目前來看，賣慘救不了恒大。

換句話說，恒大最終像海航一樣債務(wù)重組或不可避免。當(dāng)然，應(yīng)該沒有人希望恒大會倒掉，畢竟瘦死的大象倒下了也會砸死很多螞蟻。

12月3日晚，恒大(03333.HK)在港交所發(fā)布公告稱，12月3日，該公司收到要求其履行一項金額為2.6億美元擔(dān)保義務(wù)的通知，“在本集團未能履行擔(dān)?；蚱渌攧?wù)責(zé)任的情況下，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加速到期”。

恒大還表示，鑒于目前的流動性情況，不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財務(wù)責(zé)任，并表示“將積極與境外債權(quán)人溝通，為所有利益相關(guān)方制定可行的境外重組方案”。

這將是恒大首筆海外債務(wù)違約。自10月以來，恒大都在最后一刻支付了幾筆境外美元債利息，避免了在境外美元債市場公開違約，也避免了引發(fā)境內(nèi)外債券交叉違約現(xiàn)象。據(jù)悉，此前許家印通過變賣個人資產(chǎn)或質(zhì)押股權(quán)等方式獲取的70億資金，來給恒大輸血續(xù)命，據(jù)悉這段時間許家印急得瘦了16斤。

公告發(fā)布后，廣東省人民政府在12月3日晚迅速約談了許家印，中國人民銀行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部門當(dāng)晚也就恒大問題答記者問。這一系列動作高效、罕見。

恒大風(fēng)險由不確定變成了確定

先來看廣東省人民政府的公告，充分顯示了字少事大：“12月3日，中國恒大集團(上市代碼：HK03333)在香港聯(lián)交所發(fā)布了無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告，廣東省人民政府對此高度關(guān)注，當(dāng)晚立即約談了中國恒大集團實控人許家印先生。應(yīng)恒大地產(chǎn)集團有限公司請求，為有效化解風(fēng)險，保護各方利益，維護社會穩(wěn)定，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團有限公司派出工作組，督促推進企業(yè)風(fēng)險處置工作，督促切實加強內(nèi)控管理，維護正常經(jīng)營。”

“廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團有限公司派出工作組，督促推進企業(yè)風(fēng)險處置工作，督促切實加強內(nèi)控管理，維護正常經(jīng)營”，這段話意味著，恒大問題的風(fēng)險已經(jīng)由不確定變?yōu)榇_定。這對穩(wěn)定整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期是重大利好。

根據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)的報道，有知情人士透露，事實上恒大各地公司已經(jīng)由當(dāng)?shù)卣疇款^成立了“專班工作組”監(jiān)管資金和付款，此前僅有恒大總部一直沒有工作組的進駐。應(yīng)上級部門要求，部分地區(qū)要求恒大地方公司的法人、董監(jiān)高及財務(wù)負(fù)責(zé)人必須在崗，不得無故離職。

此前，廣東省人民政府懷疑恒大已經(jīng)資不抵債，并指派中金再次梳理恒大的資產(chǎn)負(fù)債情況。顯然，恒大在政府這里已經(jīng)信用破產(chǎn)。

再看四部門對于恒大問題的看法和回應(yīng)。

中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，恒大集團出現(xiàn)風(fēng)險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張。并強調(diào)，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。

對于應(yīng)恒大地產(chǎn)集團有限公司請求、廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團有限公司派出工作組，中國人民銀行表示，這是推進企業(yè)風(fēng)險處置工作、督促切實加強內(nèi)控管理、維護正常經(jīng)營的有力舉措，人民銀行對此表示支持。“我們將繼續(xù)配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好風(fēng)險化解工作，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。”

中國證監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人也說了同樣的話：“恒大集團經(jīng)營管理不善、盲目多元化擴張，最終導(dǎo)致風(fēng)險暴發(fā)，屬于個案風(fēng)險。”他還說，“恒大集團風(fēng)險事件對資本市場穩(wěn)定運行的外溢影響可控。”

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健。下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也強調(diào)恒大問題是市場經(jīng)濟中的個案現(xiàn)象，“恒大集團全部債務(wù)中金融債務(wù)占比約三分之一，結(jié)構(gòu)比較分散，其金融投資數(shù)額很小。”這與10月20日，中國人民銀行行長易綱在2021年G30國際銀行業(yè)研討會上的口徑一致：“恒大負(fù)債約3000億美元，其中有三分之一是金融負(fù)債，債權(quán)人分散，還有抵押物，總體上恒大事件對金融行業(yè)的外溢性可控。”

銀保監(jiān)會還說，據(jù)了解，廣東省等地方政府和部門正在依法依規(guī)指導(dǎo)督促恒大集團及其所屬企業(yè)穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險，積極推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)建成交樓，銀行、保險等金融機構(gòu)也正在積極參與相關(guān)工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士的回答則簡單明了：廣東省人民政府向恒大派出工作組，有利于恒大風(fēng)險化解，有利于恒大保交樓，有利于保護購房者合法權(quán)益。

