往年樓市都有“金三銀四”“金九銀十”之說，意思是這四個月房子好賣。今年則不同，青島樓市跑出了“淡季不淡”的佳績。
根據(jù)青島新聞網(wǎng)的統(tǒng)計，2020年7月青島新房成交共計16122套，環(huán)比6月份(15912套)微漲1.3%;同比2019年7月來看，今年7月新房成交總量更是漲幅不小，為24%。
其中，7月青島新建住宅成交14234套，占7月新房成交總量的88%。下圖是近一年來青島新建住宅成交情況。
可以看到，青島7月份延續(xù)了6月份的行情，新房成交套數(shù)是近一年來最多的一個月。
另外，青島二手房表現(xiàn)也是不錯。2020年7月青島二手房共計成交7105套，環(huán)比上漲6%，同比2019年7月上漲32%，其中成交普通二手住宅6801套，也是近一年來成交套數(shù)最多的一個月。
對比新房、二手房成交情況可知，在成交套數(shù)方面新房已連續(xù)兩個月、二手房已連續(xù)四個月突破年內(nèi)成交上限，可謂是跑出了“銀六金七”的感覺。
下表是2020年7月份青島新房、二手房分區(qū)市成交情況：
這個表可以發(fā)現(xiàn)幾個特點(diǎn)：
一是西海岸新區(qū)新房和二手房成交數(shù)量都是各區(qū)市最多，說明西海岸新區(qū)樓市是很活躍的。
二是新房成交套數(shù)最多的是西海岸新區(qū)、即墨區(qū)、城陽區(qū)、膠州市、高新區(qū)，說明青島新房需求已經(jīng)外溢到郊區(qū)，而二手房成交量集中在市區(qū)和近郊區(qū)，這是青島房子成交量的分化。
新房成交量的外溢，同時說明青島城市半徑的擴(kuò)大，今后“內(nèi)工外宿”將是一個常態(tài)。
三是我在表中算出了各區(qū)市新房和二手房成交套數(shù)的比值，這個比值小于1 ，說明這個區(qū)域已處于二手房市場;大于1，說明這個區(qū)域還處于新房市場。
我們要知道一點(diǎn)，新房要賺錢最終都要作為二手房賣出去的。這個比值越大，說明二手房市場相對新房越不活躍，投資買房風(fēng)險也就越大。
當(dāng)然風(fēng)險越大，并不意味著收益越小，機(jī)遇往往就隱藏在風(fēng)險中。市南、市北、李滄小于1，其他區(qū)市大于1，這也與新房供應(yīng)量有很大的關(guān)系。
要在這種復(fù)雜局面下買房賺到錢，就得綜合評估風(fēng)險與收益，找到合適的區(qū)域。
青島樓市除了成交套數(shù)上漲外，房價也出現(xiàn)了反彈跡象。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月份青島新房價格環(huán)比5月上漲0.8%，二手房環(huán)比上漲0.2%。
青島樓市量價同漲，不少買房的小伙伴就來問我，是不是青島的房價要大漲了，什么時候買房合適?
我想說的是，青島的樓市基本面還沒有改變，要買房的你不必慌，還有時間好好選房。
下面看下影響青島樓市的幾個關(guān)鍵指標(biāo)情況：
一是庫存。
新房方面，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的報告，2020年上半年青島新建商品房存量增至26.23萬套，3106萬㎡，以近6個月的月均去化量來計算，去化周期約需要28個月。這其中，住宅存量共計14.96萬套，1882萬㎡，去化周期為19個月。
從庫存分布區(qū)域來看，西海岸、城陽、膠州、即墨這幾個郊區(qū)存量最多。但城陽有共有產(chǎn)權(quán)政策加持，去化周期最短，西海岸雖然庫存多，但成交也多，供需兩旺。
反觀即墨與膠州，去化周期已經(jīng)達(dá)到36-37個月，遠(yuǎn)超出全市的整體水平，去化壓力陡增。上半年兩個區(qū)的表現(xiàn)并不亮眼，下半年面臨年終大考，似乎只能用“以價換量”的方式來吸引更多的買房者。
另外，根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年青島新房庫存同比去年增長了54%，市場前景不容樂觀。
二手房方面，截止到今天(8月4日)10:00，貝殼網(wǎng)上面青島二手房在售量為78685套。根據(jù)我的監(jiān)測，今年3月20日貝殼網(wǎng)是68413套，4個月時間上漲了10272套。
若再加上其他平臺的房源，青島的二手房在售量應(yīng)在10萬套以上，按照7月份的成交量，也得有14個月的去化時間。
僅從房子庫存來看，青島的樓市現(xiàn)狀并不樂觀，隨著庫存的增加，這種狀況將更加嚴(yán)重。
二是政策。
都說中國的樓市是政策市，樓市行情受政策的影響是很大的。
今年4月份青島試圖放松調(diào)控政策，最后還是收回了。而城陽搞得共有產(chǎn)權(quán)，在各方壓力下也是收緊了。
青島最新的調(diào)控政策發(fā)布于2018年4月份，距今已有2年多，其中對樓市影響最大的是“5年限售”，可謂是一招致命。
青島樓市的買賣雙方都在等調(diào)控政策的放松，從近期的政策指向來看短期內(nèi)毫無希望。
近期以來，我國多場高級別會議都重申了“房住不炒”，向市場傳遞出明確信號。
7月24日，房地產(chǎn)工作座談會強(qiáng)調(diào)，“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策”。
7月30日，政治局會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
各大城市很快對會議精神進(jìn)行了落實(shí)，僅7月以來，已有多個城市圍繞收緊購房資格、限制資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、支持無房家庭購房、抑制投機(jī)炒房等方面進(jìn)行調(diào)控。
三是貸款利率。
今年的LPR利率已經(jīng)降了兩次，但這兩次對于樓市用到的5年期貸款都是差異化降息，國家不希望資金流入房地產(chǎn)的意圖明顯。
另一方面，今年已進(jìn)行過多次嚴(yán)查消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的行動，這一系列行動可以說動搖了“炒房”的根本，去年以來已經(jīng)鮮少聽到過“炒房致富”的神話了。
而對于青島市場，房地產(chǎn)金融環(huán)境更加惡劣一些。下表是7月份全國34城的主流貸款利率。
青島的首套房、二套房貸款利率在全國都是偏高的。
LPR利率是降低了，但實(shí)際執(zhí)行時又加點(diǎn)了，青島樓市的金融環(huán)境并沒有明顯放松。
四是韭菜少了。
在國家“房住不炒”政策的宣傳下，很多年輕人的置業(yè)觀已經(jīng)發(fā)生了改變，他們只買一套房甚至不買房，再也不像父輩那么鐘愛房產(chǎn)。
另一方面，青島對外市人口的吸引也顯不足，2019年青島常住人口只增加了10萬人，最多也就有5萬家庭的購房需求，再加上本市的買換房需求，尚不足以對沖青島的新房、二手房庫存。
基于上面4個指標(biāo)，我認(rèn)為青島的樓市基本面還沒有發(fā)生扭轉(zhuǎn)，未來一段時間房價和成交量仍將以穩(wěn)為主。
同時，新房、次新房和老破小，市區(qū)、近郊區(qū)和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)，樓市都將會發(fā)生分化，優(yōu)質(zhì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會升值，劣質(zhì)資產(chǎn)會繼續(xù)貶值。
