簽了買商鋪的合同，卻發(fā)現(xiàn)建的是車位;想要回購房款，開發(fā)商卻提出用健康飲用水置換……近日，內(nèi)蒙古呼和浩特市的多位業(yè)主向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者反映了他們購房時(shí)的遭遇。內(nèi)蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司于2011年開發(fā)的商業(yè)樓項(xiàng)目，被業(yè)主們發(fā)現(xiàn)地下一層的商鋪已變?yōu)檐囄缓驮O(shè)備間，買了商鋪的800多位業(yè)主的上億元購房款打了水漂。開發(fā)商還準(zhǔn)備以“置換質(zhì)押”的方式將已售出的商鋪置換成“健康飲用水”，以求脫身。業(yè)主們維權(quán)無門，欲哭無淚。

地下商鋪?zhàn)冘囄?上億元房款打水漂

2011年，內(nèi)蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在呼和浩特市玉泉區(qū)南二環(huán)附近開發(fā)了一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括萬象天地1期、2期和3期。其中萬象天地3期被開發(fā)商規(guī)劃建設(shè)為商業(yè)樓項(xiàng)目，有地上四層和地下二層。2018年，開發(fā)商將該商業(yè)樓的地下一層以商鋪的形式對(duì)外銷售，吸引了不少消費(fèi)者。

陳曉芳經(jīng)營著一家小飯館，每年光租金就要4萬元，經(jīng)營成本巨大。為了擁有自己的店面，陳曉芳于2019年1月全款購買了兩套萬象天地3期地下一層的商鋪。

“當(dāng)時(shí)買地下商鋪的錢也是東拼西湊的，有自己10萬元的積蓄，網(wǎng)貸借了近11萬元，向親朋好友借了5萬元。幾年過去了，連商鋪的影子都沒見著，現(xiàn)在每月要還2000多元的利息，還有房租要付，被壓得喘不過氣來。”陳曉芳說。

當(dāng)時(shí)陳曉芳被銷售廣告吸引，上面明確寫著：地下一層將引進(jìn)當(dāng)?shù)卮笮统?，超市周邊的一千多個(gè)商鋪將銷售，價(jià)格10萬元左右。“當(dāng)時(shí)鋪天蓋地都是這樣的宣傳廣告，我才全款買了商鋪，現(xiàn)在不僅沒有超市入駐，商鋪也一個(gè)都沒見著。”

2018年，張成拿出攢了幾十年的養(yǎng)老錢買了四個(gè)商鋪，共計(jì)43萬元。“誰曾想到，兩年多過去了，不僅沒看到自己的商鋪，到住建部門查詢才發(fā)現(xiàn)，萬象天地3期地下一層按規(guī)劃根本不是商鋪，而是車位和設(shè)備間，養(yǎng)老的錢就這樣打了水漂。”張成發(fā)愁地說。

多位業(yè)主向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者反映，他們?cè)谫徺I地下一層商鋪時(shí)，開發(fā)商為業(yè)主提供了建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，并表示商品房預(yù)售許可證正在辦理當(dāng)中，開發(fā)商還提供了與大型超市的合作合同。

“商鋪購買合同上明確寫道‘認(rèn)購人認(rèn)購的商鋪所在土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年’，開發(fā)商還跟我們簽了一份商鋪委托管理經(jīng)營合同，按照三年的期限租賃我們的商鋪，每年租金是購房款的7%、8%、9%，我們都相信這是真的就買了，其中還有很多外地的業(yè)主。”業(yè)主許強(qiáng)說。

到了2020年底，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)不但沒有大型超市入駐地下一層，開發(fā)商也不再按時(shí)支付租金給業(yè)主，他們到住建部門查詢才得知，萬象天地3期地下一層實(shí)為車位和設(shè)備間。

據(jù)記者采訪了解，有至少835戶業(yè)主購買了萬象天地3期地下商鋪，金額總計(jì)約1.1億元。

“買房變買水” 消費(fèi)者難維權(quán)

