作為老牌央企，中國(guó)鐵建歷來(lái)給購(gòu)房者的印象都是“沉穩(wěn)”的，畢竟買(mǎi)央企的房子省心，不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商跑路。

但是，從2015年開(kāi)始大規(guī)模擴(kuò)張的中國(guó)鐵建，近兩年卻略顯疲態(tài)。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，該公司的行業(yè)排名已經(jīng)由2019年的第24位，跌至了2020年末的第31位。

“中國(guó)鐵建的規(guī)模之大如同大象，但大象的特點(diǎn)就是反應(yīng)慢，如今市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，中國(guó)鐵建作為央企，不能光有規(guī)模，還必須要有速度，所以我們要讓大象飛起來(lái)。”去年初的一次集團(tuán)活動(dòng)中，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的管理層曾如是表示。

然而，梳理其2020年的表現(xiàn)可知，若想讓中國(guó)鐵建地產(chǎn)這頭“大象”飛起來(lái)，實(shí)屬不易。

營(yíng)收毛利等多項(xiàng)指標(biāo)下滑，銷(xiāo)售增速放緩，“賺錢(qián)”能力不佳

從集團(tuán)層面來(lái)看，過(guò)去的一年，中國(guó)鐵建股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)鐵建”)的簽約金額達(dá)到25542.887億元，完成年度計(jì)劃的119.36%;營(yíng)業(yè)收入達(dá)9103.25億元，總資產(chǎn)達(dá)12427.93億元，依然穩(wěn)健如常。

不過(guò)，與上述高增的財(cái)務(wù)指標(biāo)不同，中國(guó)鐵建的“賺錢(qián)”能力卻有所下滑，這頗為讓業(yè)內(nèi)關(guān)注。期內(nèi)，中國(guó)鐵建的綜合毛利率同比下降0.38個(gè)百分點(diǎn)至9.26%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率同比下降0.58個(gè)百分點(diǎn)至11.45%;扣除非經(jīng)常性損益后的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率同比減少0.42個(gè)百分點(diǎn)至10.42%，“跌跌難休”。

其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率下降，是導(dǎo)致中國(guó)鐵建整體盈利指標(biāo)下降的主要因素。事實(shí)上，據(jù)騰訊房產(chǎn)梳理，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2020年的營(yíng)收、盈利表現(xiàn)均和母公司無(wú)法媲美。

財(cái)報(bào)披露，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收錄得409.29億元，同比下降0.89個(gè)百分點(diǎn);毛利錄得83.19億元，同比下降了5.73個(gè)百分點(diǎn);毛利率錄得20.33%，同比減少了1.04個(gè)百分點(diǎn);利潤(rùn)總額錄得58.75億元，同比減少3.95個(gè)百分點(diǎn)。

至此，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不再是中國(guó)鐵建分業(yè)務(wù)中毛利率最高的板塊，跌下集團(tuán)“最賺錢(qián)”業(yè)務(wù)的神壇。與此同時(shí)，勘察設(shè)計(jì)咨詢(xún)業(yè)務(wù)及工業(yè)制造業(yè)務(wù)分別以33.36%及23.97%的毛利率，反超房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且各自高出后者13.03個(gè)百分點(diǎn)及3.64個(gè)百分點(diǎn)。

一面是盈利能力的下降，另一面，卻是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體成本支出的走高。報(bào)告期內(nèi)，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本為326.09億元，同比增長(zhǎng)0.42%;管理費(fèi)用及研發(fā)費(fèi)用為11.17億元，同比增長(zhǎng)3.43%;銷(xiāo)售費(fèi)用為10.15億元，同比大增15.69%。不利的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)仍在不斷涌現(xiàn)。

資料顯示，中鐵建房地產(chǎn)自2015年開(kāi)始，逐漸顯露出擴(kuò)張的野心，為了聚焦大西南和長(zhǎng)三角發(fā)展，中鐵建房地產(chǎn)迅猛拿下10個(gè)項(xiàng)目，搭乘國(guó)家新一輪去庫(kù)存的浪潮，迎來(lái)了一波上漲的趨勢(shì)。然而，在迅猛的版圖擴(kuò)圍后，中國(guó)鐵建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)逐漸呈現(xiàn)出增長(zhǎng)乏力的狀況。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后勁不足的跡象在2020年也有體現(xiàn)。具體來(lái)看，當(dāng)期，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的簽約金額僅有1265.238億元，同比微增0.88%;簽約銷(xiāo)售面積為865.87萬(wàn)平方米，同比微增0.67%。其中，若不是第四季度的銷(xiāo)售猛增，分別貢獻(xiàn)了666.514億元簽約金額及442.47萬(wàn)平方米的簽約面積，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)或?qū)⒚媾R下跌。

