安居客終于要第三次走上IPO之路了。

4月8日，安居客正式向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，招股書顯示安居客此次上市將募資超過10億美金。據(jù)稱，美銀證券、中金公司(19.46,0.26,1.35%)及瑞信為聯(lián)席保薦人。

安居客在申報(bào)稿中表示，根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，以月活躍用戶量計(jì)算，公司是中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái);按2020年?duì)I業(yè)收入計(jì)算，公司是最大的新房及二手房在線營(yíng)銷平臺(tái)。

關(guān)鍵是在2018年至2020年，安居客的營(yíng)業(yè)收入分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元，同期歸母凈利潤(rùn)卻有所波動(dòng)，分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元，同期的凈利潤(rùn)率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。

需要指出的是，雖然2020年安居客因?yàn)槭芊謸?dān)債務(wù)因素的影響，凈利潤(rùn)下降比較明確，但2020年凈利潤(rùn)率也依然超過了24%。

這可能是安居客董事長(zhǎng)姚勁波在此時(shí)高舉大旗，準(zhǔn)備重新走上IPO之路的底氣。

有意思的是，4月10日，市場(chǎng)監(jiān)管總局公布了對(duì)阿里巴巴“2選1”壟斷行為的處罰規(guī)定：罰款182億元。當(dāng)天，姚勁波便通過微博發(fā)出呼吁，要求市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)于其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手貝殼的“2選1”行為進(jìn)行調(diào)查。

“強(qiáng)烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億元(4%標(biāo)準(zhǔn))，并建議將此款項(xiàng)打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓購房負(fù)擔(dān)。”姚勁波稱。此時(shí)，距離安居客遞交IPO第1版申請(qǐng)書剛剛過去兩天。

針對(duì)姚勁波的發(fā)難，貝殼方面回應(yīng)僅一句話：“自創(chuàng)立起，貝殼堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”這件事就這樣不了了之，業(yè)內(nèi)有人調(diào)侃說，姚勁波這次“碰瓷”沒成。

而如果通讀姚勁波的微博，能看出其實(shí)他想表達(dá)的意思有兩點(diǎn)：一是控訴貝殼的壟斷行為，二是告知大眾安居客要進(jìn)入新房交易領(lǐng)域了。

關(guān)于要進(jìn)入新房交易領(lǐng)域這一點(diǎn)，在安居客的招股書中也有說明。這讓部分房地產(chǎn)中介人士感到不舒服，甚至有人大喊姚勁波“不講武德”，原因就在于一直以來貝殼找房作為老牌互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷的平臺(tái)，代表著這些傳統(tǒng)中介的利益與貝殼找房“唱對(duì)臺(tái)戲”，現(xiàn)在為了利潤(rùn)和業(yè)務(wù)的增量，安居客也要轉(zhuǎn)型到貝殼找房的那種模式。

這讓曾經(jīng)的盟友坐臥不安。

1、傳統(tǒng)大佬安居客

在業(yè)內(nèi)，每當(dāng)人們提及安居客，就少不了拿它與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手貝殼找房作一番比較。雖然同為房地產(chǎn)電商平臺(tái)，但安居客跟貝殼找房的業(yè)務(wù)模式卻大為不同。

貝殼在3月16日發(fā)布的2020年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入705億元人民幣，同比增長(zhǎng)53.2%，其營(yíng)收組成均是由新房、二手房和其他交易產(chǎn)生的傭金抽成。

從貝殼找房的收入數(shù)據(jù)中可看出，二手房交易和新房交易的服務(wù)費(fèi)，已經(jīng)占了總收入的9成。這意味著貝殼找房上所有房源的公布，最終的業(yè)務(wù)指向都是成交，而發(fā)布房源貝殼是不收相關(guān)費(fèi)用的。這種模式下，最終促使用戶購房乃至成交后產(chǎn)生的服務(wù)費(fèi)分成才是貝殼找房的主要收入來源。

