安居客到底能不能在港股安居？會(huì)成為第二個(gè)搜房網(wǎng)？

來(lái)源：探客Tanker時(shí)間：2021-04-26 16:12:35

其中流量獲取服務(wù)，是安居客在58同城上打廣告，但凡有從58同城跳轉(zhuǎn)到安居客上的用戶，安居客都將按照點(diǎn)擊向58同城支付廣告費(fèi)。2018-2020年，這部分費(fèi)用分別是1.1億元、1.59億元和8300萬(wàn)元。

而在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和廣告及營(yíng)銷服務(wù)的支出上，幾乎能看出安居客是否應(yīng)該算為“58同城子公司”。

招股書顯示，58集團(tuán)私有化后，為了保證業(yè)務(wù)不中斷，安居客房產(chǎn)平臺(tái)的維護(hù)工作，也就是所有技術(shù)和網(wǎng)站后臺(tái)的工作，全部是由58同城安排的380名正式員工和468名外包員工實(shí)施的，基于這些人員所提供的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，2018-2020年安居客向58集團(tuán)支付了1.89億、2.76億和3.13億的服務(wù)費(fèi)。

關(guān)鍵在2020年除向58集團(tuán)支付的這種人員費(fèi)用之外，安居客本身還有5000多名員工，這部分的工資及福利開支僅為4.638億元。這其實(shí)意味著安居客自己5000多名員工加在一起的工資成本，幾乎等于從集團(tuán)使用380名員工加外包人員的成本。

為了業(yè)務(wù)推廣方便，安居客還向58集團(tuán)購(gòu)買流量，由58集團(tuán)負(fù)責(zé)把安居客的房產(chǎn)廣告推薦給用戶，以便安居客收集這些流量再向房地產(chǎn)中介公司出售。招股書顯示2018-2020年，在廣告及營(yíng)銷服務(wù)費(fèi)用里，安居客向58集團(tuán)分別支付了5.68億元，6.4億元以及8.29億元。

另外，58集團(tuán)還向安居客提供了一系列的從行政到技術(shù)支持的服務(wù)。

甚至如今安居客的所有網(wǎng)絡(luò)資源，都還存放在58集團(tuán)提供的自身云服務(wù)以及相關(guān)服務(wù)器上，后臺(tái)和中臺(tái)的技術(shù)底層，以及提供的數(shù)據(jù)和技術(shù)支持，依然是由58集團(tuán)的技術(shù)部門負(fù)責(zé)。為此，2018-2020年，安居客分別向58集團(tuán)支付了7.01億元、9.04億元與8.93億元的共享服務(wù)費(fèi)用。

以上的數(shù)據(jù)和內(nèi)容可以看出，安居客的后勤人力資源管理和技術(shù)支持，甚至整個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和中臺(tái)、底層的數(shù)據(jù)維護(hù)、日常數(shù)據(jù)和信息錄入等工作，全部是由58集團(tuán)代為安排的。

從這點(diǎn)來(lái)看，營(yíng)銷部門和市場(chǎng)部門是由安居客自己負(fù)責(zé)，其他的內(nèi)容部門以及有核心競(jìng)爭(zhēng)力的部分全部歸于58集團(tuán)旗下。

因此，說(shuō)安居客是58集團(tuán)“子公司”或者“事業(yè)部”可能更加合適。

其次，從業(yè)務(wù)的獲得上安居客也更多地依靠58集團(tuán)。

招股書顯示，2018-2020年安居客向58集團(tuán)的銷售金額分別為33.92億元、36.91億元、33.73億元。這其實(shí)就是安居客自己的產(chǎn)品，通過(guò)58集團(tuán)銷售出去的金額。

而2020年安居客的銷售收入是80.52億元，這意味著有41.89%的銷售收入實(shí)際上是來(lái)自于58集團(tuán)。

換言之，安居客基本上6成的銷售收入是自營(yíng)銷售團(tuán)隊(duì)做出來(lái)的，而剩余4成的銷售收入是通過(guò)58集團(tuán)的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)完成。

這也就意味著姚勁波的58同城不光占據(jù)著安居客的控股權(quán)，同時(shí)也在業(yè)務(wù)上對(duì)安居客進(jìn)行了有力的控制。

3、從安居客上“薅羊毛”

當(dāng)然，如果僅對(duì)安居客進(jìn)行業(yè)務(wù)和股權(quán)上的控制也就罷了，但姚勁波在2020年58同城退市的過(guò)程中，確確實(shí)實(shí)在安居客身上“薅了一把羊毛”。