時(shí)間回溯至2017年至2019年，彼時(shí)，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的簽約金額分別為684.1億元、934.55億元、1254.18億元，銷(xiāo)售增速為38.26%，36.61%、34.2%。與此相比，公司2020年的表現(xiàn)實(shí)在與“亮眼”無(wú)關(guān)。在行業(yè)排名上，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出“下跌”的趨勢(shì)，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，該公司的行業(yè)排名已經(jīng)由2019年的第24位，跌至了2020年末的第31位。

梳理可知，“下跌”一詞，幾乎堪稱(chēng)中國(guó)鐵建房地產(chǎn)去年全年銷(xiāo)售表現(xiàn)的主基調(diào)。其中，由于受到疫情影響，公司在一季度的簽約金額同比大降42.58%至78.54億元;到了二季度，其簽約金額達(dá)到241.22億元，同比2019年的261.54億元再跌7.76%。第三季度，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然呈現(xiàn)出“回暖”的跡象，但依然難改公司整體“下跌”的趨勢(shì)，截至去年三季末，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的簽約金額達(dá)到598.724億元，同比下跌了1.81%。

盈利能力下滑，銷(xiāo)售增速下滑，這是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)“大象”起飛的難點(diǎn)之一。

權(quán)益土儲(chǔ)占比偏低，規(guī)模“虛胖”，“高周轉(zhuǎn)”難現(xiàn)

從財(cái)報(bào)上來(lái)看，2020年的中國(guó)鐵建房地產(chǎn)仍在積極拓儲(chǔ)。報(bào)告期內(nèi)，其先后于北京、上海等34個(gè)城市獲取了57宗土地，規(guī)劃總建筑面積1184萬(wàn)平方米。目前，公司發(fā)展的腳步已經(jīng)進(jìn)入了77個(gè)國(guó)內(nèi)城市及其他區(qū)域，旗下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目328個(gè)，總建筑規(guī)模約9076萬(wàn)平方米。

抱團(tuán)取暖實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升已經(jīng)成為行業(yè)的公開(kāi)秘密，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)同樣深諳此道，這也導(dǎo)致了公司土儲(chǔ)權(quán)益占比的持續(xù)不高。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的全口徑新增貨值為1019億元，權(quán)益新增貨值為811億元，權(quán)益土儲(chǔ)占比為79.58%。相比50家上市房企80%的權(quán)益土儲(chǔ)占比均值，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的表現(xiàn)略差。

進(jìn)入2021年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)在前3個(gè)月內(nèi)的新增土儲(chǔ)貨值為350億元，排名行業(yè)第10位，但權(quán)益貨值卻僅有172億元，權(quán)益土儲(chǔ)占比進(jìn)一步低至49.14%。而在中指院的統(tǒng)計(jì)中，2021年伊始，為了保持更多的利潤(rùn)空間，行業(yè)房企的拿地獨(dú)立性不斷加強(qiáng)，50家代表房企的權(quán)益土儲(chǔ)占比均值也升至了87.8%，相較2019年上漲約7個(gè)百分點(diǎn)。

由此來(lái)看，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)尚不足50%的土儲(chǔ)權(quán)益占比，與其他房企相比相差甚遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，權(quán)益土儲(chǔ)占比過(guò)低，意味著公司擁有大量的合作伙伴，除卻合作伙伴的貢獻(xiàn)外，該公司的銷(xiāo)售成色明顯不足，“水分”略大。

事實(shí)上，合作開(kāi)發(fā)是一把“雙刃劍”，大量的合作開(kāi)發(fā)可以起到降低成本和快速提振規(guī)模的作用，但土儲(chǔ)權(quán)益占比持續(xù)走低，也將導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)與營(yíng)收規(guī)模的增長(zhǎng)乏力，進(jìn)而出現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模增幅逐漸收窄、營(yíng)收規(guī)模下降等問(wèn)題，降低資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的發(fā)展前景預(yù)期，弊大于利，上述以?xún)?nèi)人士稱(chēng)。

