合富大數(shù)據(jù)顯示，4月廣州三大類商業(yè)物業(yè)量?jī)r(jià)環(huán)比基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)(除商鋪成交量環(huán)比有所減少外)，寫(xiě)字樓環(huán)比更有138%升幅，公寓成交則相對(duì)企穩(wěn)環(huán)比微升，三類物業(yè)價(jià)格環(huán)比上漲主要受3月個(gè)別低價(jià)項(xiàng)目影響，4月回歸正常水平所致。
2018年4月全市商用物業(yè)供求價(jià)走勢(shì)
大宗交易集中呈現(xiàn)，第二CBD備受關(guān)注
合富大數(shù)據(jù)顯示，4月全市寫(xiě)字樓成交量為52759㎡，同比下降33%，環(huán)比上升138%;受大單交易拉動(dòng)，寫(xiě)字樓成交量環(huán)比3月有大幅度上升，同時(shí)也達(dá)去年以來(lái)的月均水平之上;成交均價(jià)為25948元/㎡，同比下降2%，環(huán)比上升75%;3月價(jià)格偏低主要個(gè)別項(xiàng)目影響，4月寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體均價(jià)回歸正常水平。
4月寫(xiě)字樓市場(chǎng)大宗交易密集出現(xiàn)，既有整層及數(shù)層的成交，也有整棟成交。位于原蘿崗科學(xué)城的廣州綠地中央廣場(chǎng)C5獨(dú)棟寫(xiě)字樓整體成交;除科學(xué)城有整棟的大宗交易外，以國(guó)際金融城—黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)為核心的第二中央商務(wù)區(qū)，寫(xiě)字樓成交也有亮眼的表現(xiàn)，金融城匯金東翼整體成交18-20F，據(jù)悉由客戶購(gòu)置自用;保利魚(yú)珠港亦錄得整層交易。
合富輝煌(中國(guó))商業(yè)公司總經(jīng)理張智斌指出，金融城向來(lái)是寫(xiě)字樓成交主要板塊之一，去年新開(kāi)售的匯金東翼成為主力，而以保利魚(yú)珠港為首的臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，成交也正在逐步活躍起來(lái)，而以兩者為核心的廣州第二CBD，以其完善的規(guī)劃配套及產(chǎn)業(yè)布局，吸引越來(lái)越多的客戶關(guān)注，集群效應(yīng)及凝聚力將日益加強(qiáng)。
公寓成交環(huán)比企穩(wěn)，相較新政前水平仍存較大差距
公寓市場(chǎng)方面，合富大數(shù)據(jù)錄得4月成交量為39288㎡，同比下降68%，環(huán)比3月上升5%，從近月成交情況來(lái)看，開(kāi)始呈現(xiàn)成交量相對(duì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但相比新政前成交水平還是有較大差距;成交均價(jià)為19775元/㎡，同比上升6%，環(huán)比上升13%，整體價(jià)格回升至正常水平。
4月上榜的公寓項(xiàng)目基本以1字頭低價(jià)個(gè)盤(pán)為主，番禺區(qū)復(fù)式公寓同創(chuàng)譽(yù)城總成交面積6360㎡，總金額1.45億元，占據(jù)四月公寓成交面積和金額雙榜首;越秀國(guó)際總部廣場(chǎng)為近期新網(wǎng)簽樓盤(pán)，憑其自貿(mào)區(qū)內(nèi)較佳的區(qū)位及5米層高復(fù)式設(shè)計(jì)位居第二。
社區(qū)型住宅底商占據(jù)本月商鋪成交主力
4月廣州商鋪成交量為26631㎡，同比下降78%，環(huán)比下降47%。整個(gè)4月缺乏大手交易，以散簽為主，成交量最高的個(gè)盤(pán)亦不足1500㎡;成交均價(jià)為26214元/㎡，同比下降4%，環(huán)比上升16%;3月主力個(gè)盤(pán)僑建御溪谷單價(jià)僅5000元/㎡，4月價(jià)格屬正?；厣?。
4月商鋪缺乏大宗交易支撐，致使成交環(huán)比有所回落。4月成交主要以外圍區(qū)域的社區(qū)型底商居多，如增城及南沙等區(qū)域的住宅底商，不少去年熱銷的住宅項(xiàng)目，其底層商鋪成交也相對(duì)活躍。價(jià)格方面值得關(guān)注的是，天河區(qū)大型樓盤(pán)華景新城本月成交2套住宅底商，網(wǎng)簽均價(jià)高達(dá)11萬(wàn)元/㎡。
合富輝煌(中國(guó))商業(yè)公司總經(jīng)理張智斌指出，隨著城市的外擴(kuò)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商“東進(jìn)南拓”，外圍區(qū)域成為住宅成交主力，隨之而來(lái)的是人口流入及商業(yè)需求的增長(zhǎng)，外圍區(qū)域的社區(qū)型住宅底商開(kāi)始受到關(guān)注，而相應(yīng)地其價(jià)格也有一定優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間這類型的社區(qū)底商會(huì)有持續(xù)的成交呈現(xiàn)。
商業(yè)地引入特定行業(yè)產(chǎn)業(yè)，出讓條件越趨細(xì)化
4月28日出讓的三塊商業(yè)商務(wù)用地，均以底價(jià)成交，定向出讓、引入特定行業(yè)產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)日益顯著，而且出讓條件要求越趨細(xì)化。合富輝煌(中國(guó))商業(yè)公司總經(jīng)理張智斌指出，首先，是競(jìng)買人行業(yè)及影響力方面的要求細(xì)化，例如其中金融城地塊要求“競(jìng)買人或其實(shí)際控制人需為世界品牌實(shí)驗(yàn)室(World Brand Lab)發(fā)布的2016年度世界品牌500強(qiáng)中的金融保險(xiǎn)企業(yè)。”這樣的定向要求之下，符合條件的企業(yè)范圍將大大收窄，有利于地塊甚至整個(gè)片區(qū)未來(lái)對(duì)應(yīng)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)的精準(zhǔn)規(guī)劃發(fā)展。
其次，是對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)競(jìng)得人投產(chǎn)及達(dá)產(chǎn)產(chǎn)值的要求，如開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)用地“競(jìng)買申請(qǐng)人須承諾于土地交付后兩年投產(chǎn)，投產(chǎn)年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值不低于6億人民幣，投產(chǎn)后第三年達(dá)產(chǎn)，達(dá)產(chǎn)年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值不低于30億人民幣”等，這樣既能定位地塊日后發(fā)展方向，也能讓競(jìng)拍者競(jìng)拍前衡量自己是否適合或者說(shuō)有能力撐起相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。
數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌 南都地產(chǎn)數(shù)據(jù)智庫(kù)聯(lián)盟成員
