房地產(chǎn)板塊被壓抑依舊的做多熱情被點燃后一發(fā)不可收拾，不少個股連拉漲停板，短期翻番的個股亦有多只。隨著政策寬松預(yù)期的持續(xù)，資金流入痕跡十分明顯。有分析人士指出，行業(yè)最大的壓力逐步緩解，板塊整體仍有上漲空間，但就短期而言部分個股漲幅較大，投資者可在回調(diào)中選擇合適標的配置。
從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，雖然成交整體仍在下滑，但環(huán)比已開始明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)選取一二三線共45座城市銷售數(shù)據(jù)來看，2022年3月整體成交面積同比減少46.3%，環(huán)比增加39.8%。雖然商品房銷售仍低迷，但受益于近期政策環(huán)境好轉(zhuǎn)及2月低基數(shù)影響，市場銷售面積環(huán)比增長。從供求關(guān)系看，3月供求比為0.86，商品房市場供應(yīng)量有所回升。
從不同規(guī)模房企來看，頭部房企表現(xiàn)最佳。TOP10房企3月合計權(quán)益銷售同比減少48%，環(huán)比增長45%，TOP11-30同比減少48%，環(huán)比增長21%。以上數(shù)據(jù)不難看出，頭部房企銷售明顯好于腰部房企。
自 2021 年 9 月中央多次提及“兩個維護”以來，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明顯放松。今年3月份疫情發(fā)生以來，穩(wěn)增長壓力進一步增大，各地房地產(chǎn)政策更是呈現(xiàn)提速跡象。在政策寬松背景下，房地產(chǎn)板塊在持續(xù)反彈后將如何演繹?對此，國聯(lián)證券分析師郭荊璞指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處在自2008年以來的第三輪寬松期。第一輪在2008年10月至2009年11月間。板塊超額收益顯著，民營房企勝出。這或主要由于行業(yè)處在成長期，民企表現(xiàn)出更大的彈性和成長性;第二輪寬松為2014年6月至2016年3月。期間大盤歷經(jīng)牛市，板塊取得超額在此輪上漲期間，大型房企表現(xiàn)亮眼，這主要是由于，隨著競爭加劇，龍頭企業(yè)份額明顯提升，因此享受到估值和盈利的雙擊效應(yīng)。我們認為，在穩(wěn)增長和低估值雙重催化下，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊仍有上行動力。房地產(chǎn)當(dāng)前市凈率處在過去10年9.28%的低估值分位水平，在政策邊際改善下，行業(yè)或有望迎來戴維斯雙擊。
當(dāng)前在穩(wěn)增長背景下，地方財政及樓市成交均承壓，2月居民中長期貸款自統(tǒng)計以來首次為負，多家房企信用風(fēng)險再度爆發(fā)，化解行業(yè)風(fēng)險與穩(wěn)定市場預(yù)期迫在眉睫，政策有望在供需兩端加大發(fā)力，帶動板塊估值持續(xù)修復(fù)。平安證券分析師楊侃表示，中長期看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業(yè)整體格局有望得到優(yōu)化，具備融資、管控優(yōu)勢的強運營、高信用房企市場份額及盈利能力均有望得到提升。建議投資者重點關(guān)注一類是為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、萬科A、金地集團、招商蛇口、濱江集團等;另一類為基本面有一定支撐、政策博弈彈性標的如新城控股、中南建設(shè)、金科股份等。
個股精選
保利發(fā)展(600048)
公司業(yè)績快報顯示，2021年實現(xiàn)營業(yè)總收入2850.5億元，同比增長17.20%。公司2021年銷售穩(wěn)步增長，實現(xiàn)累計簽約金額5349億元，同比增長6.4%，簽約面積3333萬平方米，同比下滑2.2%，銷售均價16049元/平方米，同比增長8.8%。華安證券指出，公司堅持以核心城市及城市群為主的戰(zhàn)略布局，深耕國家重點發(fā)展區(qū)域，土儲資源充裕且布局合理。憑借央企背景及行業(yè)龍頭的雙重效應(yīng)，凈負債率及融資成本均處于行業(yè)較優(yōu)水平。公司拿地張弛有度，兼顧資源獲取與利潤保障，未來規(guī)模提升可期。夯實主業(yè)的同時，“兩翼”業(yè)務(wù)取得長足發(fā)展。
萬科A(000002)
公司 2021 年獲取新項目 148個，計容建面2667.4萬方，權(quán)益計容建面1901.4萬方。新開工面積3265.3 萬方，完成年初計劃的103.7%?？⒐っ娣e3571.4萬方，完成年初計劃的99.6%。公司手中還有主要位于一二線在建、擬建、已完工的待售貨值10756.2億元。公司還在多個城市參與了舊改、老舊小區(qū)改造等不同類型的項目實踐，目前舊改項目的計容建面約為534.7萬方。銀河證券指出，公司在手資源豐富，融資渠道通暢，物業(yè)、物流、長租公寓、商管業(yè)務(wù)齊頭并進，面對目前的困境公司積極調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，2022年有望實現(xiàn)營收和凈利潤的企穩(wěn)回升。
金地集團(600383)
公司2021年全年實現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長 15.25% ， 全 年 銷 售 均 價 為20821.35 元/平 方 米 ， 同 比 增 長2.51%，銷售規(guī)模增幅處于行業(yè)領(lǐng)先水平。銀河證券指出，公司抓住融資窗口期，積極補充資金，在21年11月、12月及22年2月相繼發(fā)行三期中期票據(jù)，發(fā)行利率分別為4.17%、4.04%、3.58%，融資成本逐步下降。公司財務(wù)狀況穩(wěn)健，截止到2021年第三季度末，公司穩(wěn)居綠檔企業(yè)，良好的融資優(yōu)勢使其能在政策放松期積極補充資金，在調(diào)控周期中抓住機會謀求長期發(fā)展。
新城控股(601155)
公司已在全國135個城市布局188座吾悅廣場，開業(yè)及委托管理在營130座，吾悅廣場開業(yè)面積1248.4萬平方米，同比增長32.8%，平均出租率97.6%，維持較高運營水平。我們認為，商業(yè)運營+住宅開發(fā)的協(xié)同與互補是公司優(yōu)越的經(jīng)營模式，有助于公司穿越周期，享有后地產(chǎn)時代運營紅利。浙商證券指出，公司償債壓力漸消、融資渠道通暢，且在商業(yè)運營方面具有一定優(yōu)勢。2021年雖然受行業(yè)大勢影響業(yè)績有所波動，但公司“住宅+商業(yè)”雙驅(qū)動的經(jīng)營模式優(yōu)勢凸出，商業(yè)運營有望成為公司收入增長、毛利改善的重要驅(qū)動。
中南建設(shè)(000961)
公司2021年前三季度累計結(jié)算收入449.4億元，同比增長41.7%，第三季度結(jié)算收入175.6億元，同比增長61.2%。由于行業(yè)大環(huán)境承壓，第三季度公司實現(xiàn)銷售金額447.1億元，銷售面積326.9萬平方米，同比分別下降27.5%和29.1%。華安證券指出，公司繼續(xù)深化長期主義戰(zhàn)略觀，堅持“地產(chǎn)+建筑”雙主業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)規(guī)模增速和經(jīng)營質(zhì)量有效平衡。土儲資源充裕且重點布局長三角地區(qū)。公司降杠桿效果顯著未來公司業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢逐步釋放，多業(yè)態(tài)覆蓋承接各種城市綜合運營項目，具備更強穿越地產(chǎn)周期能力。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)板塊 上漲空間 金地集團 財務(wù)狀況
