備受關(guān)注的創(chuàng)業(yè)板注冊(cè)制首批受理企業(yè)于近期正式揭開面紗。在這33家公司中，深圳市特發(fā)服務(wù)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“特發(fā)服務(wù)”)作為唯一一家房地產(chǎn)行業(yè)公司，格外引人矚目。

根據(jù)《深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板企業(yè)發(fā)行上市申報(bào)及推薦暫行規(guī)定》的通知，房地產(chǎn)等行業(yè)原則上不支持其申報(bào)在創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市。而此次特發(fā)服務(wù)成功上榜，其優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在何處?中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者就此致電致函特發(fā)服務(wù)，但未得到回應(yīng)。

毛利率連續(xù)下滑，人工成本壓力大

公開資料顯示，特發(fā)服務(wù)是一家以綜合設(shè)施管理服務(wù)為核心業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，除了提供物業(yè)管理服務(wù)，還拓展了政務(wù)服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國(guó)移動(dòng)、國(guó)家電網(wǎng)、騰訊等企業(yè)。

截至2019年末，特發(fā)服務(wù)在管項(xiàng)目數(shù)量共176個(gè)，在管項(xiàng)目面積為2273.65萬平方米。2017-2019年，特發(fā)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為5.08億元、6.99億元和8.91億元，同期凈利潤(rùn)分別為3667.38萬元、5527.08萬元和6761.33萬元。

盡管近年來特發(fā)服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，但毛利率卻持續(xù)下滑，2017-2019年分別為21.96%、21.05%和18.65%;其中，核心業(yè)務(wù)綜合物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。

特發(fā)服務(wù)在招股書中稱，公司綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率水平主要與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成、成本管控，以及各項(xiàng)目收入來源等因素相關(guān)。隨著物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)招股書披露，特發(fā)服務(wù)的用工成本壓力不斷增大。報(bào)告期內(nèi)，特發(fā)服務(wù)的人工成本分別為2.63億元、3.58億元和4.86億元，占當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的比例分別為66.61%、65.19%和67.41%。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不到5%，違法違規(guī)事件頻發(fā)

對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司來說，除了嚴(yán)控物業(yè)管理成本外，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理也是增強(qiáng)公司盈利能力的關(guān)鍵一環(huán)。2017-2019年，特發(fā)服務(wù)應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值分別達(dá)到1.07億元、1.52億元和2.05億元，占總資產(chǎn)的比例分別達(dá)到37.90%、41.48%和42.39%，主要為期末應(yīng)收的物業(yè)管理費(fèi)、政務(wù)服務(wù)費(fèi)等。

此外，據(jù)招股書披露，特發(fā)服務(wù)同行業(yè)可比公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率平均值分別為9.32、9.87和9.15，而同期特發(fā)服務(wù)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率僅為4.67、5.4和4.99，幾乎不及可比公司平均水平的一半。

具體來看，2017-2019年特發(fā)服務(wù)應(yīng)收賬款前五客戶之首，均為華為系。截至2019年末，涉及華為系的應(yīng)收賬款金額為6702.82萬元，占應(yīng)收賬款總額的比例達(dá)30.98%。不過，截至今年5月末，華為系已回款6656.04萬元，期后回款比例達(dá)到99.3%。

對(duì)于公司的應(yīng)收賬款情況，特發(fā)服務(wù)在招股書中稱，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，公司應(yīng)收賬款出現(xiàn)較為明顯的增長(zhǎng)。公司主要客戶系國(guó)內(nèi)知名高新技術(shù)企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，商業(yè)信譽(yù)良好且與公司合作關(guān)系穩(wěn)定，應(yīng)收賬款發(fā)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)較小。

除了運(yùn)營(yíng)效率遭到質(zhì)疑，特發(fā)服務(wù)還發(fā)生過多起違法違規(guī)事件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期內(nèi)特發(fā)服務(wù)共遭到稅務(wù)、安監(jiān)等部門處罰13起，城市管理和綜合執(zhí)法局處罰8起，原因包括未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)、游泳池水質(zhì)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和要求以及衛(wèi)生管理工作不到位等。(記者安平 實(shí)習(xí)生馬雨筱旭)