在年報(bào)中，中國(guó)鐵建在談及公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)指出，公司目前的投資業(yè)務(wù)主要集中在房地產(chǎn)和PPP項(xiàng)目，普遍具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、復(fù)雜程度高、受政策影響明顯等特點(diǎn)。隨著調(diào)控力度持續(xù)加大、金融監(jiān)管趨嚴(yán)、債務(wù)壓力增大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等內(nèi)外部形勢(shì)的影響，若公司項(xiàng)目分析不全面，政策把握不準(zhǔn)確、融資不到位等，都將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，影響預(yù)期收益及目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一面聲稱(chēng)要“提速周轉(zhuǎn)”讓“大象起飛”。另一面，中國(guó)鐵建還在不斷拿下長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期的項(xiàng)目。其中，去年9月底，中國(guó)鐵建下屬中國(guó)鐵建投資集團(tuán)有限公司等曾組成聯(lián)合體，中標(biāo)了蘭州市西固區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資約67.5億元，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)4年。2021年3月，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)再聯(lián)合行業(yè)其他房企摘得了杭州有史以來(lái)規(guī)模最大的純商業(yè)地塊。據(jù)規(guī)劃，該地塊須在2021年8月底前開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)7年。

在開(kāi)發(fā)力度及竣工力度的表現(xiàn)方面，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)也難現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”之勢(shì)。2020年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的新開(kāi)工面積為1477.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.34%?？⒐っ娣e卻僅有646.50萬(wàn)平方米，同比減少0.54%，“周轉(zhuǎn)速度”仍需加快。

在投資端，去年一年，中國(guó)鐵建共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資673.43億元。其中，西南區(qū)域完成投資191.524 億元，長(zhǎng)三角區(qū)域完成投資185.261億元，投資占比分別為28.44%及27.51%。其也在財(cái)報(bào)中明確，公司現(xiàn)階段主要聚焦長(zhǎng)三角、珠三角等核心城市群開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)三角是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)較為重視的區(qū)域之一。

據(jù)克而瑞研報(bào)，在謹(jǐn)慎投資成為行業(yè)主旋律的當(dāng)下，長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)成為了最受房企關(guān)注的區(qū)域，這也導(dǎo)致這些區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，地價(jià)水漲船高。此外，長(zhǎng)三角近年來(lái)執(zhí)行嚴(yán)格的限售政策，致使不少房企的品牌溢價(jià)難以體現(xiàn)，從而毛利率承壓。其中，綠城中國(guó)就曾因限售等因素影響，盈利能力有所下滑。對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的長(zhǎng)三角投資也需謹(jǐn)慎。

作為受政策影響較為明顯的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在“房住不炒”的總基調(diào)下，仍在不斷加碼調(diào)控。去年8月，監(jiān)管層祭出“三道紅線”融資新規(guī)，以期改變房企過(guò)往高杠桿擴(kuò)張的狀態(tài)。2020年的最后一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)又下發(fā)了關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知，為銀行設(shè)定了房貸規(guī)模的“兩道紅杠”，行業(yè)再呈收緊之勢(shì)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著行業(yè)融資需求端、供給端的紛紛收緊，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)這頭“大象”若想繼續(xù)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，需要源源不斷的資金支撐。而在公司目前逐漸走高的償債壓力之下，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)“大象”起飛的愿景也變得更加不易。

今年2月24日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)發(fā)行了一筆20億元的中期票據(jù)，所募資金全部用于償債。在債券募集說(shuō)明書(shū)中披露，目前，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)及其合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司的待償還債務(wù)融資工具達(dá)79.66億元，其中，中期票據(jù)52億元，短期融資券20億元，資產(chǎn)支持票據(jù)7.66億元。待償還公司債券余額為129億元。

除此之外，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)高企的財(cái)務(wù)杠桿，也不允許公司繼續(xù)“借錢(qián)求擴(kuò)張”。近幾年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的81.50%，升至2018年的82.82%，再升至去年前三季度的84.04%，雖漲幅不大，但持續(xù)處于高位。

同時(shí)，由于支付新增土地儲(chǔ)備價(jià)款及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程款，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)近幾年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也逐漸由2017年的2786.93萬(wàn)元，降至2018年的-159.78億元，再降至2019年的-25.78億元及2020年三季末的-35.75億元，“負(fù)”值更是連續(xù)出現(xiàn)多年。

在規(guī)模“虛胖”下，是中國(guó)鐵建房地產(chǎn)“大象”起飛的另一個(gè)難點(diǎn)。