中駿商管發(fā)布拆分中駿商管全球發(fā)售預(yù)期規(guī)模與發(fā)售價范圍的公告稱，擬全球發(fā)售5億股股份，其中香港發(fā)售股份5000萬股，占此次發(fā)售規(guī)模的10%，國際發(fā)售股份4.5億股，另有15%超額配股權(quán)。

信息顯示，2021年6月21日至6月24日招股，預(yù)期定價日為6月24日。發(fā)售價范圍每股3.70-4.60港元，每手買賣單位1000股，入場費(fèi)約4646港元;BofA SECURITIES及UBS為聯(lián)席保薦人，預(yù)期股份將于2021年7月2日于聯(lián)交所主板掛牌上市。

按上述定價范圍，若連同額外配額成功發(fā)售，中駿商管籌集資金不少于21.28億港元(2.75億美元)，最多不超26.45億港元(3.41億美元)，若配額不成功當(dāng)前籌資資金不少于18.5億港元(2.38億美元)，最多不超23億港元(2.96億美元)。

此外，中駿商管的市值將介乎于74億港元-92億港元之間，中駿控股集團(tuán)持股62.43%。

在管面積1620萬方

中華網(wǎng)財經(jīng)此前報道，據(jù)聆訊后資料集顯示，截至2020年12月31日，中駿商管在中國18個省、市及自治區(qū)的54個城市擁有104個在管商業(yè)及住宅項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1620萬平方米及總簽約建筑面積約為3660萬平方米。在管總面積為中國商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)的物業(yè)管理公司中排名第15位。

其中，商業(yè)物業(yè)組合在管面積98.98萬平方米，涉及北京、上海、泉州、廈門等地10個項(xiàng)目，如北京CBD中駿世界城、上海中駿廣場等。

商管收入占比提升至46.3%、住宅管理收入占比下降至53.7%

收入方面，中駿商管收入由2018年的3.97億元增長至2020年的8.05億元，凈利潤由2018年的3480萬元增長至2020年的1.63億元。其中，商管收入由2018年的1.52億元增加至2020年的3.73億元，占物業(yè)總收入的比例從38.4%上升至46.3%。而住宅管理收入占物業(yè)總收入的比例則從2018年的61.6%下降至去年末的53.7%為4.32億元。商管收入占比逐年增長。

過于依賴母公司

值得注意的是，與大多數(shù)未上市或剛上市的物業(yè)公司一樣，中駿商管亦存在過于依賴母公司的問題。

截至2020年末，中駿商管住宅部分由中駿集團(tuán)開發(fā)和共同開發(fā)的，占住宅物業(yè)管理服務(wù)分部總收益約97.7%，商業(yè)部分的數(shù)據(jù)則為99.4%(如下圖)。因此，中駿商管已提出，要通過收購和外拓獲取更多第三方的在管面積。

2020年新開14座購物中心未完成拓展目標(biāo)

實(shí)際中駿集團(tuán)對于開拓商業(yè)項(xiàng)目的雄心與完成結(jié)果又怎樣呢?據(jù)公開報道顯示，黃朝陽的兒子、公司助理總裁黃倫此前曾對外表示，至2025年，公司將布局100座購物中心，租金目標(biāo)45億元。同時，公司還將布局20萬間長租公寓，屆時長租公寓資產(chǎn)規(guī)模將至600億元，租金規(guī)模將至100億元。

中華網(wǎng)財經(jīng)從中駿集團(tuán)2020年年報中了解到，有關(guān)商業(yè)管理及住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)顯示，2020年新增項(xiàng)目中，14個為世界城購物商場項(xiàng)目，未完成去年拓展目標(biāo)。

