找倉(cāng)庫(kù)，無(wú)論是社區(qū)團(tuán)購(gòu)，還是快遞快運(yùn)，首選都是鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)。退而求其次，才是航空港區(qū)、新鄭或中牟。
但以后，這個(gè)“首選”或?qū)⒆兂珊娇崭蹍^(qū)。
隨著韻達(dá)在航空港區(qū)拿地278畝、中通拿地350畝、德邦拿地180畝、申通聯(lián)合菜鳥(niǎo)拿地1000畝，鄭州航空港區(qū)高標(biāo)倉(cāng)的資源將很快超過(guò)經(jīng)開(kāi)區(qū)。
經(jīng)開(kāi)區(qū)租倉(cāng)企業(yè)數(shù)量是自建倉(cāng)企業(yè)的百倍
2021年1月底，杭州社區(qū)團(tuán)購(gòu)?fù)顿Y者來(lái)鄭州找倉(cāng)庫(kù)時(shí)，地址首選經(jīng)開(kāi)區(qū);4月、5月，眾多醫(yī)藥公司投資者來(lái)鄭州找倉(cāng)庫(kù)時(shí)，首選地也是經(jīng)開(kāi)區(qū)。
據(jù)河南省物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)專委會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月31日，鄭州倉(cāng)儲(chǔ)面積超1935萬(wàn)㎡，主要分布在中牟縣、新鄭市、航空港區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)。
其中，經(jīng)開(kāi)區(qū)倉(cāng)庫(kù)月租金最高，達(dá)到23元/㎡;其次是航空港區(qū)，21元/㎡。
對(duì)此，河南省物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)專委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李寧稱，經(jīng)開(kāi)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)租金高，是阿高標(biāo)倉(cāng)體量拉上去的。
有數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，鄭州高標(biāo)倉(cāng)建成面積將近500萬(wàn)㎡，而經(jīng)開(kāi)區(qū)就占了80%以上。
物聯(lián)云倉(cāng)發(fā)布的《2021年第一季度中國(guó)物流地產(chǎn)分析報(bào)告》顯示，鄭州高標(biāo)倉(cāng)最緊俏的板塊是經(jīng)開(kāi)區(qū)鄭州國(guó)際物流園區(qū)、中牟以及航空港區(qū)，倉(cāng)庫(kù)平均入駐率超過(guò)80%。
中國(guó)交通運(yùn)輸協(xié)會(huì)電商物流產(chǎn)業(yè)分會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)賈進(jìn)克透露，鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)大大小小自建倉(cāng)庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)有一二百家，租倉(cāng)的企業(yè)更多，有一兩萬(wàn)家。
豐樹(shù)(鄭州)物流園8萬(wàn)㎡高標(biāo)倉(cāng)全部租給了德邦快遞，普洛斯(鄭州)物流園倉(cāng)儲(chǔ)全部外租，寶灣(鄭州)物流園16萬(wàn)㎡高標(biāo)倉(cāng)全部出租，宇培(鄭州)物流園15萬(wàn)㎡倉(cāng)儲(chǔ)出租5/6，安得物流8.6萬(wàn)㎡倉(cāng)儲(chǔ)自用2/3、出租1/3……
快遞快運(yùn)企業(yè)是租倉(cāng)的主力軍。
中通快遞雖然在經(jīng)開(kāi)區(qū)有自有園區(qū)，但中通快運(yùn)依然在經(jīng)開(kāi)區(qū)其他園區(qū)租有3萬(wàn)㎡倉(cāng)儲(chǔ)。
京東亞洲一號(hào)雖然自有倉(cāng)儲(chǔ)高達(dá)59萬(wàn)㎡，但仍然在宇培租有冷庫(kù);次晨達(dá)物流在經(jīng)開(kāi)區(qū)也租有2.8萬(wàn)㎡倉(cāng)庫(kù)。
普貨物流也紛紛來(lái)經(jīng)開(kāi)區(qū)租倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)地。
方圓物流2014年從南三環(huán)遷入經(jīng)開(kāi)區(qū)后，先是租下場(chǎng)地170畝，今年7月起，又租了50畝地。
鴻泰物流2017年入駐經(jīng)開(kāi)區(qū)后，先是在經(jīng)開(kāi)區(qū)九龍鎮(zhèn)買(mǎi)下130畝地自建園區(qū)，隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，又租了100多畝。
還有正和物流，2020年9月，從鄭東新區(qū)白沙鎮(zhèn)搬入經(jīng)開(kāi)區(qū)九龍鎮(zhèn)，租下了65畝地，建設(shè)倉(cāng)庫(kù)和貨臺(tái)。
經(jīng)開(kāi)區(qū)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)已趨于穩(wěn)定，租金不會(huì)有太大波動(dòng)
受新冠肺炎疫情影響，2020年以來(lái)，普貨物流因貨量下降明顯，部分物流企業(yè)出局，倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)卻幾乎沒(méi)受什么影響。
