當(dāng)前，樓市熱度不減，地方調(diào)控不斷。但同時，區(qū)域之間的分化也十分明顯，包括天津、石家莊、濟(jì)南、鄭州等地房價均出現(xiàn)明顯下行。

由于一手房價格受限價、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，70個城市中有27個城市8月的二手房價格同比下滑。

27城房價跌回一年前

數(shù)據(jù)顯示，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;濟(jì)南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%;此外，太原和青島雖然二手房環(huán)比上漲，但同比也出現(xiàn)下跌。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)記者分析，北方不少城市的確今年以來二手房房價出現(xiàn)了不同程度下降。從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，天津和石家莊自2018年起經(jīng)歷了一波房價下行的小趨勢。從二手房掛牌價格(均價)來看，這一趨勢表現(xiàn)得尤為明顯。

近日，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會會長閉門會在鄭州召開。針對“房企打折促銷”話題，大家觀點普遍一致——降價促銷對于整個行業(yè)發(fā)展弊大于利。

不過，是否降價最終還是市場說了算。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，進(jìn)入9月，鄭州房企促銷戰(zhàn)已打響，有的樓盤房價比三年前還低，零首付、低首付、精裝改毛坯暗降動作頻頻。其中，在高新區(qū)某大盤，目前優(yōu)惠后精裝修價格約13500元/㎡，2016年11月首開均價為14500元/㎡，可見價格比三年前還低，降了1000元/㎡。

張波說，今年以來區(qū)域的分化主要是不同城市的供求關(guān)系所導(dǎo)致。不少城市的二手房房價下行趨勢從2018年就已經(jīng)開始出現(xiàn)苗頭，主要原因包括前期房價上漲，調(diào)控后導(dǎo)致部分城市的改善型需求被明顯壓制，房地產(chǎn)開發(fā)投資過于集中導(dǎo)致供應(yīng)量長期處于高位等。

以天津為例，張波分析，天津的樓市熱度下跌可以追溯到2017年3月出臺的調(diào)控政策，而真正導(dǎo)致樓市降溫的是供求關(guān)系逐步失衡，尤其是近兩年人口流入的增長速度趕不上市場供給增長。2018年和2019年，天津人口凈流入分別是2.73萬、2.23萬，同時從天津近兩年房地產(chǎn)投資來看，2018年天津房地產(chǎn)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額2424.49億元，同比增長8.6%，2019年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2727.82億元，增長12.5%。因此，天津新房供大于求背景下，二手房市場趨冷也實屬正常。

石家莊的走勢也頗為相似。張波分析，2017年3月、9月分別出臺了兩次調(diào)控之后，石家莊樓市開始漸漸回歸理性，2018年4月的人才落戶政策為新房增加了部分熱度，但最終房價還是逐步趨于下行。

區(qū)域分化明顯

相比環(huán)京區(qū)域、中原、山東等地，長三角、珠三角的幾個主要城市如杭州、寧波、深圳、廣州等城市，近年來人口流入較快，去年以來這些區(qū)域整體樓市熱度也比較高。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析，樓市經(jīng)歷了2016年、2017年的普漲后，去年以來，區(qū)域之間的分化十分明顯。這種分化的背后，本質(zhì)上還是產(chǎn)業(yè)與人口的變化。長三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)近年來高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分突出，人口流入較快，整體經(jīng)濟(jì)活力高。

以科創(chuàng)板為例，開閘一年多來，上市企業(yè)主要集中在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、廣州等幾個重點城市。數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，科創(chuàng)板共有上市公司140家，近八成分布于江蘇(29家)、北京(25家)、廣東(22家)、上海(20家)、浙江(11家)這五大經(jīng)濟(jì)最耀眼的地區(qū)。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對第一財經(jīng)記者分析，近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到新常態(tài)，2013年以前較為賺錢的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)飽和，面臨著市場發(fā)展瓶頸，而新興產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求比較大，因此這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為突出的地方，集聚的人才、人口也會更多。

丁長發(fā)說，高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)一般需要高端人才，他們的收入比較高，而且新興產(chǎn)業(yè)集聚的主要是年輕人。如今，購房的主體正是年輕人，因此新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的北京、長三角、珠三角等地，樓市購買力也更強(qiáng)。

他還表示，北方不少中心城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，但是土地供應(yīng)量又很大。相比之下，東南沿海尤其是長三角、珠三角的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展得好，但是土地供應(yīng)的增加落后于需求的增加，因此這些地方的房價面臨上漲壓力。

東北這個小城跌去近一成

華北之外，西南貴州、四川以及中部兩湖的多個城市二手房同比也出現(xiàn)下滑。

張波分析，中西部區(qū)域的房價變動特點非常明顯，省會城市的熱度普遍較高，8月環(huán)比房價都不同程度出現(xiàn)上漲，而省內(nèi)的三四線城市則呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的格局。省會城市的上漲主要受市場熱度影響，而省內(nèi)其他房價下跌城市則大都是受供求關(guān)系影響，一方面部分城市的市場供應(yīng)量持續(xù)保持一定高位，另一方面購房需求卻沒有明顯增加，在影響新房成交的同時對二手房市場也產(chǎn)生了一定壓力。

區(qū)域的分化還體現(xiàn)在第一經(jīng)濟(jì)大省廣東。在廣東，珠三角地區(qū)的深圳、廣州、惠州8月都出現(xiàn)明顯房價上漲，而粵西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶關(guān)下跌了2.5%。這種分化與廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異有很大關(guān)聯(lián)。

廣東省統(tǒng)計局的分析報告顯示，近年來，盡管廣東東西兩翼重點打造生物醫(yī)藥、綠色石化等產(chǎn)業(yè)集群，北部生態(tài)發(fā)展區(qū)加快推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，中高端產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)較快發(fā)展，但與珠三角核心區(qū)相比仍存在較大差距。2019年，東西兩翼和北部生態(tài)發(fā)展區(qū)先進(jìn)制造業(yè)增加值合計占規(guī)模以上工業(yè)比重為38.1%，比珠三角核心區(qū)低21.1個百分點。

在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數(shù)據(jù)顯示，8月牡丹江二手房環(huán)比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

牡丹江也是當(dāng)前東北收縮型城市的一個典型案例。吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對第一財經(jīng)記者分析，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒有多少剛性需求。

黑龍江省統(tǒng)計局今年7月底發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》顯示，根據(jù)公安局人口信息系統(tǒng)和摸底清查相結(jié)合的方式，截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬人。與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近十年常住人口減少19.4萬人，年均減少2.2萬人。

報告介紹，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”、“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。