發(fā)現(xiàn)買商鋪被騙后，業(yè)主們開始找開發(fā)商維權(quán)。在今年春節(jié)過后，許多業(yè)主都收到了電話通知，告訴他們可以辦理退款，但條件是將商鋪置換成“健康飲用水”。

業(yè)主們告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，電話不是開發(fā)商打來的，而是來自中農(nóng)康養(yǎng)呼和浩特市萬象天地水健康創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目部(簡(jiǎn)稱中農(nóng)康養(yǎng)公司)。電話中的工作人員告訴業(yè)主，完成置換有三個(gè)條件，一是將地下商鋪置換成價(jià)值1.5倍的“健康飲用水”，由中農(nóng)康養(yǎng)公司分期兌換給業(yè)主;二是業(yè)主出“水站銷售股東5萬元”，將地下商鋪換成樓上的商鋪;三是再給中農(nóng)康養(yǎng)公司充值消費(fèi)5萬元。

業(yè)主王寧拿著一份《萬象天地商鋪置換質(zhì)押意向協(xié)議書》和記者說，按照新協(xié)議要再出10萬元換到樓上的商鋪，三年內(nèi)由中農(nóng)康養(yǎng)公司還完我們買地下商鋪的本金，要是到期沒有還清，樓上商鋪的產(chǎn)權(quán)就歸我們了。

“是誰把我們的電話給了中農(nóng)康養(yǎng)公司?為什么是由中農(nóng)康養(yǎng)公司來還購房款?這個(gè)公司和開發(fā)商又有什么關(guān)系?”這通電話給業(yè)主們帶來了一連串新的疑問。王寧說：“套路太深了，大家沒有答應(yīng)這種解決方式，擔(dān)心再次被騙。”

記者向天地偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司核實(shí)“買房成買水”的置換方案，公司法人高鋒表示公司計(jì)劃采用此方案，但還沒有確定方案細(xì)節(jié)，并不承認(rèn)業(yè)主手中的《萬象天地商鋪置換質(zhì)押意向協(xié)議書》為其公司擬定的協(xié)議。

多次與開發(fā)商協(xié)商無果，業(yè)主們先后到玉泉區(qū)興隆巷辦事處、玉泉區(qū)公安分局、玉泉區(qū)政府、呼和浩特市信訪局等部門反映問題，但是問題解決進(jìn)展緩慢。王寧說：“目前只有呼和浩特市城市管理行政執(zhí)法監(jiān)察三支隊(duì)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行過行政處罰，因?yàn)殚_發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，擅自將車庫以商鋪形式進(jìn)行銷售。”

玉泉區(qū)興隆巷辦事處主任郭文杰說，辦事處先后在今年1月22日和3月10日召集業(yè)主代表與開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商盡快全額退款，目前已退款52戶。

還有業(yè)主表示，2020年11月以來曾多次到玉泉區(qū)公安分局經(jīng)濟(jì)偵查大隊(duì)報(bào)案，但至今尚未立案。大隊(duì)教導(dǎo)員劉志高在接受記者采訪時(shí)說，2021年元旦以后開始陸續(xù)接到報(bào)案，經(jīng)偵大隊(duì)正在取證調(diào)查，目前由于證據(jù)不全，所以沒有立案。

截至記者發(fā)稿前，有部分業(yè)主置換了萬象天地3期二三層的商鋪，并額外補(bǔ)了差價(jià)，而大部分業(yè)主表示希望開發(fā)商盡快退錢。記者采訪了解到，目前天地偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司已從過去的辦公地點(diǎn)搬走，業(yè)主們無法聯(lián)系到該公司工作人員。

