去年10月，鄭州富邦銘邸二期業(yè)主召開臨時業(yè)主大會要求解聘原物業(yè)公司，經投票表決，解除與原物業(yè)公司物業(yè)服務協(xié)議。11月30日，東風路街道辦事處園田社區(qū)發(fā)出公告，要求原物業(yè)公司60天內撤離該小區(qū)。
而原物業(yè)公司撤離后，業(yè)主卻反映稱，經業(yè)主表決選出的物業(yè)遲遲不能入駐，原因是開發(fā)商又讓其他物業(yè)接了手。為何會出現(xiàn)這樣的情況，業(yè)主和開發(fā)商，誰有小區(qū)選物業(yè)的決定權?
問題
業(yè)主解聘原物業(yè)后,開發(fā)商安排新物業(yè)入駐
3月30日，富邦銘邸二期小區(qū)業(yè)主張先生告訴頂端新聞·河南商報記者，去年他們通過社區(qū)和辦事處召開臨時業(yè)主大會通過表決，將原來的小區(qū)物業(yè)公司解聘。解聘之后，他們一直在積極尋找新的物業(yè)接手小區(qū)的物業(yè)服務工作。
2022年1月，小區(qū)開發(fā)商之一的河南天運置業(yè)公司卻安排新物業(yè)公司進駐小區(qū)。此前，開發(fā)商并未與業(yè)主協(xié)商過新物業(yè)進駐一事，突然之間新物業(yè)直接進駐辦公。
“很突然，我們業(yè)主在2月就已經選好新的物業(yè)公司等待進駐。開發(fā)商卻突然讓別的物業(yè)公司入駐，連公開招標都沒有。”業(yè)主張女士告訴頂端新聞·河南商報記者。
原本以為通過臨時業(yè)主大會把以前的物業(yè)解聘了，業(yè)主可以自己找個物業(yè)入駐小區(qū)進行物業(yè)服務，把之前開發(fā)商安裝的電梯好好修一修，實在不行業(yè)主通過集資更換一下新的電梯。“現(xiàn)在可倒好，替別人做嫁衣，那么多努力都白費了。”業(yè)主童先生說。
置業(yè)公司
開發(fā)商有權選定物業(yè)公司
4月7日，記者聯(lián)系到新入駐物業(yè)河南宸宇服務有限公司有關負責人。該負責人表示，物業(yè)公司是看到天運置業(yè)公開招標公告，通過競選中標后才入駐為該小區(qū)提供物業(yè)服務的。去年12月底原來的航天物業(yè)已撤離，他們今年1月1日進駐小區(qū)。
開發(fā)商為何替業(yè)主選物業(yè)?選物業(yè)時是否與小區(qū)業(yè)主進行了溝通?是否通過公開招標的方式競選新的物業(yè)?河南天運置業(yè)公司資產清查辦公室工作人員鄭先生表示，前期沒有跟業(yè)主進行過溝通，并未公開招標，僅聯(lián)系了幾家物業(yè)公司進行對比后決定的。同時，由于該小區(qū)未正式交房，屬于前期物業(yè)服務，開發(fā)商有權選定物業(yè)公司。
辦事處
業(yè)主想要選新物業(yè)，需先成立業(yè)主委員會
頂端新聞·河南商報記者從東風路街道辦事處了解到，如果小區(qū)業(yè)主想讓新的物業(yè)公司入駐小區(qū)提供服務，則需要小區(qū)先成立業(yè)委會。目前業(yè)主聘用的物業(yè)公司在競選流程上存在問題，暫時無法進駐，正常情況下選聘過程需要在辦事處和社區(qū)進行報備，由辦事處和社區(qū)統(tǒng)一安排公開競選。
該街道辦孟姓工作人員表示，早在去年七八月份，富邦銘邸二期小區(qū)業(yè)主已經提交申請欲成立業(yè)委會，但因為種種問題并未成立業(yè)委會。去年又通過臨時業(yè)主大會解聘了原來的物業(yè)公司，考慮到小區(qū)后續(xù)物業(yè)服務問題，開發(fā)商就另找一家物業(yè)公司暫時提供物業(yè)服務。
相關部門回應
區(qū)房管局：該小區(qū)可先成立業(yè)委會再選聘物業(yè)公司
金水區(qū)房管局有關工作人員告訴頂端新聞·河南商報記者，建議小區(qū)業(yè)主先通過社區(qū)或者辦事處成立業(yè)委會，通過業(yè)委會公開招標競選新的物業(yè)公司。雖然小區(qū)情況較為復雜，但已具備成立業(yè)委會的各項條件。
“根據民法典有關規(guī)定，在不成立業(yè)委會的前提下，業(yè)主是有權利去選聘新的物業(yè)公司的，為什么一定要成立業(yè)委會?”業(yè)主張女士向該工作人員問道。但工作人員依然表示，需要先成立業(yè)委會才能選聘新的物業(yè)公司。
省住建廳：沒有業(yè)委會，業(yè)主可投票選聘新的物業(yè)公司
省住建廳工作人員表示，如果該小區(qū)成立業(yè)委會確實存在困難，根據民法典的有關規(guī)定，沒有業(yè)委會也是可以選聘新物業(yè)公司的。在沒有業(yè)委會的情況下，業(yè)主可通過投票選聘新的物業(yè)公司。首先需要全體業(yè)主的三分之二參與表決，其次要半數業(yè)主投票同意。
市房管局：不成立業(yè)委會，選聘新物業(yè)公司需要全體業(yè)主同意
針對張先生的顧慮，鄭州市房管局工作人員稱，依據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條的有關規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。如果在不成立業(yè)委會的條件下，可以根據《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十四條的有關規(guī)定，小區(qū)業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，需要全體業(yè)主同意。
律師
業(yè)主可以通過共同表決的方式選聘和解聘物業(yè)公司
山東康橋律師事務所李智鵬告訴頂端新聞·河南商報記者，未成立業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過共同表決的方式選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。
《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人。業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經參與表決專有部分面積
過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。第二百八十四條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。
根據上述法律法規(guī)可知，業(yè)主可以通過共同表決的方式選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，且表決程序不以是否成立業(yè)主委員會為前提。(頂端新聞·河南商報記者郭世杰文/圖)
