9月的河北陰雨連綿，晚八點(diǎn)，郝青還在冒雨往樓盤帶客。“今年市場(chǎng)不好做，有項(xiàng)目開盤半年多還剩三棟賣不出去。”即便身處省會(huì)石家莊，他絲毫沒感受到樓市火熱，言語間透露出接受現(xiàn)實(shí)的無奈。

郝青選擇堅(jiān)持，但有房產(chǎn)中介已經(jīng)離開，去西安或此前火熱的深圳。一位在石家莊打拼近二十年的地產(chǎn)從業(yè)者，疫情后抵擋不住市場(chǎng)誘惑，選擇南下大灣區(qū)撈金，平穩(wěn)而沉悶的河北樓市，被他拋在身后。

放眼至全國(guó)，這并非普遍現(xiàn)象。隨著疫情后樓市逐步復(fù)蘇，珠三角、長(zhǎng)三角等地均走出一波火熱行情，唯獨(dú)京津冀樓市不溫不火，環(huán)京區(qū)域如石家莊、天津兩城甚至因房?jī)r(jià)下跌而“沖上熱搜”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年8月，全國(guó)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.35%，其中上漲城市數(shù)量為47個(gè)，持平城市5個(gè)，下跌城市18個(gè)，石家莊、天津兩地二手房?jī)r(jià)同環(huán)比均位于下跌行列。

“近兩年天津房?jī)r(jià)一直緩慢下跌，不少項(xiàng)目早就賠本賣了。”有業(yè)內(nèi)人士透露。京津冀在政策嚴(yán)控下，此前虛高的房?jī)r(jià)泡沫被控制住，并逐步回歸理性，只要調(diào)控不放松、產(chǎn)業(yè)發(fā)展待提升，房?jī)r(jià)就沒有炒作和大幅上漲的空間。

房?jī)r(jià)從高峰跌落

這是郝青做房產(chǎn)中介的第五年。在波詭云譎的河北樓市，他曾栽過跟頭，花幾十萬首付從小開發(fā)商那里入手一套房，結(jié)果爛尾至今。9月中旬，他帶客戶前往某新房售樓處，期望能新開一單。

售樓處逼近三環(huán)，在尚不發(fā)達(dá)的石家莊，這里已算偏僻。陰雨澆透還未鋪滿柏油的泥土路面，四周除零星的路人和來往車輛，少見生活氣息。“石家莊發(fā)展?jié)摿υ诙h(huán)外，很多房企在這拿地。”郝青對(duì)著灰黢黢的工地說。

三三兩兩的看房者散落各處，他們沖著該樓盤加推的幾套房源而來。置業(yè)顧問游走其間，大力宣揚(yáng)有九折優(yōu)惠。實(shí)際上，目前在售房源均價(jià)為每平方米11000元，已較一期已售房源每平方米降價(jià)1000元。

對(duì)此番降價(jià)幅度，郝青并不驚訝。“石家莊房?jī)r(jià)算穩(wěn)定下來了，2016年到2017年，房?jī)r(jià)一路飆漲至頂峰?，F(xiàn)在一些賣到兩萬的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)能賣兩萬六七。當(dāng)下，虛高的房?jī)r(jià)已經(jīng)滑落，上漲空間不大。”

郝青的看法，從一組數(shù)據(jù)處得到證實(shí)。據(jù)世聯(lián)行監(jiān)測(cè)，2020年8月，石家莊全區(qū)成交均價(jià)為14595元/㎡，環(huán)比下降3%，同比去年下降3.55%;全市范圍二手住宅掛牌均價(jià)為15452元/㎡，環(huán)比下降0.1%。

將時(shí)間拉長(zhǎng)，下跌趨勢(shì)同樣明顯。“石家莊自2018年起經(jīng)歷一波房?jī)r(jià)下行的小趨勢(shì)，從二手房掛牌價(jià)格看，由2018年1月16692元/平方米下行至15278元/平方米，下跌幅度約8.5%。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

同屬河北的“北三縣”房?jī)r(jià)跌幅更為驚人。易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在市場(chǎng)火熱的2017年，燕郊月度新房成交均價(jià)曾逼近28296元/平方米，此后一路曲折下跌，截至2020年7月已降至18818 元/平方米。