北京市華聯(lián)律師事務(wù)所呼和浩特分所律師袁飛飛說，內(nèi)蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，將地下一層車位和設(shè)備間虛構(gòu)為商鋪，騙取消費(fèi)者財(cái)物，構(gòu)成合同詐騙罪;開發(fā)商發(fā)布虛假廣告，利用虛假廣告，違法獲利1.1億多元，構(gòu)成虛假廣告罪;同時(shí)，開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證的情況下銷售所謂的商鋪屬于違規(guī)銷售。

歷史遺留問題多 亟待從優(yōu)從快處理

近日，記者采訪了內(nèi)蒙古天地偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司法人高鋒，談起虛假銷售，他也是“滿肚子委屈”，說這是“沒辦法的選擇”。

高鋒說，2011年玉泉區(qū)政府要對(duì)這一片地進(jìn)行棚戶區(qū)改造，公司是政府招商引資的企業(yè)。可這片地的拆遷工作由原計(jì)劃的1年拖了7年，到2018才全部拆遷完成，期間還因政策變化讓工程暫停了3年，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。“為了盡快完成棚戶區(qū)改造，政府批準(zhǔn)企業(yè)先建設(shè)再辦證。”高鋒說，最初政府同意萬象3期建設(shè)商業(yè)樓，所以企業(yè)是按照商品樓建設(shè)的，直到幾年后才發(fā)現(xiàn)這片土地性質(zhì)是住宅用地，不能建設(shè)商業(yè)樓項(xiàng)目。

記者了解到，2014年呼和浩特市政府批復(fù)將萬象天地3期土地用地調(diào)整為商業(yè)用地，但萬象天地3期整個(gè)地下室未被納入商業(yè)性質(zhì)。

內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張慶輝說，在過去一段時(shí)間，呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在發(fā)展過程中，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在未批先建、無證銷售、一房多賣等問題，房地產(chǎn)企業(yè)的這些行為損害了購房者的權(quán)益。2017年以來，呼和浩特市委市政府著力解決房地產(chǎn)行業(yè)遺留問題。“在解決這些遺留問題時(shí)，政府應(yīng)尊重歷史和現(xiàn)實(shí)，在合法合規(guī)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策支持，也只有‘救活’這些房地產(chǎn)企業(yè)，才能保護(hù)老百姓的財(cái)產(chǎn)安全。”

內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授趙國玲說：“為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，解決遺留問題時(shí)政府各部門應(yīng)通力合作，要根據(jù)各項(xiàng)目的具體問題，采取不同的解決辦法，提高政府工作效率，推諉扯皮是不作為的表現(xiàn)。”她建議，政府部門的各項(xiàng)工作都要加強(qiáng)規(guī)范性，農(nóng)村集體土地征收、土地出讓、城市房地產(chǎn)開發(fā)及證照辦理、商品房預(yù)售等各項(xiàng)工作，都要在符合法律法規(guī)的框架下運(yùn)行，這是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的基礎(chǔ)。

近年來，全國多地出現(xiàn)因商品房預(yù)售制產(chǎn)生的無法交房、偷工減料、“貨不對(duì)板”等現(xiàn)象。今年全國兩會(huì)期間，再次有全國政協(xié)委員建議取消商品房預(yù)售制度。

也有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)各種亂象不全是預(yù)售制的問題，也有監(jiān)管缺失的責(zé)任。“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管政策。”趙國玲說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，需要監(jiān)管部門長(zhǎng)時(shí)間、全方位實(shí)施監(jiān)管，保障房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作都在陽光下進(jìn)行，并實(shí)施嚴(yán)格的預(yù)防和懲戒措施，防患于未然。同時(shí)，社會(huì)各界作為監(jiān)督者為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展保駕護(hù)航，既監(jiān)督政府的各項(xiàng)工作，也要監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，利用各自的社會(huì)角色及大數(shù)據(jù)等技術(shù)開展監(jiān)督工作。本質(zhì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，整個(gè)社會(huì)都是受益者。(文中受訪業(yè)主均為化名)