地產(chǎn)的黃金時(shí)代已逝，白銀時(shí)代接近尾聲，接下來(lái)即將迎來(lái)青銅時(shí)代。

此話在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，雖有夸張之嫌，但地產(chǎn)商今時(shí)不同往日的處境，已是行業(yè)共識(shí)。

從土地供給到金融政策，從三令五申的“房住不炒”到“房地產(chǎn)三條紅線”政策的出臺(tái)，國(guó)家不斷強(qiáng)化對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

人口紅利漸失、政府調(diào)控加強(qiáng)、地產(chǎn)降溫趨冷。

地產(chǎn)受限成定局，巨壓之下倒逼房企謀變革、修內(nèi)功。

前有恒大造車、賣水、搞足球，后有萬(wàn)科養(yǎng)豬找出路，房地產(chǎn)商在目光所及之處找尋一切可能的拓展領(lǐng)域。

但仔細(xì)梳理之下，基本所有的地產(chǎn)商在自救的戰(zhàn)略選擇上又都達(dá)成了一項(xiàng)共識(shí)：抓科技。

科技為劍，鞘又在何方?而科技轉(zhuǎn)型的主試驗(yàn)場(chǎng)，地產(chǎn)商們也都有了一致選擇：物業(yè)。

眼下中國(guó)地產(chǎn) 10 強(qiáng)中已有 8 家分拆物業(yè)上市，截至目前，在港交所排隊(duì)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá) 22 家。

引用一句業(yè)內(nèi)人士的看法：地產(chǎn)由激進(jìn)的拿地?cái)U(kuò)張模式向運(yùn)營(yíng)型模式發(fā)展，對(duì)物業(yè)板塊的精細(xì)化運(yùn)作成為必然選擇。

智慧物業(yè)：房企的下一個(gè)必爭(zhēng)之地

地產(chǎn)下半場(chǎng)，邏輯徹底變了。

地產(chǎn)行業(yè)四大支柱：錢、地、人、房。

上一個(gè) 20 年，地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地、野蠻生長(zhǎng)，錢和地是絕對(duì)主角。

下一個(gè) 20 年，人口紅利逐漸消失，金融紅利減少，人和房已經(jīng)閃亮登場(chǎng)。

以上市物企市值第一的碧桂園服務(wù)為例，近年來(lái)主力輸出“人性 + 科技”的口號(hào)。

換句話說(shuō)，過(guò)去“錢、地”很重要，未來(lái)“人、房”更重要。

人、房的落腳點(diǎn)在哪?智慧物業(yè)走進(jìn)了地產(chǎn)商們的視線。

為什么偏偏是物業(yè)?

十幾年前地產(chǎn)行業(yè)底層的物業(yè)部門，緣何一躍成為幫助房企維持現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模的利器?

如果要問(wèn)眼下最大的 AI 細(xì)分落地市場(chǎng)在哪里，智慧社區(qū)必屬其一;如果再問(wèn)智慧社區(qū)最大的 AI 細(xì)分落地市場(chǎng)在哪里，智慧物業(yè)又必屬其一。

如果說(shuō)智慧社區(qū)是智慧城市構(gòu)建的 mini 版;那么智慧物業(yè)就是智慧城市構(gòu)建的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。

城市大腦最終是否智能，主要依賴神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是否互通、有序。

戰(zhàn)略規(guī)劃從上往下做，市場(chǎng)落地從下往上走，智慧物業(yè)市場(chǎng)份額的多少，后期直接影響整個(gè)云、數(shù)據(jù)平臺(tái)市場(chǎng)的戰(zhàn)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

新經(jīng)濟(jì) 100 創(chuàng)始人李志剛曾告訴 AI 掘金志，未來(lái)新經(jīng)濟(jì)主要由三大區(qū)間構(gòu)成：

第一區(qū)間，核心是信息、內(nèi)容、社交，這個(gè)區(qū)間，互聯(lián)網(wǎng)巨頭扎推，一片紅海;

第二區(qū)間，SKU 也就是賣貨池，40 萬(wàn)億的市場(chǎng)還有一些垂直和細(xì)分機(jī)會(huì);

第三區(qū)間，本地生活服務(wù)，它覆蓋第三產(chǎn)業(yè)的各行各業(yè)。

萬(wàn)物互聯(lián)時(shí)代，誰(shuí)掌握了家庭智能入口，誰(shuí)就掌握了第二、三區(qū)間的渠道入口。

這個(gè)入口的最后一道把關(guān)人是誰(shuí)?不是阿里騰訊，也不是京東美團(tuán)，而是物業(yè)。

房子是最牢固的社群，物業(yè)借由它能緊緊地圈住用戶。

傳統(tǒng)物業(yè)只收管理費(fèi)，但是現(xiàn)在諸如停車收費(fèi)、可視對(duì)講、視頻門禁，這些社區(qū)場(chǎng)景未來(lái)都可以通過(guò)科技，轉(zhuǎn)變成物業(yè)的增量服務(wù)。多業(yè)務(wù)加碼后的物業(yè)管理也會(huì)轉(zhuǎn)型成平臺(tái)、中介、服務(wù)商。

