對(duì)于貝殼，2021 是個(gè)艱難的一年。
3 月 10 日在 2021Q4 財(cái)報(bào)電話會(huì)議上，貝殼董事長兼 CEO 彭永東表示 2021 年是貝殼「充滿挑戰(zhàn)，史無艱難」的一年，這些在財(cái)報(bào)中反映地尤為明顯。
2021 年貝殼全年的凈虧損為 5.25 億元人民幣，調(diào)整后雖然凈利潤為正，達(dá)到 22.94 億元人民幣，但是相比于 2020 年下降了近 60%。
從具體業(yè)務(wù)來看，貝殼找房 2021 財(cái)年總交易額（GTV）為 3.85 萬億元，同比增長 10.1%。其中，二手房交易的總交易額為 2.058 萬億元，同比增長 6.1%；新房交易的總交易額為 1.6 萬億元，同比增長 16.3%；新興及其他服務(wù)的總交易額為 1866 億元，同比增長 6.0%。
2021 年貝殼凈收入為 808 億元人民幣（127 億美元），同比增長 14.6%。但是相比于 2020 年增長 129%，增速明顯有所下滑。
截至美股 3 月 17 日收盤，貝殼最新股價(jià)為 12.87 美元，總市值約 154 億美元。相較 2020 年上市后的高點(diǎn)縮水超過八成，是同期除教培巨頭外，跌幅最高的中概股公司之一。
2020 年 8 月 13 日，貝殼找房在紐交所正式掛牌，發(fā)行價(jià)為 20 美元，上市當(dāng)日股價(jià)大漲 87.2%，收于 37.44 美元，公司市值 422 億美元。上市后幾個(gè)月里貝殼股價(jià)一路上漲，最高時(shí)接近 80 美元，市值也超過 900 億美元。
但進(jìn)入 2021 年，地產(chǎn)行業(yè)政策開始收緊，加上疫情的反復(fù)、創(chuàng)始人左暉的離世，處境艱難的貝殼 10 月被爆出大規(guī)模裁員，并在 12 月遭到渾水做空。
這也導(dǎo)致 2021 年下半年，貝殼業(yè)績大幅下滑。 根據(jù)財(cái)報(bào)，2021 年第三、四季度貝殼收入下滑，虧損也開始擴(kuò)大，第三季度和第四季度分別造成了 17.65 億元和 9.3 億元的虧損。
2021 年第四季度凈收入為 178 億元人民幣（28 億美元），較 2020 年同期的人民幣 227 億元下降 21.5%。這個(gè)下降體現(xiàn)在各個(gè)業(yè)務(wù)方向上。貝殼的業(yè)務(wù)主要分為三個(gè)板塊，分別是現(xiàn)有房屋交易服務(wù)，也就是我們俗稱的二手房，新房交易服務(wù)和新興行業(yè)服務(wù)（家裝和家居以及租賃業(yè)務(wù)）。
2021 年四季度，二手房屋交易服務(wù)的凈收入為 60 億元，新房交易服務(wù)凈收入為 113 億元，房屋的總交易量同比減少三成多，其中二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的 GTV 同比降幅分別為 39.4% 和 12.2%。新興服務(wù)和其他服務(wù)的凈收入為 5 億元，同比下降 21.4%。
二手房買賣業(yè)務(wù)是貝殼的根基，2021 年下半年的二手房交易寒冬，是導(dǎo)致貝殼業(yè)績下滑的主要原因。
前文提到 2021 年全年，貝殼二手房業(yè)務(wù) GTV 同比增長 6.1%，凈收入增長 4.5%，達(dá)到 319 億元 (50 億美元)。
但拆分到各個(gè)季度，如上圖所示，可以明顯看到 2021 年下半年，貝殼二手房業(yè)務(wù)的 GTV 和收入出現(xiàn)大幅下降。
貝殼平臺(tái)二手房交易總額的下降，主要是受到國內(nèi)二手房交易市場(chǎng)大環(huán)境遇冷的影響。根據(jù)房天下，7-11 月代表城市二手住宅月均成交面積為 774 萬平方米，較上半年下降 35.1%，同比下降 37.3%，較 2019 年同期下降 12.8%。
但 9 月底以來，中央多次釋放積極信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向邊際轉(zhuǎn)暖，多城市信貸環(huán)境有所改善。政策作用逐步傳導(dǎo)至市場(chǎng)，11 月代表城市二手房成交量環(huán)比小幅回升，但依然沒能恢復(fù)到上半年的水平。
總交易金額下降的同時(shí)，貝殼平臺(tái)的二手房交易貨幣化率卻在不斷提升，從第二季度的 1.47%，一路上漲至第四季度的 1.69%。
從某種程度上，這似乎印證了去年以來貝殼提高中介費(fèi)的傳聞。2021 年初，根據(jù)媒體報(bào)道，貝殼相繼宣布在鄭州、重慶等城市上調(diào)中介費(fèi)至 3%，而此前這一費(fèi)率已在上海、深圳、廣州、成都等多個(gè)城市實(shí)行。
