銀根緊縮下，中交地產(chǎn)股份有限公司(下稱"中交地產(chǎn)",000736.SZ)絲毫不掩飾自己對規(guī)模的渴望。在完成"2020年沖刺500億"的目標(biāo)后，又在加大拿地，執(zhí)意邁向千億陣營。

但資本市場對此反響平平。2020年下半年以來，公司股價從9.07元/股跌至6.88元/股，最新滾動市盈率為21倍。截至2020年年末，基金對公司的合計持股僅586萬股，在房地產(chǎn)行業(yè)中排名中下游。

中交地產(chǎn)的擴(kuò)張動作吸引了信用評級機(jī)構(gòu)的關(guān)注。聯(lián)合資信近期指出，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)，債務(wù)規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升，將持續(xù)關(guān)注中交地產(chǎn)，全面分析并及時揭示其債務(wù)上升帶來的影響。

加速拿地與千億目標(biāo)

公開資料顯示，中交地產(chǎn)成立于1993年，是中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司的孫公司。2020年，中交簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，銷售回款378億元，較上年增長28.63%。

中交地產(chǎn)在銷售額方面的表現(xiàn)與董事長李永前有關(guān)。此人是一名70后，2014年至2019年在綠城中國任職。

2019年7月，李永前履新之初，便定下新目標(biāo)："2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上"，并表示要"復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)"，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。

重資產(chǎn)方面，東部、西部、南部、北部、中部五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輕資產(chǎn)則是以聯(lián)合置業(yè)為平臺，推進(jìn)代建開發(fā)。

在其指引下，2020年以來，中交地產(chǎn)持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個城市，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。

2013年至2016年，公司四年拿地總額約109億元;而2020年一年時間內(nèi)，公司耗資535.8億元競得30幅土地。

中交地產(chǎn)積極拓展土地儲備過程中，不乏高溢價拿地案例。如在2020年4月，公司溢價35%摘得佛山南海地塊;9月，寧波商住地以超49%成交;12月，中交地產(chǎn)溢價44.26%競得武漢宅地。

由此，中交2020年共新增土地30宗，較2019年增長一倍;計容建筑面積增長177%至635.59萬方;土地購置總價款535.8億元，已超出銷售金額。

截至2020年年末，中交地產(chǎn)持有項目85個，項目總建筑面積2376萬平方米，期末累計已竣工面積742萬平方米，在建及待建面積1634萬平方米。

業(yè)績下滑與債務(wù)壓頂

與公司銷售額的大漲相悖，中交地產(chǎn)不少業(yè)績指標(biāo)出現(xiàn)下滑。

2020年，中交地產(chǎn)營業(yè)收入約122.99億元，同比減少12.54%;歸母凈利潤約3.47億元，同比減少35.87%?？鄯莾衾麧檭H為2116萬元，同比減少91.8%。

盈利水平也不樂觀。公司2020年毛利率為26.52%，凈利率為7.28%。在目前已披露年報的64家房企中，僅排名第50位左右。

與此同時，中交地產(chǎn)預(yù)計2021年一季度歸屬股東凈虧損1.4億元，而去年同期凈虧損金額約2108萬元，虧損幅度明顯擴(kuò)大。

對此，中交地產(chǎn)解釋稱："公司獲取新項目的數(shù)量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，公司納入合并范圍項目較上年同期增加較多，且多數(shù)項目尚處于前期開發(fā)階段，新項目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加。新項目開發(fā)建設(shè)所需外部借款增加，導(dǎo)致費(fèi)用化利息增加。"

2020年，公司財務(wù)費(fèi)用同比增1986.32%至4.99億元;11.09億元的利息費(fèi)用，相當(dāng)于歸母凈利的三倍。

無疑，利息、管理費(fèi)用的增加，更加考驗公司對資金鏈的管控能力。

2020年，中交經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-187.4億元，同比下滑288%;總負(fù)債也增209%至866.11億元，負(fù)債率約87%。

根據(jù)"三條紅線"融資規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，剔除預(yù)收款后的房企資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%。而在2020年，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，凈負(fù)債率為296.4%，踩"兩條紅線"。

雖然如此，公司在投資者互動平臺仍表示："'三條紅線'對房地產(chǎn)企業(yè)均會產(chǎn)生一定影響，但公司作為央企控股上市公司更加注重風(fēng)險防控，后續(xù)也將嚴(yán)格按照政策要求，加快存貨去化。"

飛速奔跑帶來的不僅僅是債務(wù)壓力。

企查查數(shù)據(jù)顯示，子公司中交富力(北京)置業(yè)有限公司因?qū)⒉缓细竦慕ㄔO(shè)工程按照合格驗收，今年受到行政處罰，該公司在2020年多次被行政處罰;今年3月，中交地產(chǎn)濟(jì)南南山溪園項目違法遭罰，因未按規(guī)定設(shè)計招標(biāo);2020年，重慶美宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)受到行政處罰;另外還有中交西南、中房(天津)被行政處罰。