這么做的結(jié)果就是將安居客原本并沒有債務(wù)或債務(wù)極其輕微的情況，改成了一個(gè)別人都看不懂的現(xiàn)狀。

招股書顯示，安居客2020年財(cái)務(wù)成本為2.07億元，相較2019年的122萬(wàn)元也是變化巨大，主要原因是安居客因分擔(dān)58集團(tuán)的長(zhǎng)期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開支。

相關(guān)信息表明，58集團(tuán)為一家曾于紐交所上市的公司，于2020年被財(cái)團(tuán)私有化，58集團(tuán)的私有化是通過(guò)一筆16.5億美元的定期融資(為期7年)及一筆8億美元的等值人民幣兩年過(guò)橋貸款融資撥資。

而隨著安居客從58集團(tuán)分拆，58集團(tuán)的融資安排得到重組，安居客同意分占75%的七年期貸款本金及40%的兩年過(guò)橋貸款本金。

這一點(diǎn)非常蹊蹺，也就是說(shuō)母公司從美國(guó)退市所需要的過(guò)橋貸款中，這筆16.5億美元的75%的本金背在了安居客的身上，而那筆8億美元的40%的本金也放到了安居客身上。

而且在今年3月，為了重組安居客還向當(dāng)時(shí)唯一的股東58同城支付了超過(guò)1.2億美金和2.1億人民幣的股息。

這意味著姚勁波其實(shí)是將母公司的債務(wù)，轉(zhuǎn)移到了子公司身上，玩了一個(gè)“金蟬脫殼”。而這個(gè)操作卻使得安居客在這三年以來(lái)，融資活動(dòng)的現(xiàn)金流凈值變成了負(fù)數(shù)。

為了平衡這些債務(wù)因素對(duì)現(xiàn)金表的影響，2021年2月在姚勁波的主持下，安居客得到了一筆11億元的私募基金融資。

而且在這兩年的時(shí)間內(nèi)，姚勁波并沒有放過(guò)安居客這“現(xiàn)金奶牛”，他還安排安居客以自己的業(yè)務(wù)或者其他的模式向銀行進(jìn)行了多輪貸款。

于是，安居客的負(fù)債率由2019年年末的17.49%飆升至2020年年末的92.74%，負(fù)債總額也由2019年年末的22.72億元飆升至2020年年末的156.6億元。

不得不說(shuō)，從以上安居客的情況可見姚勁波的資本運(yùn)作能力，的確冠得上“大佬”的名頭。

4、轉(zhuǎn)型之路能否走通?

客觀來(lái)看，目前安居客自有的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷業(yè)務(wù)已經(jīng)達(dá)到了頂峰，每年增長(zhǎng)的速度不會(huì)超過(guò)8~10%。它若想靠現(xiàn)有的業(yè)務(wù)追上貝殼找房，恐怕非常困難。

為此，自2020年下半年以來(lái)，姚勁波不遺余力地主推安居客，推行線下房地產(chǎn)中介以及新房銷售的業(yè)務(wù)。

然而，在“房地產(chǎn)傳統(tǒng)的營(yíng)銷平臺(tái)轉(zhuǎn)型新房中介業(yè)務(wù)”這一條路上，早已有失敗的前車之鑒——比安居客更早做起傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)，甚至取得不錯(cuò)業(yè)績(jī)，最后還在美國(guó)成功上市的是搜房網(wǎng)。

1999年，35歲的莫天全創(chuàng)立了搜房網(wǎng)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，搜房網(wǎng)干的就是分類廣告的活兒，跟現(xiàn)在的安居客沒什么區(qū)別。不同的就是搜房網(wǎng)是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代崛起，而安居客則是乘上了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的“東風(fēng)”。

搜房網(wǎng)最大的收入來(lái)源也跟安居客一樣——給中介開放后臺(tái)端口，由他們上傳房產(chǎn)的信息，從中收取信息服務(wù)費(fèi)。從2000年到2010年成功上市，搜房網(wǎng)一直是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介信息廣告的執(zhí)牛耳者。

但2014年成為了搜房網(wǎng)發(fā)展的分水嶺。在這一年，姚勁波組建了房地產(chǎn)頻道，并高舉高打地殺入搜房網(wǎng)所在的互聯(lián)網(wǎng)廣告領(lǐng)域，逐漸分食了市場(chǎng)的“大蛋糕”。后來(lái)，這個(gè)房地產(chǎn)頻道也成為安居客被58同城收購(gòu)后，合并產(chǎn)生業(yè)務(wù)的重要資源。

當(dāng)時(shí)莫天全為了破局，決定要做線下的中介業(yè)務(wù)，進(jìn)軍新房和二手房交易市場(chǎng)，推出了新的logo“房天下”，并頂著得罪重要客戶鏈家網(wǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，加快了開設(shè)線下店鋪的速度。

