深圳二手房市場(chǎng)涼意襲人。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月17日發(fā)布的《5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，這是今年以來連續(xù)第五個(gè)月環(huán)比漲幅下降。1-4月，深圳二手房環(huán)比漲幅分別為1.7%、0.9%、0.4%、0。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，這主要受二手房指導(dǎo)價(jià)的影響，深圳二手房市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。

今年2月8日，為落實(shí)“房住不炒”、促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明、理性交易，深圳以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并公布了3595個(gè)住宅小區(qū)的二手住房成交參考價(jià)格表。同時(shí)，還引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

指導(dǎo)價(jià)新政疊加圍堵信貸資金違規(guī)流入樓市、收緊貸款政策等雷霆手段，深圳樓市成交連續(xù)多月低迷。據(jù)深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份，深圳二手房成交量連續(xù)第四個(gè)月下降，年內(nèi)首次跌破4000套、網(wǎng)簽僅3781套，環(huán)比下跌13.99%，同比下跌65.7%。

不僅深圳，北、上、廣二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也紛紛回落，5月環(huán)比漲幅分別為1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，70城中，二手房環(huán)比上漲的城市數(shù)連續(xù)兩個(gè)月減少，5月有50城環(huán)比上漲，較4月份減少4個(gè)。相對(duì)應(yīng)的，環(huán)比下跌的城市數(shù)連續(xù)兩個(gè)月增加，3-5月下跌城市數(shù)分別為9、14、17個(gè)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這意味著更代表市場(chǎng)走勢(shì)、具有領(lǐng)先特征的二手住房市場(chǎng)已開始見頂回落，信貸政策對(duì)二手房的抑制作用更明顯。很多銀行二手房貸款周期拉長(zhǎng)到3-4個(gè)月，或者降低二手房貸款評(píng)估價(jià)、變相提高首付，或暫停二手房貸款，這對(duì)二手房的沖擊非常大。

“展望未來，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)回落趨勢(shì)會(huì)延續(xù)，主要原因是信貸對(duì)二手房的緊縮程度會(huì)繼續(xù)，至少在三季度之前不會(huì)變。同時(shí)，各地二手房掛牌量本來就很大，甚至創(chuàng)下歷史新高，新房竣工交付高峰期即將到來，會(huì)源源不斷地轉(zhuǎn)化為二手掛牌量，同時(shí)整頓中介市場(chǎng)、打擊學(xué)位房炒作等，都使得二手房降溫趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。”

相對(duì)二手房，一手房仍然有點(diǎn)熱，超5成城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大。從漲幅看，70城平均漲幅為0.52%，較上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn);上漲城市平均漲幅0.61%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。一線城市上漲尤其明顯，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.4%、1.5%、0.6%，除北京外，其他3城漲幅均較上月擴(kuò)大。

許小樂認(rèn)為，新房市場(chǎng)的熱度主要因?yàn)橹攸c(diǎn)城市土地供應(yīng)不足、新房預(yù)售限價(jià)，新房項(xiàng)目供不應(yīng)求，而限價(jià)導(dǎo)致的一、二手房倒掛更促使更多購房需求選擇新房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇供需矛盾。此外，重點(diǎn)城市集中供地成交部分高溢價(jià)地塊，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有帶動(dòng)作用。特別是重慶、廣州本月漲幅繼續(xù)位于全國(guó)前兩名，市場(chǎng)熱度較高。

5月，重慶新房環(huán)比上漲1.9%，繼4月后再次漲幅居70城首位。廣州緊隨其中，環(huán)比上漲1.5%，連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲一線城市。值得注意的是，在4月底，重慶、廣州均舉行了年內(nèi)首批集中供地，土拍情況都很火熱。其中，重慶平均溢價(jià)率超40%，最高溢價(jià)率達(dá)到129.98%。廣州土拍中，18宗地溢價(jià)出讓，4宗需搖號(hào)競(jìng)出，熱門地塊黃埔區(qū)黃陂地塊在報(bào)價(jià)開始僅30秒后就進(jìn)入搖號(hào)階段。

土拍給樓市帶來強(qiáng)刺激。以重慶為例，今年一直呈上行態(tài)勢(shì)，在4月末集中供地結(jié)束之后，“五一”假期更是上演了一波小長(zhǎng)假搶房的行情。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶將迎來新的調(diào)控。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)情況看，要關(guān)注長(zhǎng)江沿線尤其中西部城市的價(jià)格走勢(shì)，如重慶、武漢近期都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)炒作的現(xiàn)象。從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，相關(guān)城市要嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈風(fēng)險(xiǎn)，重慶等城市需要在購房政策收緊等方面有所作為。