但在 2021 年 7 月，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的截圖在網(wǎng)上傳播開來，主要內(nèi)容是「房產(chǎn)交易中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的 3 倍?！?/p>
以北京舉例，北京的平均工資是 1 萬 1，那么這個(gè)金額上限就在 3.3 萬。一套 500 萬元的二手房，按照北京地區(qū)原來 2.7% 的傭金比例計(jì)算，中介費(fèi) 13.5 萬元，兩者差距高達(dá) 10 萬元。
雖然很快幾家中介公司回應(yīng)「目前沒有接到相關(guān)通知」，這個(gè)消息不了了之，但政策對(duì)于中介機(jī)構(gòu)可能產(chǎn)生的影響，卻已在投資者心里投下了「炸彈」。
疊加 7 月末住建部等監(jiān)管部門持續(xù)釋放加大對(duì)房屋買賣等市場(chǎng)秩序整治的信號(hào)，以及平臺(tái)經(jīng)濟(jì)反壟斷、中概股跳水的影響，7 月 23 日和 7 月 26 日兩個(gè)連續(xù)交易日（周五和周一），貝殼股價(jià)分別下降-10.94% 和-27.9%，至今仍未恢復(fù)元?dú)狻?/p>
面對(duì)艱難的市場(chǎng)環(huán)境，彭永東在電話財(cái)報(bào)會(huì)議上提出了接下來的發(fā)展戰(zhàn)略：擁抱 2021 年的重大變化，在 2021 年底，正式啟動(dòng)貝殼「一體兩翼」戰(zhàn)略升級(jí)。
2021 年底，貝殼發(fā)布「一體兩翼」戰(zhàn)略。「一體」即二手和新房交易服務(wù)賽道；「兩翼」分別為整裝大家居事業(yè)群（也就是家居裝修和家具產(chǎn)品）與普惠居住事業(yè)群。
貝殼方面對(duì)外表示，2022 年，貝殼的「一體」業(yè)務(wù)將實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)：一是推動(dòng)經(jīng)紀(jì)人等服務(wù)者的專業(yè)化與職業(yè)化；二是貝殼會(huì)更關(guān)注品質(zhì)前提下的房屋交易事業(yè)群經(jīng)營效率，提升組織神經(jīng)末梢的靈活性；三是「一體」在 2022 年開始助力「兩翼」，構(gòu)建向第二賽道高效薦客的業(yè)務(wù)模式。
也就是貝殼現(xiàn)在將手伸向了家居裝修和家具購買這個(gè)賽道，打算將貝殼的業(yè)務(wù)范圍，擴(kuò)展至從年輕人的租房買房到家裝的全方位覆蓋。
在家居家裝領(lǐng)域，去年貝殼對(duì)圣都家裝提出并購要約，并已獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。據(jù)貝殼方面提供的數(shù)據(jù)，截至 2021 年底，圣都家裝已經(jīng)進(jìn)入全國 31 個(gè)城市開設(shè) 110 余家門店，在 2021 年四季度的城市試點(diǎn)中，貝殼二手和新房交易服務(wù)賽道已經(jīng)可以為當(dāng)?shù)丶已b業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約 30% 的客源。
在另一翼「普惠居住」方面，貝殼于 2021 年成立普惠居住事業(yè)群，普惠居住包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三個(gè)類別，疊加增值居住服務(wù)。在基礎(chǔ)設(shè)施層面，貝殼正在推進(jìn)租后管家服務(wù)，試點(diǎn)城市滲透率已經(jīng)超過 80%。2022 年，貝殼計(jì)劃通過多元化的方式提供超過 10 萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給。
但相比從鏈家時(shí)代算起布局了近 20 年的房屋中介業(yè)務(wù)，2021 年才開始發(fā)力的家裝業(yè)務(wù)，想要給貝殼帶來財(cái)務(wù)上的回報(bào)，還需要更多時(shí)間。
如上圖所示，雖然 2021 年四季度，貝殼第三業(yè)務(wù)的收入占比提升約一個(gè)百分點(diǎn)，但這主要是由于新房和二手房交易收入的減少。單看第三業(yè)務(wù)自身，2021 年四季度的收入為 5 億元，同比下降 21%。