房地產(chǎn)行業(yè)迎來久違的利好消息

摩根士丹利在11月中旬出爐的2022年度展望報告中表示，2021年快速去杠桿的階段會接近尾聲，政策接近拐點，明年的財政政策、貨幣政策，總體的宏觀政策更為寬松、積極。

果然，在這個地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬里，各部門在3日晚在回應(yīng)恒大問題時，釋放了不少利好消息。甚至可以說是久違了。

中國人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人在3日晚接受答記者問時亦釋放利好消息，稱近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證交會相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，證監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人還表示，將支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金用于出險企業(yè)項目的兼并收購。

“監(jiān)管部門始終注重交易所債券市場融資功能的有效發(fā)揮，支持民營企業(yè)，尤其是近期受個別風(fēng)險事件影響的民營房地產(chǎn)企業(yè)合理正常滾動融資，保持債券融資渠道暢通。”據(jù)證監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，“近期，龍光控股、龍湖拓展、新希望地產(chǎn)等民營房地產(chǎn)企業(yè)已啟動公司債券和資產(chǎn)證券化發(fā)行工作。”

中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也表示，中國銀保監(jiān)會將認(rèn)真貫徹國家有關(guān)政策，在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這與此前一些業(yè)內(nèi)分析人士的判斷基本吻合：房地產(chǎn)行業(yè)緊繃期已經(jīng)消逝，市場有必要糾正過緊的房地產(chǎn)信貸政策，料房地產(chǎn)信貸政策會邊際調(diào)整放松;另一方面，違法違規(guī)的領(lǐng)域依然要嚴(yán)管，尤其是要防范個別房企經(jīng)營風(fēng)險蔓延到同行和金融企業(yè)。

摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學(xué)家邢自強在11月23日跟媒體的交流溝通中就判斷：“接下來政策可能會積極地調(diào)整，跟時間賽跑，主動去防范這種傳導(dǎo)效應(yīng)。這里面，我們認(rèn)為可以采用的政策，除了已經(jīng)進行的按揭額度的適度放開，對開發(fā)貸款的展批、防止擠兌，保證開發(fā)企業(yè)的再融資，允許他們在國內(nèi)發(fā)債，對地方網(wǎng)簽的進程加速，采取一些措施提振境內(nèi)債券市場的活躍度和信息。還有就是，最近被詬病比較多的是關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管程度可能也超越了一般的需要，可能部分造成了負(fù)反饋循環(huán)擠兌的風(fēng)險，這塊也會及時采取一些措施。”

他認(rèn)為，近期中資美元債的房地產(chǎn)債券市場，中國民營房地產(chǎn)企業(yè)的高收益?zhèn)倪`約概率預(yù)計高達40%多，金融監(jiān)管層顯然要去應(yīng)對。

除了相關(guān)部門釋放的利好消息，市場也給出了答案。據(jù)財聯(lián)社12月5日從金融管理部門和多家銀行獲悉，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢，初步預(yù)計同比多增約2000億元。另據(jù)Wind統(tǒng)計，11月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額471億元，環(huán)比增長84%。隨著恒大事件短期沖擊的逐步明朗化，行業(yè)預(yù)期將進一步改善，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已恢復(fù)至正常狀態(tài)。

邢自強判斷，我國房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)硬著陸：“畢竟房地產(chǎn)直接占到中國GDP接近15%左右，這個過程中如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)的一些流動性危機，債務(wù)違約潮的傳導(dǎo)，產(chǎn)生對開發(fā)商的擠兌，可能對經(jīng)濟的下行影響是比較大的。我們看到政府部門、金融監(jiān)管層已經(jīng)開始應(yīng)對。”

他認(rèn)為，在這個過程中，部分地方政府和機構(gòu)的一刀切，疊加媒體的廣泛報道，造成了市場的恐慌心理，從而進入了一個惡性循環(huán)。

“畢竟對房地產(chǎn)的調(diào)控，不管是三道紅線，還是限制開發(fā)商的杠桿，再到集中度的考核，再到對地方政府的賣地、賣房的預(yù)售款的監(jiān)管等等，本意上這是想建立一些長效機制，但是從去年底以來，部分舉措疊加在一起，被一些機構(gòu)和地方一刀切的執(zhí)行，缺乏過渡，它偏離了漸進式改革的初衷。”邢自強說，隨著個別開發(fā)商的流動性問題被廣泛報道之后，部分產(chǎn)生了擠兌心理，銀行進一步惜貸，市場信心趨冷，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)確實預(yù)期變得比較冷了。

事實也佐證了他的判斷。自恒大危機發(fā)生以來，北京、天津、重慶、青島等多城強化預(yù)售資金監(jiān)管，其中，石家莊的監(jiān)管資金比例最高調(diào)整為監(jiān)管資金總額的120%。這些毫無疑問加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險。

克而瑞研究中心在12月4日的分析文章中也強調(diào)，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃乃是普遍現(xiàn)象，2021年以來房企債務(wù)違約事件頻繁暴發(fā)，更有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測70%、80%的百強房企會躺下。

邢自強分析認(rèn)為，接下來這些監(jiān)管框架在經(jīng)過這一年大踏步推進之后，有望進入一個更為漸進、更為協(xié)調(diào)的新階段。“明年主要就是這些比較透明的機制的落地實施，而不是再采取新的比較大幅度的監(jiān)管變化了。”