然而，安居客招股書顯示，2020年安居客的總營(yíng)收為80.52億，來自于在線營(yíng)銷服務(wù)的收入達(dá)到77.9億元，營(yíng)銷服務(wù)收入在總營(yíng)收中的占比高達(dá)96.9%，而交易服務(wù)產(chǎn)生的傭金費(fèi)為2.27億元，占比僅為2.8%。

實(shí)際上，這就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，安居客的業(yè)務(wù)模式是向中介開放端口和廣告發(fā)布渠道，從中收取年度服務(wù)費(fèi)以及特定地域或者位置的廣告費(fèi)用。

根據(jù)行業(yè)內(nèi)反饋的數(shù)據(jù)可以得知，安居客的端口一年服務(wù)費(fèi)最便宜的是1000元，基本上每個(gè)中介公司都要為中介業(yè)務(wù)員去購買相關(guān)的端口，不然他們發(fā)布相關(guān)信息就會(huì)產(chǎn)生問題。

對(duì)于房地產(chǎn)中介來說，發(fā)布房源是一個(gè)非常剛性的需求，所以像安居客這樣的平臺(tái)一直以來都有存活的空間，還能保證近8-10%左右的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而且安居客招股書顯示每年的毛利率在90%左右，畢竟安居客提供的就是一個(gè)網(wǎng)端的上傳端口，成本幾乎可以忽略不計(jì)。

但問題也在這里，雖然毛利率高得嚇人，但利潤(rùn)率呈現(xiàn)走低的狀態(tài)，相對(duì)于貝殼找房700多億的年收入，安居客如果僅在這個(gè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上繼續(xù)深扎，恐怕跟貝殼找房的距離會(huì)越來越大。

可能這也是姚勁波突然提出要轉(zhuǎn)型新房業(yè)務(wù)的重要原因。

不過，從財(cái)務(wù)報(bào)表來看，與鏈家推出貝殼找房不同的是，安居客若想涉足新房交易領(lǐng)域，恐怕會(huì)影響原有的收入體系和客戶群，加上現(xiàn)在安居客的業(yè)務(wù)還有一個(gè)“命門”——被同為一個(gè)董事長(zhǎng)的股東58集團(tuán)牢牢抓住。

2、58集團(tuán)的深度捆綁

談及安居客上市，就必須說它的實(shí)控人姚勁波和控股的母公司58集團(tuán)。

3月26日，臨近遞交上市申請(qǐng)書的前兩周，安居客進(jìn)行了股份拆分，1股拆10股。目前安居客總股本為23.36億股，按照最后一輪融資時(shí)(拆分后每股)3.54美元計(jì)算，則IPO前安居客總市值大約為82.7億美元。

安居客招股書顯示，姚勁波透過58同城控制約45.3%的股份，透過Nihao Haven Corporation等公司控制約13.5%的股份，合計(jì)控制安居客約58.8%的股份。

而在2020年，58同城完成私有化的市值是87億美元，這意味著在短短一年內(nèi)，姚勁波從母公司拆出來一個(gè)與58同城私有化前市值差不多的一個(gè)子公司。

因此，已經(jīng)有媒體將“資本運(yùn)作大佬”的名頭放到了姚勁波身上。

但在這樣的資本運(yùn)作背后，卻把安居客深深打上了58集團(tuán)的烙印，若安居客上市成功后，這到底會(huì)給安居客帶來什么影響，現(xiàn)在依然無從得知。

唯一可以肯定的是，從現(xiàn)在安居客的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，與其說它是一家獨(dú)立公司，不如說它是58集團(tuán)的一個(gè)子公司或者事業(yè)部。

首先，關(guān)聯(lián)交易中數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，安居客支付給58集團(tuán)的采購金額分別為15.68億元、19.78億元、21.17億元，主要采購是流量獲取服務(wù)、業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)服務(wù)、廣告及營(yíng)銷服務(wù)及共享服務(wù)，分別支出的金額如下所示。