天津也陷入房?jī)r(jià)下跌“羅生門”。日前，因媒體報(bào)道“天津房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道：1平米降5000元、兩周降價(jià)72萬”，該市住建委緊急發(fā)聲，稱今年疫情過后，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)升量穩(wěn)”，一直在合理區(qū)間運(yùn)行。

早在去年，便有天津市民在領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，某龍頭房企項(xiàng)目4月份售價(jià)還在15000元/平方米~17000元/平方米，10月小高層大幅降價(jià)至12000元/平方米。對(duì)此，天津官方回復(fù)稱，此舉系開發(fā)商正常營(yíng)銷行為。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士反映，近年來天津房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷，熱銷項(xiàng)目少，單盤爆發(fā)能力不佳，去化率甚至低至40%，開發(fā)商盈利空間極為有限。即便如此，為盡快回籠資金，不少房企仍選擇折價(jià)虧本甩賣。

“從二手房掛牌價(jià)格看，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)尤為明顯，天津自2018年7月的22819元/平方米下探到2020年7月的20088元/平方米，下跌幅度近12%。”張波稱。

2020年5月31日，天津?qū)氎鎱^(qū)住建委召開房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓工作會(huì)，直言各房地產(chǎn)企業(yè)不得惡意降價(jià)、攀比降價(jià)，要營(yíng)造好的市場(chǎng)環(huán)境，穩(wěn)房?jī)r(jià)，提信心，培育寶坻區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

投資離場(chǎng)、剛需負(fù)重

作為全國(guó)最受矚目的地區(qū)之一，環(huán)京樓市曾借行業(yè)上漲周期及京津冀一體化發(fā)展利好，在2016年完成量?jī)r(jià)的快速上漲。大量購房者涌入，其中夾雜著剛需群體，以及被市場(chǎng)熱情鼓動(dòng)的投資客。

郝青則往前回溯得更久。“石家莊房?jī)r(jià)還沒起來時(shí)，沒有大開發(fā)商來投資，都是本土企業(yè)，加上全省大搞三年大變樣，很多項(xiàng)目五證不全便入市銷售。2016年，市場(chǎng)加速火爆，期間房?jī)r(jià)翻倍上漲。”

張波也表示，2016年和2017年，石家莊樓市過快上漲，市場(chǎng)非理性買房現(xiàn)象增多，尤其是雄安新區(qū)概念更為其注入強(qiáng)心劑，短期內(nèi)拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速提升。2017年3月、9月兩次調(diào)控后，樓市開始回歸理性，2018年4月的人才落戶政策為新房增加部分熱度，但最終房?jī)r(jià)還是逐步趨于下行。

天津也跟進(jìn)調(diào)控，2017年3月，“3•31新政”出臺(tái)，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身人士，暫停再次購買天津新建商品住房和二手住房。

中指研究院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受持續(xù)高壓的調(diào)控政策影響，環(huán)京樓市已無往日火熱景象，投資需求逐步退場(chǎng)，大部分當(dāng)?shù)厝说馁徺I需求也被透支。

如今，石家莊再難見到樓盤被瘋搶的現(xiàn)象，日光盤也成為過去。部分條件較差的樓盤為加快回款，不惜降價(jià)或者送車位來加大去化速度。購房主力軍則來自市區(qū)及周邊郊縣，北京外溢客群極其有限。二環(huán)內(nèi)主打改善性需求，成交主力3房、4房大戶型產(chǎn)品;二環(huán)外主打剛需以及首改，85平左右的兩房更易去化，周邊郊縣客戶占據(jù)較大比重。

在石家莊上述項(xiàng)目售樓處，有購房者算了筆賬，即便把二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目排除，為降低價(jià)格向偏僻處靠攏，三十萬首付及五千多的月供同樣難以承擔(dān)。這個(gè)價(jià)格，在北京夠不到買房門檻，但對(duì)河北的打工族來說，已是需咬牙堅(jiān)持的程度。

售樓現(xiàn)場(chǎng)一位置業(yè)顧問也是負(fù)重剛需中的一員。2016年前，家人曾出資支持他在市里買房，但他選擇去創(chuàng)業(yè)。這一錯(cuò)過便至今沒上車，拿來創(chuàng)業(yè)的錢打了水漂，樓市上漲的行情也和他擦肩而過。