然而，到了2018年，在多方嘗試之后，搜房網(wǎng)原有的二手房直營(yíng)體系，慢慢變?yōu)榱思用梭w系。而且由于年年虧損，莫天全不得不轉(zhuǎn)型——推出“F0合伙人計(jì)劃”，把原有的自有員工變成了“外聘”。

根據(jù)莫天全的安排，搜房網(wǎng)的業(yè)務(wù)模式變成：搜房網(wǎng)為經(jīng)紀(jì)人提供平臺(tái)、樓盤、房源和客源線索，收取經(jīng)紀(jì)人傭金的20%。這樣做最后的結(jié)果就是，2019年的年報(bào)顯示，搜房網(wǎng)2019年的收入是2.197億美元，凈虧損770萬(wàn)美元。

歷史就是在不斷地重復(fù)。

如今，當(dāng)我們?cè)诳偨Y(jié)搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型失敗的原因時(shí)，絕不能忽視的關(guān)鍵一點(diǎn)，就是如何處理原有房地產(chǎn)中介那些網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的客戶，對(duì)安居客而言，要如何處理好直接切入地產(chǎn)中介以及新房銷售這種新業(yè)務(wù)之間的關(guān)系?

以前的安居客實(shí)際上是在幫房地產(chǎn)中介掙錢，大家是合作共贏的關(guān)系，自然可以“你好我好”。但問(wèn)題是，一旦安居客涉及到線下中介或交易服務(wù)領(lǐng)域，就必然變成當(dāng)前房地產(chǎn)中介客戶的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

在一定程度上看，鏈家推出貝殼找房也是受到了搜房網(wǎng)的影響。彼時(shí)，雙方最大的爭(zhēng)端無(wú)外乎就是搜房網(wǎng)“拋棄”了鏈家這個(gè)最大客戶，準(zhǔn)備與鏈家做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，直接進(jìn)軍中介業(yè)務(wù)。

此外，安居客是否做好了“進(jìn)軍線下中介業(yè)務(wù)”的準(zhǔn)備，這也是一個(gè)謎。

一方面，貝殼找房的成功是跟它摸索出一套適合線上線下聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)有關(guān)。

這幾年來(lái)，貝殼提出了ACN合作網(wǎng)絡(luò)，試圖利用貝殼已實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字服務(wù)，來(lái)推動(dòng)行業(yè)的專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。

所謂ACN網(wǎng)絡(luò)，就是同品牌或不同品牌經(jīng)紀(jì)人可根據(jù)ACN分工，分別作為房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根據(jù)分工獲取傭金提成，建立更加廣泛的合作聯(lián)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)交易達(dá)成與效率提升。

正是基于這樣的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和標(biāo)準(zhǔn)化的邏輯，貝殼迅速崛起并占據(jù)了國(guó)內(nèi)網(wǎng)上地產(chǎn)銷售的頭把交椅。

那么，安居客能“復(fù)制”這種打法么?

事實(shí)上，貝殼是依托鏈家全國(guó)最大規(guī)模的門店設(shè)置，使得線下房源的獲取極為簡(jiǎn)單，甚至包括后續(xù)的核實(shí)與交易提供服務(wù)，都變成了貝殼委托給鏈家線下門店的中介服務(wù)人員或者由合作的中介來(lái)履行，從中獲取收入來(lái)分成。

這是一個(gè)極其重資產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)才支撐起來(lái)的模式，而安居客是一個(gè)典型的輕資產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，現(xiàn)在就開始在線下部署門店，需要多長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到一種動(dòng)態(tài)合格的平衡?還是一個(gè)未知數(shù)。

另一方面，安居客說(shuō)重點(diǎn)要做新房銷售業(yè)務(wù)，但新房銷售業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是它現(xiàn)在無(wú)法料想到的。

所謂新房銷售業(yè)務(wù)，就是向房地產(chǎn)開發(fā)商交納部分押金，獲取某些樓盤的線上營(yíng)銷獨(dú)家授權(quán)，并通過(guò)安居客的網(wǎng)站將這些樓盤銷售出去。

但這其中的風(fēng)險(xiǎn)非常高。

首先，房地產(chǎn)商是有賬期的，有時(shí)賬期會(huì)高達(dá)兩年甚至三年。在這種情況下，一旦監(jiān)管出現(xiàn)重大問(wèn)題，或房地產(chǎn)商發(fā)生資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，安居客有可能會(huì)血本無(wú)歸。在招股書中，安居客已經(jīng)列明了風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹八麄兯薪拥脑圏c(diǎn)新房業(yè)務(wù)也已經(jīng)出現(xiàn)“應(yīng)收賬款居高不下”的事實(shí)。