這有兩個(gè)原因。一是疫情來(lái)襲，催生了新的消費(fèi)，社區(qū)團(tuán)購(gòu)企業(yè)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求空前高漲，給高標(biāo)倉(cāng)物流帶來(lái)了眾多增量客戶。二是隨著這幾年的發(fā)展，鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)已趨于穩(wěn)定。
這個(gè)“穩(wěn)定”也有兩方面，一是客戶穩(wěn)定，二是價(jià)格穩(wěn)定。
寶灣物流園華中大區(qū)商務(wù)部經(jīng)理彭赟稱，作為國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)頭部企業(yè)，寶灣2017年在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)拿下了230畝地，2018年園區(qū)開(kāi)建，2020年11月份交付使用前，有一大部分倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)為客戶量身定做好了。
而高標(biāo)倉(cāng)的租客，租期一般是3~5年;如果有改建冷庫(kù)的，租期更長(zhǎng)，為5~10年;租期最短的社區(qū)團(tuán)購(gòu)，也得1年起簽。
鄭州高標(biāo)倉(cāng)的租金在2018年之前并不高，每月只有25~28元/㎡，但此后一路高歌猛進(jìn)，漲至現(xiàn)在的30~33元/㎡。
“目前這個(gè)價(jià)格趨于穩(wěn)定，大漲或大降的可能性都很小。”彭赟稱，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)只有在快速發(fā)展時(shí)，租金才會(huì)有大的波動(dòng)。目前經(jīng)開(kāi)區(qū)高標(biāo)倉(cāng)租金已經(jīng)沒(méi)有太大波動(dòng)空間了，降是不可能的，但也不會(huì)再大漲了。
經(jīng)開(kāi)區(qū)已無(wú)地可拿，倉(cāng)儲(chǔ)資源正向航空港區(qū)南移
之所以說(shuō)經(jīng)開(kāi)區(qū)高標(biāo)倉(cāng)的租金不會(huì)降，是因?yàn)榻?jīng)開(kāi)區(qū)已無(wú)地可拿。
假如以后經(jīng)開(kāi)區(qū)再有大體量的高標(biāo)倉(cāng)推出，其出處或有兩個(gè)：一是原來(lái)的老舊廠房拆遷，建成高標(biāo)倉(cāng);二是從別的企業(yè)手中買(mǎi)地，再建高標(biāo)倉(cāng)。
彭赟稱，經(jīng)開(kāi)區(qū)高標(biāo)倉(cāng)的建設(shè)已在鄭州形成一種榜樣力量，后入場(chǎng)者都會(huì)盡量朝著專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向靠攏。
而鄭州航空港區(qū)對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)高標(biāo)倉(cāng)的客戶覬覦已久，正虎視眈眈。
眼下，倉(cāng)儲(chǔ)資源正從經(jīng)開(kāi)區(qū)向航空港區(qū)轉(zhuǎn)移。
安得物流河南分公司倉(cāng)儲(chǔ)主任薛海峰分析認(rèn)為，這有幾個(gè)原因：一是經(jīng)開(kāi)區(qū)目前已無(wú)地可拿，而航空港區(qū)有的是地;二是部分社區(qū)團(tuán)購(gòu)企業(yè)進(jìn)駐了航空港區(qū)，給其他社區(qū)團(tuán)購(gòu)企業(yè)起到了一定引領(lǐng)作用，如在航空港區(qū)方圓10公里內(nèi)，就聚集了菜鳥(niǎo)、盒馬鮮生、多多買(mǎi)菜、美團(tuán)優(yōu)選、興盛優(yōu)選等企業(yè);三是航空港區(qū)比經(jīng)開(kāi)區(qū)選擇的空間更大，也更有議價(jià)空間。
今年11月29日，順豐豐泰二期在航空港區(qū)剛交付了9.3萬(wàn)㎡高標(biāo)倉(cāng)。對(duì)此，順豐速運(yùn)鄭州產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人盧恩稱，今年航空港區(qū)高標(biāo)倉(cāng)新增只有三四十萬(wàn)平方米，明年新增的高標(biāo)倉(cāng)將達(dá)到100萬(wàn)平方米。而隨著韻達(dá)在港區(qū)拿地278畝、中通拿地350畝(今年“雙11”前已交付)、德邦拿地180畝、申通聯(lián)合菜鳥(niǎo)拿地1000畝，航空港區(qū)高標(biāo)倉(cāng)資源將很快超過(guò)經(jīng)開(kāi)區(qū)。
但彭赟認(rèn)為，經(jīng)開(kāi)區(qū)快遞企業(yè)、制造企業(yè)多，目前的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的，三五年內(nèi)，航空港區(qū)是趕不上經(jīng)開(kāi)區(qū)的。
薛海峰也認(rèn)為，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，經(jīng)開(kāi)區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)也在發(fā)展變化中。2015年之前，大家可能都以倉(cāng)+干為主，現(xiàn)在根據(jù)客戶的需求，已演變成倉(cāng)+干+配+支線。傳統(tǒng)的物流經(jīng)營(yíng)，正變成能為客戶提供更多樣化、更豐富的供應(yīng)鏈服務(wù)。(頂端新聞·河南商報(bào)首席記者吳軍文/圖)