信貸風(fēng)險：面臨與中駿集團(tuán)有關(guān)的信貸風(fēng)險

據(jù)聆訊后資料集中，對于存在的信貸風(fēng)險，中駿商管表示，“我們的信貸風(fēng)險主要來自貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)、其他應(yīng)收款項(xiàng)以及現(xiàn)金及銀行結(jié)余。由于現(xiàn)金及銀行結(jié)余主要存放于國有銀行及其他中型或大型上市銀行，故我們預(yù)期不會面臨有關(guān)現(xiàn)金及銀行結(jié)余的重大信貸風(fēng)險。我們預(yù)期將不會因該等交易對手方不履約而產(chǎn)生任何重大損失。”

“中駿集團(tuán)為我們的最大客戶，因此我們面臨與中駿集團(tuán)有關(guān)的信貸風(fēng)險。我們預(yù)期與貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收中駿集團(tuán)款項(xiàng)相關(guān)的信貸風(fēng)險較低，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為中駿集團(tuán)具有強(qiáng)大的能力履行近期的合約現(xiàn)金流量義務(wù)。”

中駿集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化依舊不可忽視

實(shí)際上中駿集團(tuán)的相關(guān)信貸風(fēng)險怎樣呢?總負(fù)債方面數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年，中駿集團(tuán)控股負(fù)債合計(jì)分別為，496.17億元、793.51億元、1190.96億元、1314.62億元四年來負(fù)債上漲了164.95%，且債務(wù)在2019年率先比銷售額提前破千億元。

中華網(wǎng)財經(jīng)此前報道，雖然中駿集團(tuán)整體債務(wù)情況有所緩解，但是，對債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化依舊不可忽視。據(jù)中駿集團(tuán)發(fā)布的2020年年報數(shù)據(jù)顯示，2020年中駿剔除預(yù)收賬款貨物資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率進(jìn)一步降低至59.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.3倍，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)三道紅線全面達(dá)標(biāo);平均融資成本下降至6.5%。

而另一方面，年內(nèi)中駿EBITDA覆蓋率約2.5倍，總債務(wù)對EBITDA的比率改善至5.8倍;未來一年內(nèi)還款占比少于30%，三年以上還款占比仍高達(dá)46%。

募資用于收并購擴(kuò)大規(guī)模等

對于IPO所得款項(xiàng)用途，中駿商管今次集資所得，約50%將用于戰(zhàn)略收購及投資其他物業(yè)管理公司及服務(wù)提供商，以擴(kuò)大集團(tuán)的業(yè)務(wù)及多元發(fā)展集團(tuán)的服務(wù)種類;約25%將用于投資科技，以改善服務(wù)質(zhì)量、客戶體驗(yàn)和參與度，并提高集團(tuán)的運(yùn)營效率;約10%將用于擴(kuò)展價值鏈上業(yè)務(wù)，并多元發(fā)展集團(tuán)的增值服務(wù)種類;約5%將用于吸引、培養(yǎng)和挽留人才以支持集團(tuán)的發(fā)展;約10%將用于一般業(yè)務(wù)用途及營運(yùn)資金。

安踏、恒安董事任基礎(chǔ)投資者

此次中駿商管引入4名基礎(chǔ)投資者，包括安踏體育(2020)副主席兼執(zhí)行董事丁世家的家族信托的控股公司和盛海外、恒安國際(1044)執(zhí)行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩及TX Capital，4名基礎(chǔ)投資者將合共認(rèn)購5.43億元的中駿商管的股份，并設(shè)有6個月禁售期。按招股區(qū)間中位數(shù)每股4.15元計(jì)，相當(dāng)于占是次上巿計(jì)劃發(fā)行股份的 26.2%。

具體而言，據(jù)基石投資協(xié)議的條款，公司同意按發(fā)售價向和盛海外控股有限公司發(fā)行及配發(fā)總金額2000萬美元(相等于約1.552億港元)的股份;King Terrace Limited(由許清流先生全資擁有的公司)同意認(rèn)購總金額2000萬美元(相等于約1.552億港元)的股份;林婉瑩女士同意認(rèn)購總金額2000美元(相等于約1.552億港元)的股份;此外，TX Capital Value Fund同意認(rèn)購總金額1000萬美元(相等于約7760萬港元)的股份。