守企業(yè)信用，通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，合理安排償債計(jì)劃，2022年內(nèi)各項(xiàng)到期債務(wù)均按時(shí)償還，并安然度過(guò)償債高峰期。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，雅居樂(lè)債務(wù)凈償還近250億元。公司的凈負(fù)債率更是從2019年的約83%降至2022年年底的57.3%，大幅下降約26個(gè)百分點(diǎn)。公開信息顯示，雅居樂(lè)下一筆到期的境外美元債時(shí)間為2025年1月，而境內(nèi)將于今年到期的兩筆公開債規(guī)模不大，償還壓力相對(duì)較小。在安然度過(guò)償債高峰的同時(shí)，雅居樂(lè)的實(shí)力、責(zé)任和擔(dān)當(dāng)也得到了各方認(rèn)可，從2022年下半年開始，雅居樂(lè)的融資能力開始恢復(fù)。公開信息顯示，自2022年11月支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”發(fā)布以來(lái)，雅居樂(lè)獲得新增的銀行貸款超30億元。其中，今年1月，雅居樂(lè)在境內(nèi)成功發(fā)行中債增公司擔(dān)保的12億元中期票據(jù)，境外，雅居樂(lè)也獲得了2家銀行的新增融資超過(guò)4億元人民幣。此外，公司近日還獲得了由中證金及券商通過(guò)CDS擔(dān)保的公募債籌資7億元。在當(dāng)前的環(huán)境下，融資能力幾乎就是衡量房企成色的“標(biāo)尺”，暢通的融資渠道對(duì)于房企的重要性也不言而喻。作為為數(shù)不多的沒(méi)有公開市場(chǎng)債務(wù)違約或展期重組的民營(yíng)房企，雅居樂(lè)在動(dòng)蕩的市場(chǎng)中，展現(xiàn)出了處變不驚的定力，不僅為房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立了積極榜樣，也為自身的下一步的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)。
聚焦主業(yè)，土地充足未來(lái)可期
2022年，雅居樂(lè)在安全度過(guò)償債高峰的同時(shí)，也在全力推動(dòng)保交付工作，并取得了顯著成效。數(shù)據(jù)顯示，2022年，雅居樂(lè)在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進(jìn)按時(shí)交樓，全年成功交付約6萬(wàn)套，面積約520萬(wàn)平方米。受行業(yè)整體大環(huán)境影響，2022年雅居樂(lè)采取了審慎的拓展策略。盡管2022年，但雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備依然豐富且優(yōu)質(zhì)。年報(bào)顯示，截止到2022年底，雅居樂(lè)在全國(guó)擁有土儲(chǔ)約4016萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)6000億元，足夠支撐雅居樂(lè)未來(lái)多年的開發(fā)。
土儲(chǔ)不僅要看數(shù)量，更要看質(zhì)量。目前雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備主要分布在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及海南等戰(zhàn)略價(jià)值較高的區(qū)域，且土儲(chǔ)的平均成本僅約3255元/平米。隨著房地產(chǎn)行業(yè)觸底回升，龐大而優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，有望為雅居樂(lè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。雅居樂(lè)預(yù)計(jì)，2023年的公司旗下項(xiàng)目可售貨值約1500億元，預(yù)計(jì)銷售金額將達(dá)到650億元至700億。
目前，雅居樂(lè)已進(jìn)一步明確公司的發(fā)展戰(zhàn)略：即通過(guò)聚焦主業(yè)、收縮規(guī)模等經(jīng)營(yíng)策略，嚴(yán)控產(chǎn)品品質(zhì)，走高質(zhì)量發(fā)展路線。
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