房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“金九銀十”變成了“銅九鐵十”。

本刊對2020年銷售額排名前20的房企進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)除中國恒大、綠地控股未披露2021年9月單月銷售情況外，其他18家規(guī)模房企9月的銷售情況均出現(xiàn)明顯“跳水”，降幅多在30%左右。

監(jiān)管趨嚴(yán)堵死了房企可以挪用監(jiān)管資金的通道，再加上居民購房意愿下降致使房企銷售明顯下滑，讓房企的實際可使用資金大幅減少。不少房企出現(xiàn)了手握超百億現(xiàn)金卻償還不了十來億債券的“紙面富貴”現(xiàn)象。

本刊以在港股上市的內(nèi)房股禹洲集團(tuán)為樣本，見微知著，來呈現(xiàn)房企真實債務(wù)現(xiàn)狀。

最新消息顯示，10月21日晚一則關(guān)于“某市兩大國有銀行信貸額度放開”的新聞被刷屏。消息很容易被人簡單、慣性地理解為托市的利好，但有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士表示，“上述現(xiàn)象我們作為銷售還未感受到，可能是有些用力過度的地區(qū)在修正政策，但應(yīng)該不是大面積的寬松，且松動現(xiàn)象傳導(dǎo)到銷售端還需要3～6個月時間。”

禹洲集團(tuán)樣本：去化不理想

明年初票據(jù)或存兌付危機(jī)

港股禹洲集團(tuán)的第三季度大會剛剛召開完不久，在該公司投資部任職的中高層張瑋(化名)就開始著手留意新的工作機(jī)會了。而無法完成考核目標(biāo)是他決定離開的重要原因之一。“截至目前，我的年度考核指標(biāo)只完成不到三分之一。而在未來的不到三個月時間要完成剩下的四分之三考核目標(biāo)，是不可能的。”張瑋對《紅周刊》說。

而剛剛召開完的禹洲集團(tuán)第三季度大會也讓張瑋嗅到了公司和行業(yè)更加不確定的氣息。

《紅周刊》記者獲取的一份禹洲集團(tuán)第三季度大會會議紀(jì)要顯示，在這次會上禹洲集團(tuán)指出：結(jié)合前三季度公司的經(jīng)營表現(xiàn)來看，權(quán)益口徑銷售完成年度目標(biāo)的70%，回款完成約70%，達(dá)成全年指標(biāo)后續(xù)壓力巨大，綜合去化率53%，新供去化率54%，亦均未達(dá)標(biāo)。

此外，禹洲集團(tuán)還表示，市場行情急轉(zhuǎn)直下，三季度新開盤的蘇州蔚然錦繡、山云軒、吳中項目以及上海太倉項目均表現(xiàn)不佳，首次開盤去化比率均未達(dá)30%，太倉項目更是只有10%左右的去化率。針對并不理想的銷售情況，禹洲集團(tuán)給出了相應(yīng)的“開源節(jié)流”方案。一方面，“后續(xù)(要)加大銷售回款力度，高度重視首付比例和搶收按揭回款”。這一重?fù)?dān)自然而然落到了公司高管和城市總肩上，禹洲集團(tuán)要求各高管和城市總“親自掛帥搶占按揭額度、盤活監(jiān)管資金、盡快拿回合作項目可分配資金以及各類應(yīng)收賬款。”另一方面，禹洲集團(tuán)針對供應(yīng)商的工程款支付上，則采取了“少付、緩付”策略。

從上述“開源節(jié)流”的相應(yīng)措施不難看出，禹洲集團(tuán)在現(xiàn)金流上的緊迫。張瑋悲觀預(yù)測，“禹洲集團(tuán)新一輪危機(jī)可能很快出現(xiàn)，明年初票據(jù)也(可能)很快兌付不了。”

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通，目前禹洲集團(tuán)手握13只境外債，合計規(guī)模54.49億美元，折合人民幣350.92億元(按1美元=6.44人民幣計算)，其中有7.12億美元債(約合45.85億元人民幣)將于明年到期，包括一筆將于2022年1月23日到期的5億美元票據(jù)，當(dāng)前余額2.42億美元;以及一筆將于2022年1月25日到期的3.5億美元票據(jù)。不難看出，3個月后禹洲集團(tuán)將迎來自己的償債小高峰，待償金額5.92億美元，折合人民幣38.12億元。

禹洲集團(tuán)在2021年中報也曾指出，公司現(xiàn)金短債比1.85倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物209.44億元，按理來說足以覆蓋上述不到40億元的待償債券。

不過，身處中高層的張瑋告訴《紅周刊》記者，公司是否會出現(xiàn)債務(wù)違約關(guān)鍵在于今年公司是否能夠完成銷售目標(biāo)。

值得一提的是，今年6月以來，禹洲集團(tuán)的銷售額開始走下坡路，6月、7月、8月、9月，公司依次實現(xiàn)銷售額110.18億元、96.51億元、90.11億元、90.32億元。前9月，禹洲集團(tuán)合計實現(xiàn)銷售金額804.08億元，僅完成年度目標(biāo)銷售額的73%。

雖然第三季度大會上，禹洲集團(tuán)將要求各高管和城市總親自掛帥，但不難看出，在銷售額持續(xù)下滑多月后，要想實現(xiàn)銷售增速的大逆轉(zhuǎn)并非易事。

在手資金超百億還不起十幾億債券

債務(wù)違約頻爆雷引發(fā)評級危機(jī)

實際上，身處地產(chǎn)行業(yè)的張瑋的擔(dān)憂并非毫無依據(jù)。

2021年以來，藍(lán)光發(fā)展、天房地產(chǎn)等房企先后出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。Wind顯示，今年以來房企債券違約達(dá)33只，合計債券余額342.66億元。其中，多家房企均存在賬面現(xiàn)金超百億卻還不起十幾億債券的“紙面富貴”現(xiàn)象。