除了占據(jù)戰(zhàn)略擴(kuò)張入口，物業(yè)本身也自帶真金白銀。

曾作為地產(chǎn)公司“附屬業(yè)務(wù)”的物業(yè)管理，正逐步擺脫對(duì)地產(chǎn)母公司業(yè)務(wù)底盤的依賴，不僅不需要母公司補(bǔ)貼，還能成為新的“增長(zhǎng)點(diǎn)”。

以金科物業(yè)為例，金科物業(yè)除了母公司金科地產(chǎn)自有項(xiàng)目外，還管理著京東、順豐、普洛斯的物流園，幾家機(jī)場(chǎng)以及近數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，類似的外拓項(xiàng)目，已占金科物業(yè)在管面積的 53.4%。

同樣，2020 年上半年龍湖物業(yè)營(yíng)收 24.9 億元，在龍湖集團(tuán)總營(yíng)收中的占比從去年的約 2.83% 提高到約 4.87%。

當(dāng)然，物管行業(yè)本身的市場(chǎng)潛力也不容忽視：物企負(fù)債率低、市場(chǎng)集中度低，擴(kuò)張空間大。

東方證券 2020 年 7 月的研報(bào)顯示：物管公司擁有相對(duì)穩(wěn)定的利潤(rùn)率水平，上市物管公司近三年平均毛利率水平分別為：29.1%、29.1% 和 28.5%，平均凈利率水平分別為 11.9%、12.9% 和 12.8%。

此研報(bào)還指出，與地產(chǎn)公司動(dòng)輒 80% 以上的資產(chǎn)負(fù)債率不同。2019 年，上市物管公司資產(chǎn)負(fù)債率的中位數(shù)僅為 48.2%，扣除合同負(fù)債之后，真實(shí)負(fù)債率不到 40%。

物企負(fù)債率低，一定程度能夠說(shuō)明該公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，信任度較高，具有良好的發(fā)展?jié)摿?，能夠吸引投資者融資以達(dá)到擴(kuò)張的目的。

另外，碧桂園服務(wù) CEO 李長(zhǎng)江也在最近某次峰會(huì)上曾提及：物管行業(yè)的市場(chǎng)集中度非常低，即便是頭部企業(yè)，市場(chǎng)占有率也不高。

這一方面說(shuō)明，智慧物業(yè)可能難以強(qiáng)攻，另一方面，這塊還未有人能稱王的市場(chǎng)，誰(shuí)都有機(jī)會(huì)向上一博。在整個(gè)物管行業(yè)分散現(xiàn)狀下，整合機(jī)會(huì)極大。

局內(nèi)不少人顯然也已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)，比如雅生活在上市之初就進(jìn)行了戰(zhàn)略性布局，計(jì)劃用募資的 65% 去做行業(yè)的整合。

曾經(jīng)的附屬品，慢慢支棱起來(lái)了。

向上拉高戰(zhàn)略視角，向下奪取服務(wù)主導(dǎo)權(quán)

“小小”的物業(yè)，當(dāng)然裝不下這么多地產(chǎn)巨獸，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)即將白熱化，誰(shuí)能以最有效的方式挺進(jìn)碎片化的物業(yè)市場(chǎng)，誰(shuí)就能占領(lǐng)下一個(gè)高地。

意識(shí)到這一點(diǎn)的房企們開始大刀闊斧地在物業(yè)這塊麥田改革：擴(kuò)容賽道。

物業(yè)還是那個(gè)物業(yè)，物業(yè)不再是那個(gè)物業(yè)。

怎講?

縱觀十大房企，其中不少在物業(yè)的謀篇布局上有諸多共性，稍加概括可以分為四步走：

重更名 、調(diào)定位、轉(zhuǎn)平臺(tái)、精細(xì)化服務(wù)

第一步：換名字。

不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)物云、雅生活、華潤(rùn)物業(yè)均進(jìn)行了更名。

2017 年，“華潤(rùn)物業(yè)服務(wù)”更名為“華潤(rùn)物業(yè)科技服務(wù)”，開始布局智慧物業(yè)服務(wù)。

2020 年，“雅居樂(lè)雅生活服務(wù)”更改為“雅生活智慧城市服務(wù)”。

同年，“萬(wàn)科物業(yè)”換裝“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)”，簡(jiǎn)稱「萬(wàn)物云」。

不要小看幾個(gè)字的變更，它為后面的科技轉(zhuǎn)型定下基調(diào)。