幾經(jīng)傳言、幾經(jīng)周折，SOHO中國與黑石的交易終于“官宣”。
6月16日晚間，美國投資管理公司黑石集團公布，向SOHO中國發(fā)起全面要約收購。不過，從交易價格來看，236.6億港元(約合30.47億美元)的售價，與一年前40億美元的交易對價相比，可謂打了8折。
在交易完成后，SOHO中國可以保持現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)和管理團隊，現(xiàn)股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股份，并繼續(xù)保持在香港的上市地位。若最終達成交易，本次收購或?qū)⒊蔀楹谑瘓F在亞洲最大的一起地產(chǎn)投資。
黑石“折價”接盤SOHO中國
SOHO中國成立于1995年，由潘石屹和其妻張欣聯(lián)手創(chuàng)建，主要在北京和上海城市中心開發(fā)高檔商業(yè)地產(chǎn)。而創(chuàng)辦于1985年的黑石集團，是一家全球領(lǐng)先的另類資產(chǎn)管理公司及金融咨詢服務(wù)提供商，總部位于美國紐約，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)基金、夾層基金等，被視為市場最受歡迎的基金公司之一。
進入6月以來，SOHO中國的股價接連大漲，這是個熟悉的場景。去年3月，SOHO中國股價也曾直線拉升，當時據(jù)報道，黑石集團提出私有化SOHO中國。時隔一年多，傳言又起，但這次潘石屹真的要把SOHO中國賣出去了。
出讓股權(quán)前，潘石屹和張欣夫婦共同持有SOHO中國63.93%股份，為第一大股東。而在本次要約收購后，潘石屹以及張欣將失去SOHO中國的控股權(quán)。
根據(jù)公告，SOHO中國已發(fā)行股份約為51.99億股，黑石集團將從控股股東要約收購28.56億股股份，占發(fā)行股本約54.93%。轉(zhuǎn)讓完成后，黑石集團將成為SOHO中國的控股股東。而潘石屹以及張欣合共將保留4.68億股股份，占公司已發(fā)行股本約9.00%，成為第二大股東。
值得關(guān)注的是，本次要約收購完成后，SO?HO中國董事會成員也將改變。董事會目前由五名董事組成，分別是執(zhí)行董事潘石屹和張欣，獨立非執(zhí)行董事孫強、熊明華和黃晶生。要約截止后，潘石屹和張欣將從董事會退任，黑石集團將擬向董事會提名新的執(zhí)行董事。
SOHO中國方面表示，要約完成后，作為公司第二大股東，潘石屹以及張欣承諾將繼續(xù)調(diào)動資源為公司發(fā)展提供幫助。
SOHO中國的無奈
潘石屹和他的SOHO中國，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。
但自從2012年實現(xiàn)百億利潤的高光時刻之后，SOHO中國營收和利潤就一直在節(jié)節(jié)下滑。2012年，SOHO中國開始了從“銷售”向“自持”的轉(zhuǎn)型，收入來源從賣樓轉(zhuǎn)為收租。但自轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國的營收幾乎逐年下降，至2014年后，SOHO中國營收跌破百億。
轉(zhuǎn)型失利的SOHO中國，頹勢不止。根據(jù)財報，2020年，SOHO中國營收約21.92億元，同比僅增18.65%;毛利約13.9億元，同比下跌8%;歸母凈利潤約5.35億元，同比下降59.5%。
作為行業(yè)最早的明星企業(yè)家之一，潘石屹“賣身”計劃由來已久。
早在2014年，SOHO中國就開始拋售資產(chǎn)，先后出售了旗下上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以及凌空SOHO方面的資產(chǎn)。
2016年7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀廣場;并在2016年8月17日中期業(yè)績發(fā)布會上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產(chǎn)項目。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億元、49.44億元賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。
2019年10月，市場上就傳出消息稱SOHO中國擬售項目總價值為人民幣500億元-600億元，包含京滬兩地8個商業(yè)物業(yè)。后來，潘石屹便以84.93億元轉(zhuǎn)讓給給復星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，以50.08億元出售的凌空SOHO……
據(jù)公開資料統(tǒng)計，SOHO中國在5年間累計出售資產(chǎn)套現(xiàn)約293.41億元(人民幣)。
清倉虧嗎?
今年以來，黑石多次染指港股地產(chǎn)公司，對收購股權(quán)“虎視眈眈”，希望借此機會廣泛涉足中國商業(yè)地產(chǎn)。
與黑石的合作，對SOHO中國本身而言，是將實際控制人更換為一個無論在期限還是在成本方面，都更有資金和資本優(yōu)勢的機構(gòu)，能夠從更加長期的、跨周期的時間維度與更加廣闊的空間維度上來發(fā)掘和培育SOHO中國的物業(yè)價值和運營價值，從而更有利于SOHO中國的長期與可持續(xù)發(fā)展。
“過去兩年潘石屹急于清倉SOHO中國套現(xiàn)，原因在于SOHO中國不再因業(yè)務(wù)拓展而有融資需求，但運營與維持SOHO中國上市公司地位的成本又不劃算，因此清倉SOHO，也是一種止損行為。”經(jīng)濟學家柏文喜稱。
潘石屹之所以選擇離場，這或與辦公樓租賃回報率低、賺不到錢有關(guān)。
2020年，SOHO中國目前所持有的9個物業(yè)項目平均出租率為79%，合計實現(xiàn)租金收入約14億元，占總營收的比例為63.88%左右。而2017年該占比約為85%，下降了超20個百分點。
租金收入下降的同時，SOHO中國的貨幣資金也在持續(xù)減少，但負債水平卻仍在攀升。2020年，SOHO中國賬面貨幣資金大幅降至4.66億元，2018年、2019年則分別為55.66億元、24.3億元。公司同期的短期負債數(shù)額為10.12億元，應付賬款及票據(jù)達到31億元，負債總額較2019年的326.13億元增至331.57億元。
對此，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，類似收購總體上符合黑石和SOHO中國的利益。從黑石角度看，其一直在中國尋找優(yōu)質(zhì)的商業(yè)辦公物業(yè)，經(jīng)歷了較長周期的收購談判，在收購成本價格方面也壓得相對較低，即減少了收購成本。而對于SOHO中國來說，過去有類似私有化傳言，但沒有實現(xiàn)，不排除私有化有相應難度，所以此次保留了港交所上市資格。同時，在疫情沖擊下，SOHO中國與黑石合作也回籠了大量資金，有助于SOHO中國現(xiàn)金流的穩(wěn)定，以及后續(xù)開拓新的投資業(yè)務(wù)。
漫長的7年出售之路，潘石屹終于徹底離場。對于SOHO中國曾經(jīng)的實控人潘石屹夫婦來說，在通過SOHO中國這個他們一手打造的商業(yè)地產(chǎn)巨頭攫取了大量財富之后，也將伴隨著收購的結(jié)束完成他們的謝幕表演。作為中國首批進入房地產(chǎn)市場的標志性人物，他的離場也象征著一個時代的結(jié)束。