10月4日，港股內(nèi)房股花樣年控股發(fā)公告表示，本金總額為5億美元2021年到期的7.375%優(yōu)先票據(jù)剩余未償還本金約2.06億美元(約合人民幣13億元)，根據(jù)規(guī)管2021年票據(jù)的契約，上述票據(jù)的所有未償還本金均于2021年10月4日到期?；幽昕毓刹⑽丛谠撊崭犊睿瑯?gòu)成實質(zhì)性債務(wù)違約。而債務(wù)違約背后，截至2021年6月30日，花樣年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為271.8億元。

緊接著，另一家TOP50房企新力控股集團(tuán)也出現(xiàn)債務(wù)違約。公司2021年中報指出，不包括其他受限制現(xiàn)金及已抵押存款，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為140.37億元。10月18日，新力控股集團(tuán)一筆金額為2.5億美元、利率為9.50%的美元債到期。而在10月11日，公司曾發(fā)公告指出，公司目前預(yù)計其未有充足的財政資源于到期日期償付上述債券的本金及最后一期利息，因此該等款項預(yù)計于到期日期將不能償付。公司認(rèn)為將有可能發(fā)生該筆債券條款及條件項下的違約事件。而到本刊10月22日截稿，并未看到該債券的最新信息。

“紙面富貴”讓房企接二連三出現(xiàn)爆雷事件。隨之而來的，是評級機(jī)構(gòu)對房企的大面積評級下調(diào)。國金證券的研究報告指出，9月以來，海倫堡中國、花樣年控股、建業(yè)地產(chǎn)等13家房企的境外評級遭到標(biāo)普、惠譽、穆迪等機(jī)構(gòu)的下調(diào)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《紅周刊》記者，從數(shù)量和結(jié)構(gòu)上看，類似被下調(diào)評級的房企數(shù)量略多，且很多是規(guī)模相對大的房企。評級下調(diào)說明，評級機(jī)構(gòu)對上述企業(yè)的經(jīng)營和現(xiàn)金流等比較關(guān)注，違約風(fēng)險較大。

“紙面富貴”困局背后是監(jiān)管趨嚴(yán)

監(jiān)管資金可挪用通道被“堵死”

為何眾多房企在手現(xiàn)金超百億，卻被十幾億元的到期債券給難倒?

某上市房企中高層陳濤(化名)告訴《紅周刊》記者，房企所持有的債券分為長期債券和短期債券。對于長期債券，房企并不擔(dān)心，一般來說，一個樓盤的開發(fā)周期在三年左右，從開發(fā)到銷售回款所形成的現(xiàn)金流足夠用來償還一只發(fā)行期限為四五年的長期債券。但現(xiàn)在房企發(fā)的很多債券時間周期特別短。如果短期內(nèi)有債務(wù)要兌現(xiàn)，資金壓力會非常大。

之所以造成這一現(xiàn)象，和監(jiān)管資金的收緊存在密切聯(lián)系。陳濤舉例說，一個10億元的項目，以前只需拿出20%或30%的資金放入監(jiān)管資金，另外的70%資金可以盤活使用，如用來償還即將到期的海外債券。“但兩個月前開始，銀行和各地方政府將監(jiān)管迅速收緊，表示要按照原來的監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行。”陳濤說。

陳濤所講的“監(jiān)管收緊”，指的是今年7月底住建部等8部門聯(lián)合發(fā)文，關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，其中重點提及對挪用交易監(jiān)管資金的整治。彼時，有業(yè)內(nèi)人士告訴《紅周刊》記者，在8部門發(fā)布《通知》所要求整治行為中，挪用交易監(jiān)管資金的相關(guān)整治對房企影響最大。因為房企資金鏈較緊張，幾乎所有的開發(fā)商都會千方百計地挪用商品房預(yù)售資金，能夠完全遵守預(yù)售資金監(jiān)管制度的房企屈指可數(shù)。

那么預(yù)售資金監(jiān)管的趨嚴(yán)，是如何影響房企的償債資金的呢?

陳濤告訴《紅周刊》，以前房企剛拿地，在還沒有進(jìn)行較大投入時，就可以收回回款挪作他用，但現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策后，樓盤結(jié)構(gòu)封頂才能拿到預(yù)售資金的50%，竣工備案再收回20%……以現(xiàn)在樓盤常見的30層層高為例，從開始施工到結(jié)構(gòu)封頂可能要等半年到一年時間，資金放在預(yù)售監(jiān)管資金中出不來，這無形中使房企的資金周轉(zhuǎn)周期被大大拉長。

雖然各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策不大相同，但本質(zhì)大同小異。陳濤以杭州為例，杭州普遍按照建設(shè)資金的130%進(jìn)行監(jiān)管。也就是說，一個10億元的項目，建造成本如果是5億，則需要放6.5億元進(jìn)監(jiān)管賬戶，用于支付該樓盤項目的各類工程款。但實際上，即便10億元的項目全部清盤，也只能收回30%、40%的首付款，即三四億元。“收到的首付款未必能夠支付工程款，更不用說監(jiān)管資金了。”

這也就解釋了，為什么以前預(yù)售監(jiān)管資金能拿出來的情況下，可以理解為這是公司的錢。但對于現(xiàn)在的房企來說，雖然賬面資金超百億，但并不代表房企真的有錢，這其中還包含了業(yè)主的預(yù)售資金，而并非實際的公司現(xiàn)金。

“除了受監(jiān)管資金的影響外，房企貨幣資金使用受限、無法動用，還可能和專用于某種目的的專項資金、擺賬資金等相關(guān)。”中房商學(xué)院副院長鄧明政向《紅周刊》記者如是說。