植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平此前在接受第一財經(jīng)采訪時表示，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場未來的趨勢有誤判，一些金融機構(gòu)認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)問題，因此所推行的風(fēng)險偏好過于謹(jǐn)慎，風(fēng)險偏好過低。

目前來看，有關(guān)部門正在重新微調(diào)相關(guān)政策的執(zhí)行落地問題，避免矯枉過正，給市場樹立正確的預(yù)期，讓政策回歸本源。

不過，克而瑞研究中心認(rèn)為：“企業(yè)切忌抱有僥幸心理，去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的‘三道紅線’、房貸管理的‘兩道紅線’還將繼續(xù)落實下去，高負(fù)債、高杠桿經(jīng)營房企終將被市場所淘汰，強化風(fēng)控、穩(wěn)健經(jīng)營才是企業(yè)的根本出路。”

那么，迎接恒大的是什么命運?

克而瑞研究中心判斷，涉房融資或?qū)⒔鈨?，但銀行業(yè)金融機構(gòu)基于放貸的風(fēng)險偏好考量，信貸政策松綁主要利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，那些“問題房企”融資環(huán)境較難實質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

“問題房企”里顯然最矚目的是恒大。

至今，在上述各監(jiān)管部門的表態(tài)中，一直將恒大與整個房地產(chǎn)市場進行防火隔離，一直強調(diào)恒大是個案。

其實如果你長期持續(xù)關(guān)注恒大問題，就會發(fā)現(xiàn)，前文各部門的回應(yīng)基本和此前相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的表述沒有任何區(qū)別——“自身經(jīng)營不善、盲目擴張”，“是個案”，“對資本市場穩(wěn)定運行的外溢影響可控”等。

10月20日，在2021金融街論壇年會在京開幕上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴在書面致辭中就說過：“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”

同日下午，中國人民銀行行長易綱在2021年G30國際銀行業(yè)研討會的發(fā)言及問答時強調(diào)：“總體而言，恒大風(fēng)險是個案風(fēng)險。”他表示，一是要避免恒大的風(fēng)險傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè);二是要避免風(fēng)險傳導(dǎo)至金融部門。

既然是個案，就要區(qū)別對待。對恒大，有關(guān)部門顯然是抱著猛藥去疴的決心。

恒大的病根子就在自身經(jīng)營不善、盲目擴張，尤其后者。

在2016年國家明確了“房住不炒”的政策轉(zhuǎn)向，并在此后的重大經(jīng)濟工作會議上三令五申后，許家印在這一年卻開始了“蒙眼狂奔”——像極了“下周回國”的賈躍亭。

從2016年開始，恒大開始瘋狂拿地，甚至是加杠桿(負(fù)債)拿地，根據(jù)2021年1月微信公眾號“征探財經(jīng)”的統(tǒng)計，恒大拿地從2016年進入了瘋狂階段：

尤其，2017年許家印以2900億元的身價首次登頂中國首富，他在恒大集團2017年工作會議上說：“我們成為世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并躋身世界500強。”

或許，正是這次成為中國首富，讓許家印膨脹到了極點，也失去了對市場的判斷力。許家印真正驗證了那句話：上帝要你滅亡，必先讓你瘋狂。

2019年7月22日發(fā)布的財富世界500強榜單中，中國恒大以704.8億美元的營業(yè)收入躍升至第138位，較前一年大幅提升了92位，在中國500強榜單中排名16位。這愈發(fā)讓許家印在讓恒大“大大大”的路上不能自拔。

但問題是，2019年是中國房地產(chǎn)企業(yè)自我主動調(diào)整的最后窗口期，恒大凈負(fù)債率非降反增7.4%，在所有房企中負(fù)債規(guī)模第一。這一年底，就連跟許家印一樣狂妄的孫宏斌都嗅到了風(fēng)險，他建議房地產(chǎn)商“放棄幻想”，他當(dāng)時給了三個判斷，如今來看，基本都應(yīng)驗了：不讓經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)或成為“國策”;這輪調(diào)控會持續(xù)很長時間;今后想增加負(fù)債是幾乎不可能的。

直到2020年3月舉辦的業(yè)績發(fā)布會上，許家印才姍姍來遲地表示：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”

但，晚了。

等待恒大的最大的可能是債務(wù)重組。

“房地產(chǎn)是高周轉(zhuǎn)行業(yè)，沒有流動性，就相當(dāng)拔了氧氣管。”早在9月14日，長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的智本社社長清和就對虎嗅表示，“恒大已經(jīng)進入了債務(wù)螺旋，也就是通縮-債務(wù)螺旋。三道紅線出臺，流動性被限制后，上半年持續(xù)出售資產(chǎn)，引發(fā)連鎖反應(yīng)，資產(chǎn)價格崩盤，負(fù)債率越去越高。如果還不注入流動性，重組應(yīng)該是大概率事件。”

大機構(gòu)接盤，然后債務(wù)重組，許家印或許也將失去對恒大的控制權(quán)。

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