“在石家莊，普通人工資能穩(wěn)定在六七千的都很少。”有中介直言，市中心的高端項(xiàng)目，不管是新房還是二手房都賣得特別慢，僅二環(huán)外小戶型賣得多。“今年市場(chǎng)不好，改善客群少，真的是賣不動(dòng)。”

價(jià)格已成為影響購房者的決定性因素。上述中介稱，有客戶在某品牌房企與小企業(yè)間猶豫，兩者項(xiàng)目總價(jià)相差不大，品質(zhì)卻是云泥之別。但因后者總價(jià)稍低，購房者寧愿選擇品牌不夠硬的開發(fā)商。

環(huán)京市場(chǎng)回歸理性

自疫情得到控制后，全國(guó)多地樓市開始升溫，甚至接連引發(fā)監(jiān)管出手調(diào)控。今年7月以來，已有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州、成都等至少11個(gè)省市先后出臺(tái)調(diào)控收緊政策。

相較而言，同為國(guó)家經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一，為何京津冀樓市未卷入此番熱潮中?

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在影響房地產(chǎn)周期規(guī)律的要素中，長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融，可以說，房?jī)r(jià)的本質(zhì)就是一門人口流動(dòng)學(xué)，人口往哪里走，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)隨之上漲。

“簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)擴(kuò)張，無法真正支撐起某個(gè)區(qū)域樓市的健康發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)就業(yè)，才可有效實(shí)現(xiàn)人口聚集。”郭毅表示。

早在2015年，國(guó)家便審議通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，要以疏解非首都功能、解決北京“大城市病”為基本出發(fā)點(diǎn)，調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移。

但首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社日前發(fā)布的《京津冀藍(lán)皮書：京津冀發(fā)展報(bào)告(2020)》指出，京津冀區(qū)域協(xié)同治理在跨區(qū)域地方政府協(xié)作、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同治理、交通聯(lián)系等六方面存在短板。

目前，京津冀三地尚未形成產(chǎn)業(yè)有序分工協(xié)作的鏈接格局。一是缺乏基于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈的頂層設(shè)計(jì)和專項(xiàng)規(guī)劃;二是各地政府產(chǎn)業(yè)協(xié)作治理模式尚未形成;三是營(yíng)商環(huán)境較差，難以形成“國(guó)企+民營(yíng)經(jīng)濟(jì)”相互耦合的產(chǎn)業(yè)格局。

從這個(gè)角度講，環(huán)京樓市低溫背后縱然有調(diào)控因素，但也是其經(jīng)濟(jì)、人口及產(chǎn)業(yè)發(fā)展在樓市的映射。“環(huán)京房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是正?，F(xiàn)象，是目前發(fā)展現(xiàn)狀下客觀、實(shí)際、真實(shí)的市場(chǎng)反映。”郭毅認(rèn)為。

不過在張波看來，石家莊和天津房?jī)r(jià)背后的深層次原因有明顯差異。天津雖然位處首都北京邊，北京對(duì)其會(huì)產(chǎn)生明顯的“虹吸”現(xiàn)象，但北京非首都功能外移，未來還有著較大的發(fā)展空間，只是開發(fā)投資增速需保持更好節(jié)奏。

“而石家莊作為典型的資源性城市，頂著省會(huì)城市的光環(huán)，單靠概念來吸引人群顯然不能持久，城市轉(zhuǎn)型和發(fā)展會(huì)長(zhǎng)期影響到未來樓市。”張波表示。

中指研究院認(rèn)為，環(huán)京仍是產(chǎn)業(yè)、交通最受益的區(qū)域，長(zhǎng)期價(jià)值看好，但短期預(yù)計(jì)調(diào)控政策仍會(huì)從嚴(yán)，市場(chǎng)繼續(xù)探底。城市經(jīng)濟(jì)就業(yè)、居民收入水平是支撐樓市發(fā)展的核心邏輯，對(duì)河北多數(shù)地級(jí)市來說，市場(chǎng)回歸理性是大勢(shì)所趨。