借款增加與隱性負(fù)債

盡管存在風(fēng)險，李永前仍再次重申千億目標(biāo)："2021年是中交地產(chǎn)進(jìn)軍千億目標(biāo)的奮斗之年。"為此，中交地產(chǎn)正在孜孜不倦地拿地。

2021年開年，中交聯(lián)合融創(chuàng)摘得杭州富陽富春灣新城的兩宗涉宅用地;4月13日又在雄安新區(qū)落下一子，該住宅用地計容面積約24.15萬平方米;4月22日，中交22億元拿下重慶空港西區(qū)251畝地，溢價率43.7%。

截至4月28日，中交地產(chǎn)拿地總額已超82億元。

最新新增借款公告顯示，截至2021年3月末，中交地產(chǎn)累計借款金額641億元，新增借款金額為132.7億元，累計新增借款金額占公司2019年末凈資產(chǎn)的212%。

聯(lián)合資信關(guān)注到了中交債務(wù)情況，并于今年4月中旬發(fā)表研報指出，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)，債務(wù)規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升;針對上述債務(wù)規(guī)模較快增長事項，聯(lián)合資信將進(jìn)一步保持與公司的溝通，以便全面分析并及時揭示該事項對公司主體及其上述債券信用水平可能帶來的影響。

不僅如此，中交地產(chǎn)還有不少隱性負(fù)債。

4月15日，中交地產(chǎn)一連發(fā)布了3則擔(dān)保公告，為旗下中交世貿(mào)(北京)置業(yè)有限公司、中交(長沙)置業(yè)有限公司、分別提供5.14億元、3.56億元的貸款擔(dān)保。

據(jù)不完全統(tǒng)計，中交地產(chǎn)2021年以來已18次為項目公司提供擔(dān)保或者財務(wù)資助了。表內(nèi)，中交地產(chǎn)為項目公司提供了不少于35億元的擔(dān)保，單筆幾乎2億起步，其中給貴州子公司的高達(dá)12億元。

表外，中交地產(chǎn)也提供了17億元的擔(dān)保和13.38億元的有息財務(wù)資助。

融資能力與融資成本

當(dāng)然，中交地產(chǎn)也有其優(yōu)勢，之所以敢于逆勢而上，底氣在于其作為央企的融資能力。

據(jù)華泰證券研究報告，中交在2020年拋出308億元的融資計劃，截至2020年年末，公司融資余額為455.6億元，平均融資成本為6.72%?；I資現(xiàn)金流方面繼續(xù)超200%的增長，達(dá)228.4億元。

中交地產(chǎn)的信托融資占比達(dá)到36.4%，已高于銀行貸款的比重，盡管信托平均融資成本遠(yuǎn)高于銀行貸款。

中交地產(chǎn)還在出讓部分資產(chǎn)，促進(jìn)資金回流。北京產(chǎn)權(quán)交易所4月28日披露，中交花創(chuàng)(紹興)置業(yè)有限公司2%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓;3月11日，中交地產(chǎn)全資子公司擬轉(zhuǎn)讓武漢錦秀嘉合置業(yè)有限公司49%股權(quán)。

4月28日，中交地產(chǎn)公告稱，為盤活項目公司存量資金，附屬公司潤致公司股東方擬按股權(quán)比例，以同等條件調(diào)用潤致公司富余資金。預(yù)計在股東大會審議通過日起一年內(nèi)，調(diào)用資金總額不超過26.5億元，年利率不超過4.18%。

潤致公司分別由中交地產(chǎn)全資子公司華通公司、華潤置地子公司北京潤置分別持有51%、49%股權(quán)。

控股股東中交集團(tuán)也在伸出援手。中交地產(chǎn)4月29日公告，擬向控股股東借款20億，利率不超10%。今年年初，公司董事會審議通過，控股股東2021年將新增年利率不超10%的100億元借款額度，用于保證公司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。

有投資者在互動平臺表示質(zhì)疑，控股股東融資年利率為何遠(yuǎn)超市場平均水平?并提出毛利率水平低或與之相關(guān)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年房企新增境外債券的成本為7.89%。

對此，IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示："規(guī)模沖動之下，公司部分項目可能達(dá)不到銀行貸款條件;而發(fā)債往往空間有限，資金也不能用來拍地，中交地產(chǎn)大股東因此伸出援手。這筆融資就成為能拿地的前融資金，而資金成本事實上是遠(yuǎn)低于市場成本的，因為前融資金成本都比較高，利率不超過銀行同期貸款利率的四倍就是允許的。"

對于中交地產(chǎn)債務(wù)壓力及拿地節(jié)奏等問題，《投資者網(wǎng)》近期致電并電郵公司董秘辦，公司表示已看到郵件，但對具體問題并未予以置評。